淺談國內商業(yè)地產開發(fā)模式

李 泉

（廣州廣利裝飾工程有限公司，廣東 廣州 510623）

10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產”；5年前，大家關注的是“誰在做商業(yè)地產”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業(yè)地產”。商業(yè)地產現(xiàn)在很火，房企逐漸重視商業(yè)地產價值，萬科、華潤、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發(fā)力商業(yè)地產就不是大牌開發(fā)商？在這個群雄亂占的時代，我們走向何方？我們的開發(fā)模式在哪里？

1 商業(yè)地產典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王

現(xiàn)金為王，以賣住宅的方式賣店鋪具有代表性是SOHO中國。開發(fā)模式的特點主要表現(xiàn)如下：概念炒作大師；堅持散售，物業(yè)符合散售的需求；人海戰(zhàn)術、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強大銷售能力；對能源、資源類行業(yè)價值客戶的深入挖掘不掌握。

2 商業(yè)地產典型開發(fā)模式之平衡中庸

平衡中庸的開發(fā)模式具有代表性是萬達。萬達的第一代產品開發(fā)模式為單店模式，主要的策略是將主力店出租給沃爾瑪?shù)戎放苼硖岣咦陨淼挠绊懥Γ偬岣叩劁亙r格出售來實現(xiàn)盈利。由于項目前期需要投入大量人力物力做推廣，成本比較高，于是萬達把部分壓力轉嫁給小商鋪，使得小商鋪的生存壓力加大，反而對萬達廣場的整體形象不利。

萬達第二代產品開發(fā)模式為純商業(yè)組合店模式。主要策略是形成購物中心的形式，主要是由主力店和單店組成。

萬達第三代產品開發(fā)模式為城市綜合體。主要是在總結了第一代產品和第二代產品以后，并對于當時市場環(huán)境的進行詳細的研究，第三代產品的開發(fā)模式是多功能綜合集中開發(fā)，其中有五星級酒店、大型商業(yè)、寫字樓、特色商業(yè)街、高尚住宅、公寓及大型廣場等，這種多功能開發(fā)模式使萬達項目的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強。

可見，萬達集團的策略是不斷做大產業(yè)的半徑，延伸商業(yè)地產的產業(yè)鏈，主要目的在與提高商業(yè)地產項目的投資回報率，不斷培養(yǎng)的新利潤增長點。

可知，萬達的集團策略是不斷加長產業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產產業(yè)鏈，核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項目的投資回報率，同時培養(yǎng)新的利潤增長點。

萬達模式的成功關鍵要素主要有以下四方面的特點：

（1）品牌效應強，選址考慮恰當。萬達綜合體的地址的選擇主要有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經濟未來新增長點；第二種，選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造發(fā)展迅速；第三種，選擇城市的新興商業(yè)圈。

（2）拿地價格低。在萬達前二期開發(fā)項目的土地看，主要是通過和政府洽談，以招商融資的形式完成。近期也是通過和地方政府以招商的形式獲得土地，然后通過“招拍掛”形式來完成，競爭者比較少。

（3）開發(fā)速度快，銷售速度快，資本周轉時間短。萬達每年大概有十五個項目建成，一最快的速度跑萬米；并通過責任制和獎勵制促使項目早日建成銷售。

總地來講，萬達的開發(fā)模式是對整個城市綜合體的連鎖化復制。除萬達商業(yè)地產以外，還有城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源等商業(yè)地產開發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式。

3 商業(yè)地產典型開發(fā)模式之資產經營

恒隆地產的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產持有經營。歷史上，恒隆地產在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即把實施“順周期”的擴張戰(zhàn)略用于出租物業(yè)上，把實施“逆周期”的套利策略用在物業(yè)開發(fā)上。出租物業(yè)可以保證公司有足夠的周轉資金，保證公司在開發(fā)物業(yè)上有足夠的耐心，同時用來公司的擴大再生成提供充足的資金支持；開發(fā)物業(yè)上套利，出租物業(yè)上求穩(wěn)，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業(yè)的不斷擴張并不斷提高公司股價，這就是恒隆曾經常用的發(fā)展策略。

目前，恒隆在內地的9個項目都是清一色的商業(yè)項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業(yè)開發(fā)的模式，在國內不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內地投資商用物業(yè)？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調控。恒隆地產典型的商業(yè)地產開發(fā)模式是打造世界級綜合商業(yè)物業(yè)并長期持有。

4 商業(yè)地產典型開發(fā)模式之金融模式

2006年底，嘉德置地成為中國REIT上市的第一支股票，標志著商業(yè)地產境外成熟的物業(yè)發(fā)展模式已經進入中國。

嘉德置地的商業(yè)開發(fā)模式是將資本市場的金融技能與房地產的know-how資產相結合模式。2008年凱德置地已建成了一個由17只私募地產基金和5只REITS和組成的基金平臺，管理資產總額達到約合1300億人民幣，在加上嘉德集團自身的固定資產，總管理資產額達到2250億人民幣。2011年3月，管理資產達到近2630億元人民幣。據(jù)公開資料顯示：嘉德置地每年的僅僅在上市資產的管理上房地產AMC收費收入就達到1.4億美元以上。但是，其管理費和私募基金的管理費有所不同，房地產AMC即使實現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時，對于機構投資者而言，房地產AMC的吸引力在于：（1）核心資產投資風險較低；（2）REIT通道及相應的品牌和信譽較高。

事實證明，嘉德置地金融模式不僅改善了嘉德自身的財務狀況，同時也得到資本市場投資人的認可。新加坡五大地產公司中，嘉德置地無疑是幾家地產公司中輕資產戰(zhàn)略推進最快的。

嘉德置地地產開發(fā)金融模式的成功，關鍵在于三大策略：

第一是全力打造基金融資平臺，第二是將資產收益模式用費用收益模式代替，第三是剝離非核心的資產政策。

5 結語

這么多模式，究竟該學習誰呢？我認為，對于小開發(fā)商來說，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學習模仿的標杄，住宅仍是未來二十年國內房地產的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對于有上市平臺或者大型開發(fā)商來說，可以學習萬達綜合體平衡模式穩(wěn)健轉型，打通融資渠道，打造一個成功的項目，建立適合自己的產品模型，提升自身的管理能力。

［1］武小強.西蒙奈倫廣場商業(yè)地產開發(fā)模式研究[D].內蒙古大學，2012.

［2］錢松.商業(yè)地產企業(yè)應對產業(yè)壞境變化的競爭戰(zhàn)略研究[D].首都經濟貿易大學，2009.

［3］丁洪艷.網(wǎng)絡消費時代商業(yè)地產的開發(fā)與規(guī)劃設計對策研究[D].河北工程大學，2013.