“以房養老”法律制度探析

鄧嵐

“以房養老”在是近年來我國在改革養老制度中的推行的一種新型養老模式，這一養老模式對我國的經濟發展、緩解養老壓力起到了重要作用。但是由于我國的“以房養老”起步較晚，該制度仍存在許多不足。本文以“以房養老”的各個主體為視角，就該養老模式存在的法律問題進行探析。

以房養老/法律制度/主體

一、以房養老的概述

2013年國務院明確提出進行“以房養老”的試點，使得原本在中國廣為討論的“以房養老”的養老保障模式得到了輿論更為廣泛關注。北京、上海、廣州、武漢4個城市已于2014年7月1日開啟為期兩年的“以房養老”試點活動。

“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，①是指老人為了獲取一定數量的養老金或者為了享受老年公寓服務，將其享有獨立產權的商品房以抵押或出租的方式給保險機構或者銀行，由保險機構或者銀行為老人養老買單，而保險機構或者銀行在老人去世后可以收回住房使用權的一種新型養老模式。

二、“以房養老”各主體面臨的問題及建議

（一）從老人的角度分析

對于擁有房屋獨立產權，但是存在經濟壓力或者健康問題不能自己解決的老人來說，“以房養老”為其養老困境提夠了一個新的出路。目前我國各大城市中空巢老人數量越來越多，而且隨著老齡化程度這一現象愈加顯著，其中以北京、上海尤為顯著。究其原因，正值盛年的一批年輕人基本上為獨生子女，出國留學工作、在外地工作或其他原因導致獨自老人居住。城市的生活使得老人并沒有串門的習慣，因此老人們更加愿意呆在家里，不外出。

而近年來，隨著國家經濟水平的不斷發展，人民的生活水平逐步提高，國家加大對公共衛生服務方面投資，醫療保險制度日益完善，人們的平均預期壽命也不斷延長。不可避免的就是老年人的晚年花費特別是醫療方面的投入增加，這意味著老人需要更多資金以保障自己的生活。另外我國各區域經濟發展不平衡，不同的經濟條件造就了人們的需求各不相同，這也必然導致各個地方的養老需求有所不同。就我國現存的養老制度而言，其提供的僅僅是基本的生活需求，但對于老年人來說，他們并沒有足夠的資金來支付更好的服務于生活。“以房養老”為老人提供了一個可行方案，它可以切實解決老人們所面臨的經濟困境。

（二）從繼承人的角度分析

“以房養老”存在著一個很大的漏洞——它解決僅僅只是經濟方面的問題，即誰來為老人的贍養費買單問題，卻沒有解決誰來照顧老人的問題。老人在哪里養老，如何度過晚年時光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨，這些困擾著中國老齡化社會的核心問題并不能因為以房養老而得到妥善解決②。“以房養老”并沒有免除子女的贍養義務，它只是在養老金的給付方面減輕了子女的壓力。最新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》第十四條規定：“贍養人應當履行對老年人經濟上供養、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要。”第十八條規定：“家庭成員應當關心老年人的精神需求，不得忽視、冷落老年人。與老年人分開居住的家庭成員，應當經常看望或者問候老年人。由此可見，作為子女，他們依舊對老人負有贍養義務，因而對老人的財產仍享有繼承權。

在“以房養老”這一養老模式之下，對于已被抵押給保險公司或者銀行的房屋，在老人去世后的歸屬成為了爭議的焦點。老人的房產價值是否大于銀行或者保險公司為老人支付的養老金？若是房產的價值遠遠大于銀行或者保險公司為老人支付的養老金，那么房屋的歸屬應該如何處理？作為繼承人的子女在老人去世后是否能參照典權制度，“以典權可以通過回贖、找貼、絕賣等行為”消除作為抵押的房屋？這將是“以房養老”推行過程中所亟待解決的問題。

（三）從保險公司與銀行的角度分析

作為市場經濟的主體，保險公司與銀行是以賺錢為主要目的這是毋庸置疑的。作為“以房養老”這一制度中的重要參加者和資金的主要提供者，保險公司與銀行必然會擔心一個問題——房價下跌。房價下跌，勢必會造成保險公司與銀行的虧損。

保險公司與銀行面臨的另一個突出風險就是生命存活壽命具有不確定性 。一般情況下，在“以房養老”這一法律關系中，保險公司與銀行有權利處置房產、收回貸款的前提必須是老人死亡。因此貸款期限隨著老人的生命存續期延長而延長，貸款期限的延長，貸款本息金額就有可能會超出房屋本身價格，因此老人生命期延長就會導致保險公司與銀行承擔的風險增大。在貸款期間內，一般保險公司與銀行不會規定老人償還本息，而考慮到一般情況下，個人消費貸款利率低于資本市場的平均利率，因此如用將來的利率計算現在的資金占用成本，顯然存在較大風險③。

保險公司與銀行等機構面臨的另一個挑戰就是目前我國住宅用地使用期限僅僅只有70年年限，在老人選擇“以房養老”時必然意味著其已經年邁，此時再將房產抵押，商品房的剩余使用年限已經不多，而當老人去世后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司與銀行只能依靠剩下不多的商品房使用年限來彌補已支付給老人的養老金，這樣就會存在兩個問題：一是保險公司與銀行所能承受的給付能力因房子使用年限不多而有限，二是保險公司與銀行所面臨的風險也較大。目前就已試點的城市來看，我國現行的“以房養老”并沒有解決這些問題，為更好的保障銀行與保險公司的利益，使得“以房養老”能夠更好的發揮其價值，如何處理這些問題就顯得尤為重要。

三、結語

“以房養老”在我國推行仍舊有許多阻力，在未來的實際運行過程中，如何應對這些問題顯得尤為重要，因此，無論是法律法規還是相關制度上都應該建立一套完整的體系來規范這一行為，綜合考慮各個主體的利益訴求，解決相關的矛盾沖突，使得這一行為為社會發展所帶來的好處最大化。

注釋：

①王字君.以房養老：一種新型的養老模式[J].時代經貿，201，22：250.

②李亞明.關于我國倒按揭實施模式研究[D].重慶大學，2007.

③楊洋.“以房養老”：銀行角色如何擔當[N].金融時報，2013，09，23.