土地影子價格在市政建筑工程中的確立與問題分析

■姚彤彤 ■通遼市政務服務中心和公共資源交易中心，內蒙古 通遼 028000

前 言

土地資源是有限的，決定了它在供給方面的固化與彈性缺失，也標志著土地作為極稀缺、極重要的資源為我們的生產生活提供著服務。國家對建筑事業用地實行管制，土地價格隨國家的宏觀調控而變動，有可能不能夠正確、很好的將真實價格表現出來。土地的影子價格是土地真實價格的衡量標準，在建筑工程經濟費用的經濟效益分析當中要對土地資源影子價格進行正確衡量，對土地資源價值進行正確估計，為經濟效益的分析提供了正確而寶貴的數據，也為相關管理部門提供了效益分析的結果。

1 土地影子價格內涵淺析

1．1 組成因素

要做好市政建筑工程的建設工作，土地資源是不可缺少的一大因素，在進行相關造價整體核算時，土地資源占用成本也必須被納入到考慮范圍之內。一般說來土地價格確定標準大部分由對經濟效益的分析得來，它的組成因素主要包括占用土地數量而失去的收益，還有社會占據土地而放棄的代價，這所謂的代價也包含各種人力與物力的費用［1］。

1．2 核算辦法

工程建設的項目只要進行實際建設工作就必然會用到土地，無論是是先交付成本還是后交付，最后統一都是因為在土地上的花費而放棄在其他方面的投入的，一般我們在核算時都是按照放棄最高收益進行計算，也就是經濟學領域常說的資源機會成本的概念。但是土地實際用途千差萬別，實際的機會成本也會受到影響，最后也就導致了土地影子價格的出入。對生成占用方面，土地影子價格應包含兩點，一點是機會成本自不必說，另一點指的就是總花費中除了機會成本而余下的那部分。對不是生產用地的那部分，土地影子價格就按照市場的公允價值來進行計算。

2 市政建筑工程中土地影子價格的確立

市政建筑工程建設工作是政府加大力度投資并用之于民的項目。基于市政建筑工程的特點，建筑工程用地一般都不是生產類用地，這部分的土地使用往往是公益性質的，而不是商品生產使用的。所以我們本文中提到的影子價格就不應該按照生產用地方法來衡量，就是雙方在通曉市場行情情況之下，自愿的進行交易，也就是所謂的公允價值，但有時市場價格會受到人為因素干擾，這就要求我們在對影子價格進行確立的時候，基于公允價值上做一些調整［2］。這還是我們國家市政建筑工程用地價格相差懸殊的主要原因之一，在中小城市土地價格相對較低，但是在經濟較發達地區，或者是土地資源較緊張的城市，土地的價格就會高的驚人了。

3 市政建筑工程中土地影子價格的確立現狀

在市政建筑工程中對土地影子價格的確立存在著這樣或者是那樣的問題，這些問題如果得不到及時根除，那么會對市政建筑工程造價的控制與經濟效益分析帶來災難性的打擊。我們對市政建筑工程中土地影子價格進行確立過程中，主要發現了下面兩大問題:

3．1 時間發展導致土地影子價格影響無法估量

市政建筑工程公益性質決定了市政建筑工程土地影子價格確立要以市場定價來作為衡量標準，但是市場價格是自發性質的，所以導致了影子價格的不穩定與波動性特點，甚至有時會因為黑心商人倒買倒賣而大幅變動。我們通過了解得知土地資源占據市政建筑工程很重要的一環，在某方面還影響市政建筑工程造價。這樣，問題就產生了，如果市政建筑工程耗時比較久的話，工程的造價極可能就根據土地價格上漲而變動，原先工程經濟的論證是可行的話，隨著物價上調，也有可能變得不可行［3］。

3．2 評價人員情緒或主觀思維會使土地影子價格確立受到影響

我們了解所有工作都是由人參與完成的，這當中自然也包括市政建筑工程建設與土地價格評估，既然是人類活動，在工作中就難免會隨著人的視野、知識結構與能力不同而出現可變因素。市政建筑工程土地價格確立過程當中因為評價員主觀思維不一樣很有可能導致土地影子價格核算出現偏差。客觀與公正是從事土地影子價格評定進程當中評價員必須具備的素質。評價員過多摻雜個人主觀情緒對土地影子價格的數據正確性判斷造成影響，最終會對工程的經濟效益評價與成本信息管理可靠性造成比較大的波動。

4 針對問題提出的改善策略

(1)對時間因素造成的影響我們提出了兩條解決途徑，其一應當及時掌握市場走向，將市場調研工作做到位，并成立專門的管理團隊，將土地的市場價格情況表收入囊中。其二對土地的市場價格做好預測，可以用專業人才利用數學模型與經濟模型方式進行預測工作，通過預測做好決策。

(2)對評價員公正性判別改善的方面，應當首先對評價員素質與能力進行培養，從學習培訓與實踐訓練兩方面入手，綜合對評價員的公正性判別進行提升。其次制定相關制度與規范對相關人員進行約束。

5 結語

經費效益分析可以說是占據建筑工程可行研究的很大一個比重，而土地影子價格是經費效益分析的關鍵性因素。土地影子價格核算的準確度直接對經費效益分析效益比產生影響，也對經費效益分析客觀性與準確性起著決定性的作用，進而我們可以對建設項目投資正確可靠性做出判斷。現如今，市政工程經費效益分析方面土地影子價格確定仍舊是亟待解決的問題，怎樣把這項工作做得更加科學合理，是要靠相關工作人員不斷努力奮斗才能最終達成的。所以，技術人員應當在日常工作學習中不斷完善自我，提升自身的綜合素質與能力，在土地影子價格相關工作中盡可能的使其客觀與合理，減少人為情緒與主觀性，以經費分析結果客觀與正確作為首要目標，為相關工作的決策做好鋪墊。

［1］1］柳瑞禹，葉子菀．能源基礎設施項目土地價格的確定——以電網工程為例［J］．技術經濟，2011，07∶42-47．

［2］張虹．市政工程建設項目管理的要點分析［J］．科技與企業，2013，09∶8．

［3］孫振玉．農業公共項目評價與影子定價芻議［J］．農業技術經濟，2010，03∶36-39．