關于房地產投資對宏觀經濟影響的研究

張倩玉

（安徽財經大學，安徽 蚌埠 233000）

關于房地產投資對宏觀經濟影響的研究

張倩玉

（安徽財經大學，安徽 蚌埠 233000）

通過相關數據分析房地產市場與宏觀經濟的相關性，研究證實房地產市場與宏觀經濟具有密切聯系。在此基礎上，研究房地產市場投資會對經濟產生哪些影響。在房地產市場中眾多影響經濟的因素中，主要研究房地產市場的投資對宏觀經濟的影響。得出結論，房地產市場通過影響相關行業的投資與消費來影響經濟，同時文章給出建議，國家對宏觀經濟的調控不僅要穩定房地產市場，還可以通過相關行業來穩定房地產市場達到穩定經濟的作用。通過EXCEL、MATLAB軟件進行數據的處理與分析，運用實證分析法證明房地產投資對經濟具有推動作用。

相關與回歸分析；房地產投資與消費；實證分析法；Excel；MATLAB

1 問題背景

近年來，房地產市場一直處于活躍狀態，在房地產市場出現過熱的情況下，國家出臺了限購政策。在經濟增長有下行壓力的情況下，全國各大城市出現了不同程度的樓市低迷態勢，各地區又紛紛取消限購。截止2014年8月，全國實施住房限購政策的46個城市中，已有36個城市取消或者放松了住房限購政策。這些城市中，絕大多數沒有出現住房銷售量和銷售價格的大幅波動，基本保持了房地產市場的平穩運行狀態。在限購松綁效果不明顯的情況下，各地區的刺激力度不斷加大，例如成都、紹興、包頭等區域甚至出臺財政補貼、松綁限貸等策略來刺激房地產市場。2014年11月21日，央行發布了新的利率調節表，對五年期以上住房貸款以及一年期貸款進本利率，進行了一定的下調。值得關注的還有，住房公積金貸款基準利率也下調了0.25個百分點。雖然對此次央行利率下調的目的，金融界看法各異，但是此次利息確實在不同程度上刺激了樓市的發展，多地將會出現樓市回暖狀態。從房地產市場的供給和需求來看，利率的下調一方面，房地產市場融資成本降低，鼓勵更多的人去投資房地產，增大了房地產市場的供給；另一方面，利率的下調對貸款買房者有極大的好處，刺激更多的人去買房從而加大房地產市場的需求，這不僅刺激了房地產業的消費，也會刺激相關行業的消費的，如建材業、金融業等相關行業。

在此背景下，房地產市場與宏觀經濟的聯系成了眾多學者專家討論的熱點。在國民經濟中，有42個行業，其中房地產市場是涉及面最廣發的一個行業，與其相關的行業達到40個。正因為房地產市場的關聯面的廣泛，所以房地產市場不能崩潰，房地產市場的變動會對整個國民經濟造成極大的影響。房地產市場價格的升波動，會對居民、企業、金融機構產生不同程度的影響，并通過儲蓄效應、成本效應、投資效應來影響宏觀經濟的發展。所以政府也一直在高度重視房地產市場的情況，并實行過各樣的調控政策，如限購政策，利率下調等。本文主要通過投資這個渠道來分析房地產市場對宏觀經濟的影響。

房地產與宏觀經濟的聯系是眾多學者研究的焦點之一，研究方法與研究結果也存在著各樣的差異。本文站在前人的研究基礎上研究房地產市場對宏觀經濟的影響，運用經驗和實證分析相結合的分析方法，相關與回歸分析法進行研究。

2 房地產市場與宏觀經濟關聯性的實證分析

國內已有不少學者，對房地產市場與宏觀經濟的關聯性進行研究，結論顯示房地產市場與經濟增長有密切的聯系。

皮舜、武康平(2004)，通過分析我國1994～2002年的面板數據并進行Granger檢驗，發現我國房地產業與經濟增長之間存在著相互作用。梁云芳、高鐵梅和賀書平(2006)，通過建立回歸模型和變參數模型，分析房地產市場與宏觀經濟之間的互動關系，研究結論表明，房地產投資對經濟增長有較長的推動效應，對鋼鐵等相關行業也有較大的推動。

筆者通過一些數據從實證方面分析房地產與宏觀經濟的聯系。最新國家統計局第三次全國經濟普查主要數據公報（第三號）顯示，2013年末，全國房地產業企業法人單位的資產總計為525889.2億元，比2008年末增長220.4%。其中，房地產開發企業474567.4億元，物業管理企業13667.7億元，房地產中介服務企業5489.5億元，分別比2008年末增長227.6%，119%和160%（詳見表1）。

表1 按行業分組的房地產業企業法人單位資產總計

由表1可以看出房地產業至2房地產中介服務008年金融危機以后再不斷地發展，同時帶動了與其密切相連的行業的發展，如物業管理、房地產中介服務行業的巨大發展，由此可以看出房地產市場的影響力。

圖1，圖2分別是2004年至2013年國內生產總值的趨勢圖、房地產業增加值趨勢圖。從圖中可以看出GDP一直處于上升趨勢，在2008由于金融危機漲幅較小，以2008年為分界線，將2004～2013年經濟發展分為兩個階段。第一階段，第二階段，在2004～2008年GDP由159,878.34億元增加到314,045.43億元，增長較為迅速，年平均增長率為11.58%。在2009～2013年GDP由340,902.81億元增加到568,845.21億元，年平均增長率為8.86%。從總體來看，我國經濟在2004年-2013年先后經歷了高速發展，和相對較平穩的發展。

圖2描述了2004～2013年中國房地產增加值的發展趨勢，本文中房地產增加值數據來源于國家統計局。圖2顯示房地產市場的發展也先后經歷了兩個階段。第一階段，2004～2007年，這一階段房地產增加值由7,174.13億元增加到13,809.75億元，年均增長率為11.65%。第二階段，2008～2013年，房地產增加值由14,738.70億元到33,295.00億元，年平均增長率為12.54%。

圖3 GDP增長率與房地產增長率走勢比較

圖1 2004年至2013年國內生產總值的趨勢圖

圖2 2004年至2013年房地產業增加值趨勢圖

這里采用房地產的增加值趨勢與GDP總額趨勢相比的原因如下：（1）房地產市場的增加值能夠反映房地產業的生產經營規模和水平，國民經濟增加值有統一的核算方法，數據具有可比性。同時增加值不包括生產過程損耗，更科學的反應房地產市場到來的經濟效益；（2）直接比較房地產產值與GDP總額，會出現不嚴謹，由于格蘭杰原因，不能說明房地產業對宏觀經濟有推動作用。

圖4 房地產增值與GDP總額擬合曲線

如果僅僅采用房地產增加值與GDP總額關系，還不能明顯說明兩者存在明顯，接下來通過GDP增長率與房地產增長率走勢比較圖來刻畫二者聯系，圖3顯示GDP與房地產增長率走勢圖有很大的吻合度。綜合以上的分析得出GDP 與我國房地產業增加值的關系存在明顯的線性相關，我們設房地產增加值為解釋變量 x，GDP 為被解釋變量 y，用MATLAB7.0擬合線性相關曲線圖像如圖4，結果如下：

Linear model Poly1:

f(x) = p1*x + p2

Coefficients (with 95% confidence bounds):

p1 = 15.57 (14.58, 16.56)

p2 = 5.571e+004 (3.55e+004, 7.592e+004)

Goodness of fit:

SSE: 1.105e+009

R-square: 0.994

Adjusted R-square: 0.9932 RMSE: 1.175e+004

根據結果我們知

Y＝5.571e+004+15.57x

在95%的置信區間下，均方根誤差為1.175e+004，因此筆者認為，擬合曲線具有很高的可信度，得出結論房地產市場與GDP存在線性關系，房地產業在長期范圍內對宏觀經濟具有推動力。

3 房地產市場的投資對宏觀經濟的影響

國內外學者關于房地產市場的投資與消費對經濟的拉動的研究有：劉紅（2006），分別構建了GDP和總投資、GDP和房地產開發投資的誤差修正模型,利用脈沖響應函數和方差分解法，描繪出二者的動態分析圖，并對比了兩者對經濟的“拉動效率”。研究結論表明,房地產投資對中國經濟增長具較為顯著的促進作用，但是二者對經濟增長的拉動效果有所不同。Miles（2009），具體分析了房地產投資、消費、非房地產投資和產出之間的關系變化，并分析產生這種變化的主要原因：房地產投資對消費和非房地產投資有較大的影響，由于金融市場的創新，非房地產投資對房地產投資的擠出效應減弱了。基于以上研究結果，我們分析并證明房地產市場的投資對經濟的影響。要分析房地產投資對宏觀經濟的影響，我們首先，先研究房地產投資對消費的影響，在此基礎上研究房地產投資對經濟的影響。

3.1 房地產投資對消費的影響

房地產投資的增加必將會刺激與其相關行業的消費，如建材業，裝修、物業。國民收入決定論中，y=c+i其中c和i分別指意愿消費與意愿投資。C=ɑ+βy,其中ɑ為自發消費，β為邊際消費傾向，βy表示引致消費，即由收入增加而導致的消費。在房地產投資增加的情況下，在投資乘數的作用下，國民收入增加進而引起消費的增加，消費的增加會刺激經濟的發展。胡諜（2011），通過建立VECM 模型的 Granger 因果關系檢驗，得出結論房地產投資是非房地產投資的 Granger原因，并且房地產投資對非房地產投資在短期內有較為顯著的影響，而房地產投資并不是消費的 Granger原因，這說明房地產投資對GDP 的影響主要通過非房地產投資來實現。值得關注的是，脈沖反應函數顯示，房地產投資對于非房地產投資的影響，短時間內擠出效應會超過其拉動效應。

3.2 房地產市場投資對經濟的影響

房地產投資與房地產增加值的散點圖顯示，房地產投資與房地產市場存在一定的線性相關關系。我們用線性回歸方法分析，設房地產投資額為 x，房地產增加值為 y，下面基于MATLAB7.0軟件進行線性擬合。

圖5 房地產投資與房地產增加值變量散點圖

擬合圖像與結果如下：

圖6 房地產投資與房地產增加值

Linear model Poly1:

f(x) = p1*x + p2

Coefficients (with 95% confidence bounds):

p1 = 0.3233 (0.3226, 0.3248)

p2 = 3497 (2232, 4761)

Goodness of fit:

SSE: 6.109e+006

R-square: 0.9919

Adjusted R-square: 0.9909

RMSE: 873.9

由擬合結果可知，在95%的置信區間下，均方根誤差為6.109e+006，因此我們認為，擬合曲線具有較高的可信度，得出結論房地產投資與房地產增加值存在線性關系。

通過以上兩次擬合結果，我們得出結論當房地產投資增加1個百分點時，房地產增加值增加0.3233個百分點，當房地產投資增加0.3603個百分點時，房地產投資將帶動其相關的各個產業，使GDP增加5.033個百分比。

4 結語

本文首先分析了房地產市場與宏觀經濟的背景，運用兩次線性分析，得到房地產投資與宏觀經濟的線性關系。由于擬合函數存在一定的誤差，是本文實證分析法的不足之處。本文得出如下結論：房地產投資與宏觀經濟呈線性關系；房地產投資通過投資效應，對刺激與其相關行業的消費效應來促進經濟的增長；國家不僅要對房地產市場進行調控，更要高度重視與其相關行業的發展。

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Research on real estate investment on macroeconomic

By analyzing the relevant data related to real estate market and macroeconomic studies have confirmed that the real estate market and macroeconomic closely linked. On this basis, what impact will study the real estate investment market economy. In the real estate market in a number of factors affect the economy, the main impact of the investment real estate market macroeconomic. Concluded that the real estate market by affecting investment and consumption-related sectors to influence the economy, and we give advice on the macroeconomic state regulation only to stabilize the real estate market, but also by the relevant industry to stabilize the real estate market to stabilize economic role . Processing and analyzing data through EXCEL, MATLAB software, the use of empirical analysis of real estate investment in the economy has proven role.

Correlation and regression analysis; real estate investment and consumption; empirical analysis; Excel; MATLAB

F293.3

A

1008-1151(2015)01-0182-03

2014-12-11

張倩玉（1993－），女，安徽阜陽人，安徽財經大學工程管理系在讀生。