農村土地相關知識（連載四）

10 土地轉包與轉讓的區別

1.轉包是在不變更原承包人與村里承包合同的基礎上，承包人把自己承包的土地再承包給第三方。

2.土地承包權或轉讓，是指承包人把自己承包的土地讓與第三方承包，第三方建立了與村里經濟組織的承包合同，原承包人退出，實質就是賣了承包經營權。

3.轉包存在兩個承包合同關系，轉讓只存在一個承包合同關系。

4.轉包在不改變土地用途情況下不需要發包方同意，但合同另有約定的除外，但一般要求備案，不備案也不會因此無效；轉讓必須通過發包方同意，才有可以實現。因轉讓承包經營權實質上是合同權利義務的轉移，義務轉移必須取得發包方同意。

農村土地不能轉讓，我國土地管理法規定，農村集體所有者不能買賣土地產權，只能依法在一定期限內有償出租或讓渡土地使用權；也不能隨意改變所屬耕地的用途，因特殊情況確需征占自己所有耕地時，也必須經國家有關部門批準。既然不能轉讓，那土地轉讓和土地承包的區別也就無從說起。

至于土地轉包法律是允許的?！锻恋爻邪ā返谑畻l規定，“國家保護承包方依法、自愿、有償進行土地承包經營權流轉?！薄锻恋爻邪ā返谌l規定，“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉?！薄锻恋爻邪ā返谌邨l規定，“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓、或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意?！笨梢姡恋爻邪洜I權可以作為特殊民事權利進行處分，但承包人的流轉土地承包經營權的行為需符合一定的條件。對于轉包行為，需要雙方簽訂書面合同，并經發包方備案；對于轉讓行為，需經雙方簽定書面合同，并經發包方同意。

轉包與轉讓有相同之處：

①都由承包方主張權利，或轉包，或轉讓； ②都是將部分或全部土地承包經營權轉移給其他農戶，并簽訂書面流轉合同； ③都由承包方與受讓方協商確定轉包費或轉讓費數額；④都是在同等條件下，本集體經濟組織成員享有受讓優先權；⑤都不能超過法定承包期限的剩余期限。

轉包與轉讓有兩個原則區別：

①流轉的決定權不同。轉包由承包方自主決定，不必經發包方同意；而轉讓，“應當經發包方同意”，未經發包方同意，轉讓無效，但發包方無法定事由不同意或者拖延表態的除外。

②法律后果不同。轉包的，原承包方與發包方的承包關系不變，轉包期限屆滿后，原承包方仍享有該土地承包經營權；而轉讓則不同，轉讓后，原承包方在該土地上的承包經營權終止，由受讓方與發包方重新簽訂土地承包合同，從轉讓之日起，原承包方不再享有該轉讓土地的承包經營權。另外，備案要求也不同。轉讓的，因已經發包方同意，由受讓人與發包方重新簽訂了新的土地承包合同，則無需再報發包方備案；而轉包及其他方式流轉的，因無需經發包方同意，須將流轉合同報發包方備案，但發包方僅以未報備案為由請求確認流轉合同無效的，不予支持。

這里需要特別說明的是，《農村土地承包法》之所以規定轉讓“應當經發包方同意”，是國家出于對農民的關心和對農民利益的保護考慮的。因為家庭承包方在經濟上、風險判斷和預防上以及法律意識上普遍處于弱勢地位，土地承包經營權既是農民的安身立命之本，也是農民奔小康的主要希望所在，所以，國家在保護農民土地承包經營權的流轉自主權的同時，規定轉讓“應當經發包方同意”，實質上是為保護農民利益提供外部幫助。

根據《農村土地承包法》的規定，發包方是否同意轉讓要進行下列審查：

①承包方尚不具有穩定的非農職業或者穩定的收入來源；②轉讓合同存在被強迫簽訂的情形；③改變了承包土地的農業用途；④受讓方不具有農業生產經營能力；⑤轉讓承包地抵頂受讓方欠款。

有上述情形之一的，就是發包方不同意轉讓的法定事由，未經發包方同意，轉讓無效。如無上述情形之一，發包方不同意轉讓或者拖延表態的，轉讓有效。因此，法官在審理這類案件時應準確把握轉包與轉讓的原則區別，依法正確裁判，保護承包方的土地承包經營權和土地承包經營權的合法流轉。

11 土地轉包

土地承包經營戶依照轉包合同規定，將其所承包的土地在承包期限內進行再轉移的行為。農村集體土地的承包和轉包的政策內容，與國有土地使用權的出讓和轉讓有相似之處，只是所依據的法律、法規有所不同。土地轉包除依據《民法通則》、《土地管理法》外，還依據相關政策和規章。

農村土地承包是指采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒淮等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

農村土地承包后土地的所有權性質不變，承包地不得買賣。

12 農村土地非法轉包的情形有哪些？

農村土地承包后不得買賣，但是否允許轉包呢？如果允許，那么非法的農村土地轉包情形又有哪些呢？對此，《中華人民共和國農村土地承包法》有著明確規定：“通過家庭承包取得的承包經營權可以采用轉包、出租、互換、轉讓或其它方式流轉”。

由此可見，農村土地承包經營后，農民有了穩定的土地使用權。但為了解決承包地塊分散、種田效益不高等問題，農民可以采用轉包、出租、互換、轉讓或其他方式對土地使用權進行流轉。這既解決了人地矛盾，充分利用了土地，也有利于推進農業的規模經營。所以，法律和政策都規定，農村土地轉包是合法的。

但是，合法的農村土地轉包必須建立在農民自愿的基礎上，并且不得違法改變土地用途。否則，就會形成農村土地的非法轉包。當前一些地方在執行中央政策和法律的過程中出現了一些偏差：

一是違背農民意愿，強制推行土地流轉，侵害了農民的自主經營權和影響了農村土地承包關系的穩定；

二是在農村土地流轉中沒有兼顧農民利益，甚至損害農民利益，搞“反租倒包”等錯誤做法；

三是借農村土地流轉之名，隨意變更土地用途。

這些行為都違背了中央政策和法律規定的精神，是非法的農村土地轉包行為，必須予以糾正。

因此，《農村土地承包法》第十條明確規定：“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉”。而對那些農村土地非法轉包的情形，不但得不到法律的保護，還會導致違法犯罪，最終受到法律的制裁。

13 土地轉包合同怎么寫

土地轉包合同

甲方（轉讓方）： 乙方（受讓方）：

為保護農村土地承包經營權流轉雙方當事人的合法權益，促進雙方依法履行義務，根據《中華人民共和國農村土地承包法》及其它相關法律、法規的規定，經雙方平等協商，訂立本合同。

第一條 流轉土地概況

本幅土面積 畝，東至 南至 西至 北至 。承包經營權年限 年，目前還有 年。

第二條 流轉方式

甲方采取 方式將其承包經營的土地流轉給乙方經營。

第三條 流轉期限

雙方約定土地承包經營權流轉期限為 年，從 年 月 日起，至 年 月 日止。

第四條 流轉價款及付款方式

1.流轉土地價款總計 元（折合每畝 元）。

2.合同簽訂后，乙方支付甲方 元。

3.其余款項乙方同意每年 月 日前支付甲方 元。

4.如遇國家征收、征用土地，補償款歸甲方所有，乙方相應損失經雙方協商確認后從補償款中扣除。

第五條 土地交付與回收

1.甲方于 年 月 日前將流轉土地交付乙方。

2.乙方應于 年 月 日前將流轉土地交回甲方。

3.本土地流轉合同終止后，原土地上新建附著建筑物按以下第 種方式解決：

① 歸甲方所有，甲方不作補償；② 歸甲方所有，甲方合理補償乙方；③ 由乙方按時拆除，恢復原貌。

第六條 甲方的權利和義務

1.按照合同規定收取土地流轉費和補償費用，按照合同約定的期限收回流轉的土地。

2.協助和監督乙方按合同行使土地經營權， 合理、環保正常使用土地，協助解決該土地在使用中產生的用水、用電、及其他方面的糾紛，不得干預乙方正常的生產經營活動。

3.不得將該土地在合同規定的期限內再流轉。

第七條 乙方的權利和義務

1.按合同約定流轉的土地具有自主生產經營權，經營決策權、產品處置權。

2.按照合同規定按時足額交納土地流轉費用及補償費用，在國家法律、法規和政策允許范圍內，從事生產經營活動，不得擅自改變流轉土地用途，不得使其荒蕪，對流轉的耕地（荒地、林地等）進行有效保護，不能依法保護，造成損失的，乙方自行承擔責任。

3.未經甲方同意，不得擅自將該土地流轉。

第八條 合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。

1.經當事人雙方協商一致，又不損害國家、集體和個人利益的。

2.訂立合同所依據的國家政策發生重大調整和變化的。

3.一方違約，使合同無法履行的。

4.乙方喪失經營能力使合同不能履行的。

5.因不可抗力使合同無法履行的。

第九條 違約責任

甲乙雙方均應按照本合同約定履行義務，不按約定履行義務一方視為違約方，應向守約方支付違約金元。

第十條 爭議的解決

在履行本合同過程中發生的爭議，由雙方協商解決，也可由轄區的村民委員會、鄉鎮政府部門調解；協商或調解不成的，雙方均有權向 法院起訴。

第十一條 其他約定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 鄉（鎮）土地流轉管理部門、村集體經濟組織或村委會各一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

本合同未盡事宜，由雙方共同協商，達成一致意見，形成書面補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。

（簽字頁，以下無正文）

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

（未完待續）