基于新形勢下的房地產企業成本控制問題及措施分析

邢桂英（重慶金科房地產開發有限公司，重慶　400000）

基于新形勢下的房地產企業成本控制問題及措施分析

邢桂英
（重慶金科房地產開發有限公司，重慶400000）

摘要：隨著現代市場經濟的不斷發展，房地產依舊保持著蓬勃發展的態勢。近幾年來，由于銀行信貸的縮減，房地產的成本開始逐漸增加。為了實現房地產的更好發展，企業進行科學的成本控制具有十分重要的意義。本文對房地產的成本組成、成本控制以及相關的控制措施進行了詳細的分析，對實現房地產成本的有效控制具有一定的參考作用。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；新形勢

0　前言

進入現代社會發展的新時期，房地產行業得到迅速的發展。由于房地產是資本的密集型行業，具有開發周期長、專業性比較強以及投資比較大的特點，因而它對管理、技術以及經驗等都具有相關要求。隨著我國相關政策的不斷出臺，房地產行業的材料以及各項費用不斷上漲。我國房地產的貸款逐漸緊縮，企業之間的競爭也逐漸變得更加激烈，這都要求房地產企業在新的形勢下盡快的進行相關的改革，并且進行必要的成本控制，從而使企業得到更快更好的發展。

1　房地產成本組成

房地產的企業的成本組成主要包括土地的費用、安裝建筑的費用、建筑設施的費用以及其它相關的費用。

土地的費用主要包括土地置換、轉讓、租賃、稅務、拆遷等費用。土地費用占企業成本的很大一部分，是企業成本的最主要的來源。它不僅和企業項目的經濟效益有關，而且也是對企業項目進行評價的首要指標。安裝建筑的費用包括施工設備、相關管理以及機械安裝技術的費用等。在建筑項目完成以后，企業也要對變更簽證支付相應的費用。土地開發、建筑樁基以及土地相關費用的招標價占據了企業成本很大的比例。建筑設施費用主要包括道路建設、水電煤氣、配套設施、園林綠化等費用，另外也包括商店、醫院以及學校等公共設施。除了以上這些費用，檔案以及綠化的費用等也是十分重要的一個方面。費用的支出由于缺乏統一的標準，所以在實際的收取中，可能會有很大的隨意性，從而造成收費的混亂，無法使企業獲得極好的經濟效益。

2　新形勢下成本控制問題

（1）缺乏控制成本的觀念。房地產的工程項目由于需要投入大量的資金，并且建設的周期比較的長，所以就具有較高的風險。一般來說，企業項目耗費的時間都是在兩年以上，并且由于項目的相關設施的維護工作也比較復雜，經歷的時間也會非常的長，所以就對成本的預算造成了困難。另外，由于房地產不僅與房屋建設有關，而且和土木建造、物業管理以及環境綠化等都有著密切關聯，這就使得房地產成本的構成更加的復雜，相應的成本管理也更有難度。成本的控制是房地產行業十分重要的一項工作，極大的影響著房地產的經濟效益以及社會效益。

（2）控制成本的體系不科學。現如今，大多數企業都缺少科學控制成本的理念，對成本的控制僅僅局限在施工中，在成本的決策以及預測等缺少控制的力度。目前，由于地產行業的成本控制的觀念不健全，體系上也存在很多的漏洞，并且沒有制定合理的控制制度，所以就導致地產行業沒有能夠遵循的相關的制度規定。所以，企業的成本控制經常得不到應有的重視，并且相關的成本控制也往往無法得到執行，并且根本起不到實際的作用以及效果。

（3）成本目標不合理。企業的成本目標是企業管理的最主要內容，但是企業在制定目標的過程中，由于管理以及設計部門的不配合，并且執行人員對相關的政策沒有更深的理解，所以企業制定的目標并不科學。有一些企業，在目標完成以后，執行人員并沒有對執行的過程進行科學的分析，從而使目標的制定流于形式，沒有實質性的作用。在房地產的實際工作中，企業一定要重視目標的制定，否則會使企業發展的失去方向，也無法對企業有很好的指導作用。

3　新形勢下控制成本的措施

（1）增強控制成本的觀念。房地產由于設計范圍比較廣以及開發的周期比較長，所以單一的控制并不能對成本有降低的效果。所以，在對成本進行控制的時候，不僅是要進行審計的核算，而且要把它提高到經濟高度，提倡將這種控制方法貫穿在整個施工過程。在整個項目的運行過程中，不僅是施工的設計、土地費用的控制、竣工的結算等都要對成本進行科學的控制，從而降低企業整體的成本。

（2）建立合理的獎罰機制。在對成本進行控制的過程中，企業一定要積極的調動工作人員的工作熱情。企業最好是能建立科學的激勵制度，可以實行相關的責任制度，分解控制成本的指標，并且將目標逐步實施，實現企業目標和個人利益的掛鉤。另外，對于那些能夠按時完成任務并且耗費的相關費用比較少的人員，企業要進行一定的獎勵；而對于那些違反相關規定的人員，企業一定要給予一定的懲罰。

（3）實施成本控制。房地產的施工階段是整個項目中資金投入最多的階段，一般來說將會耗費總投資的95%左右。企業在進行成本的管理時，一定要學會運用科學的手段，對企業整體的投資成本有較好的作用。對于施工中遇到的問題，相關人員一定要及時向上級進行匯報并且盡可能的進行及時的解決。

（4）建立成本控制部門。為了使房地產項目能夠實現成本的有效控制，企業就一定要保障相關制度的有效落實。實現成本控制的最有效的方法就是建立一個專門的部門對項目進行成本的控制。這個項目可以有相關的負責人組成，如果企業有條件，可以建立一個專門的委員會對成本進行控制。企業也可以專門配置質量檢測、費用計算以及財務統計的相關人員，從而保障成本控制的有效進行。

4　結束語

進入改革發展的新時期，我國房地產企業要認清房地產發展的新形勢。企業在施工時，不僅要認識到成本控制的重要性，而且要制定可靠的方案，對成本進行有效的控制。在施工中，企業要以人為本，建立科學的獎罰機制，調動企業人員的主動性以及積極性，幫助企業邁向新臺階。

參考文獻：

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[3]劉麗卿.新形勢下房地產企業成本控制的探討[J].商業經濟，2009（12）:60—61.

作者簡介：邢桂英(1980-),女,吉林人,碩士,中級職稱,研究方向:造價/成本控制。