公允價值計量模式在投資性商業地產中的應用

沈艷

摘 要：公允價值的引入改變了準則中采用歷史成本計量占主導地位的現狀。其運用越來越規范。至今CAS 3實施已經八年有余，我國僅有少數上市公司選擇公允價值計量模式，這一情況與西方截然相反。本文通過探討投資性房地產的公允價值是否適用于我國市場，公允價值的評估是否具有可靠性，以期對我國投資性房地產會計理論和實踐的發展有所裨益。

關鍵詞：公允價值計量；投資性房地產

CAS 3實施至今已有八年多時間，A股上市公司仍然只有極少數（4.6%）選擇采用公允價值模式計量投資性房地產，絕大多數都固守成本模式，放棄了新準則賦予的新選項。本文基于上市公司執行企業會計準則的情況，分析了上市公司投資性房地產公允價值后續計量的現狀和動因。

一、公允價值計量模式應用現狀

1.應用公允價值的企業數量少

由于經濟發展和資本市場環境的原因，國內對于公允價值計量的經濟后果相關研究起步較晚，根據何建國等（2014）關于公允價值計量運用于投資性房地產中的規模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產的企業越來越多，但使用公允價值模式計量的企業非常少。許多擁有投資性房地產且所在地有活躍的房地產交易市場、公允價值能夠確定的企業也不釆用公允價值。有些同時在內地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。

2.公允價值確定方法不統一

我國投資性房地產準則規定了釆用公允價值模式的條件，但是對于公允價值的確定方法并沒有做統一的規定，所以在實際應用中，有的公司采用專業房地產評估機構的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。

二、企業較少采用公允價值計量模式的原因

1.公允價值模式會加劇公司資產與利潤的波動

公允價值計量模式下，企業在每個會計期末編制報表時都需要按照投資性房地產的公允價值對其賬面價值進行調整。投資性房地產的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業經營業績和財務狀況的不穩定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業都希望向投資者傳遞一個企業平穩增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對于管理層來說壓力甚大。

2.公允價值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進行后續計量，企業只需要在初始成本的基礎上按期計提折舊或攤銷，且資產的賬面價格與計稅基礎一致，期末不需要為了納稅調整凈利潤。而采用公允價值模式進行后續計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產的公允價值。此外企業為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業的評估機構來評估投資性房地產的公允價值并出具評估報告。企業每年需要支付較高的評估費用，增加經營成本。

3.公允價值操作指南的缺乏

我國會計準則盡管對公允價值的應用條件、確定方法有一定的規定，但準則對公允價值的實施和操作規定都過于簡單，缺乏詳細的操作指南。比如準則規定應用公允價值的條件之一是要有活躍的房地產交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準則并未做詳細的說明。另一個條件中同類或類似房地產的市場價格，但影響房地產價格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價格都是有差別的。準則并未限定公允價值的計量依據，導致在實際中企業確定公允價值的方法各式各樣，有的采用評估價格，有的釆用市場類比價格，還有的釆用第三方調查報告。計量依據的不統一會降低公允價值的可比性。這些問題準則都沒有提到。

三、完善投資性房地產公允價值計量的建議

1.改進我國投資性房地產會計準則

準則應該完善公允價值應用條件的相關規定，對于什么條件下可以采用應用公允價值模式給予更清晰地界定。另外公允價值的確定方法也需進一步的完善，特別是在不活躍房地產交易市場下公允價值如何估計。對于公允價值的估值原則、具體模型、參數的確定等建立一定的標準，提高公允價值確定方法的可信度。

2.完善房地產評估制度

目前多數企業釆用評估價格作為確定公允價值的基礎，因此公允價值的完善離不開資產評估的發展。作為獨立的第三方，提供的信息更加獨立可靠，因此應引進第三方房地產評估機構。但對于第三方評估機構的設立、運營等應進行嚴格的監管，制定嚴格的準入制度，必須得到相關部門的認證方可開展業務。對于機構評估人員的專業資格定期進行審查。

3.規范信患披露制度

我國投資性房地產準則對于披露的規定過于寬泛和簡單，導致上市公司對投資性房地產信息披露不規范、隨意性強，有些甚至未披露公允價值的確定方法。這種隨意的信息披露，使得投資者不能獲取完整的信息，使得監管部門缺少了監管的證據。準則必須進一步加強企業對于投資性房地產相關的信息披露。公允價值模式下，必須披露公允價值的確定方法，聘請的評估機構、評估方法、依據的假設、證據來源等。

參考文獻：

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