略論加強土地出讓金管理的對策

崔文峰

今年，審計署開展了全國性審計工作，對近幾年土地出讓金收支、土地征收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法等情況進行審計，土地出讓金成為外界關注的焦點。

一、目前土地出讓金制度中存在的主要問題

（一）土地出讓金收益使用中的問題

表現為：第一，政府對出讓金的隨意挪用。一些地方政府挪用土地出讓金，將土地出讓金用于平衡財政預算，一些開發園區的土地出讓收入由管委會坐收坐支。在一些邊遠地區，還大量存在挪用土地出讓金發工資等問題。甚至拖欠、挪用農民征地補償費。第二，未來收益的透支。一些城市政府以未來土地出讓收入作擔保向金融機構大量借貸搞城市建設，實際上是透支未來政府土地收益。

（二）土地出讓金征收管理中的問題

一是土地出讓金出現了重復征稅的現象。這也就導致納稅人的納稅負擔進一步地加重了。在部分的納稅金中，土地的出讓金作為租金的一部分，實際上能夠較為明確地從房價之中進行分離出來。但是，在實際的納稅計算活動中，將這部分土地出讓金是作為房價本身的一部分的，這也就使得其成為了納稅活動的開展的一部分。就房地產商而言，其作為樓盤的開發者，需要積極地對相關地房屋稅收進行處理，切實地履行其應盡的義務。就土地的使用者來說，也需要針對于其房屋建設活動來實現對營業稅與契約稅地及時繳納。二是存在對土地出讓金的征收活動開展盲目性與模糊性。其主要的體現即為：一者，是政府自身對于市場發展的水平與了解程度不夠所導致的城市擴建活動的開展盲目性，使得在對土地資源進行使用與分配的時候出現了問題；另外，部分地區的政府人員法律意識不夠，對土地活動開展的干預性較為明顯，這也就導致官員越權地開展土地審批活動，對國有資源的非法使用，進而導致了土地資源的浪費與國家利益的流失。

（三）出讓金大量用于城市建設

國有土地出讓金大量用于城市建設。大搞政績工程和形象工程。一些地方政府盲目擴大城市建設規模，甚至截留征地補償費來搞城市建設。一方面加劇了對土地的占用。另一方面又擴大了城市拆遷規模。

二、規范土地出讓金管理的幾點措施

（一）明確土地出讓金范圍，確保應收盡收

1.需要加強對土地出讓金的明確，使得其出讓的方式能夠實現通過對國有土地資源的使用來完成，其中的內容主要包括了：對土地補償。對土地的開發以及對土地使用所得收益等三個方面的資金獲得。

2.對土地出讓收入的范圍進行概括，即是對土地的買賣、土地的租用、對國有土地資源進行使用之后所得到的有償補助以及拆遷獲得金等。

3.在進行土地出讓金征收活動的過程中，不能出現各類名義的活動，進而降低其征收的數額，其活動主要包括了商業活動、改資活動等。

（二）對土地出讓金的管理需要進行兩方面的計算

在我國進行土地出讓金計算的時候，需要嚴格地遵守相關的法律法規以及計算原則。需要將政府的出讓金征收方式進行明確與規劃，進而使得整個征收活動的開展能夠實現科學化與專業化。其具體的開展方式即為：將整個的征收收入納入到地方的國庫之中，其支出活動的需求需要經過相關部門的審核之后才能進行，進而促使對土地的管理能夠做到收支兩方面的不同計算。

（三）對土地出讓活動的開展規模進行嚴格地把握

1.建立與完善相關的發展機制，使得在對土地資源進行規劃與使用的過程中，能夠加強其活動開展的有效性與嚴格性，進一步地實現對城市建設活動開展的有效把握以及對農村土地資源的切實保護，保障我國的城市化建設能夠穩步地進行。

2.通過對市場經濟手段的運用，來實現對城市發展速度與規模的控制，在這個過程中，各級政府部門需要明確自身的發展環境與發展需求，切實地提出其城市建設活動發展模式與開展流程的具體方案，實現對土地資源的有效利用，同時，提高其土地資源的使用收入。

3.在對經營性用地進行拍賣的時候，需要進行拍賣會來實現市場競爭活動的展開嗎，避免出現低價的土地出讓，造成對土地資源的浪費。

（四）建立健全對土地所得利益的核實制度

在對土地資源所得利益進行核對與計算的過程中，需要加強對其的制度化管理，嚴禁出現對其的挪用與貪污。在這個過程中，財務部門需要針對于征收活動的實際開展情況就其的預算活動進行明確的規劃，確保土地出讓金能夠實現管理與使用的透明化。同時，還需之中核對報表的檢查賬單，對收支模式與口徑進行明確，確保整個征收活動的開展可以受到多方面的監督。

在對儲備的土地出讓金部分進行管理的時候，需要建立管理與使用的臺賬，對每個項目的土地使用情況以及出讓金、建設成本的進行明確。同時，財政部門還需加強對違約金部分的征收與催繳，使得土地使用者能夠實現對使用土地的資金付出，提高政府的財政收入。

（五）加強對農業用地的保護，合理使用土地出讓金對其的損失彌補

在對土地出讓金進行使用額過程中，還需對其的支出部分進行明確：一是，需要對征地活動所帶來的遷拆補償進行管理；二是，對土地本身的建設所需的開發支出進行處理；三是，對農業用地所帶來的補償款的明確；四是，對城市化建設的成本支出；五是，對土地出讓費用的明確等。在這些管理項目中，需要著重加強對農業土地資源的使用補償，一方面，是為了確保農業活動的開展得以正常進行；另一方面，也是為了更好地維護農民自身的利益。

（六）加強對土地出讓金的監督管理

1.通過對多媒體技術的使用，實現對全國范圍內的土地資源使用情況的準確掌握，確保其違法行為的出現能夠被及時地處理。

2.加強對監督管理隊伍的建設。就財政部門來說，需要積極主動地與土地資源的管理部門。銀監會以及機關單位加強交流與合作，不定期地開展監督抽查活動，確保土地出讓金能夠被及時地征收與使用，同時，其本身也許需要接受相關政府部門的監督與管理，進而切實地提高其運作的工作效率與工作積極性。

3.加強對審計制度的建立健全。就審計機關來說，審計活動的開展需要按照相關的工作章程來進行，注重于對審計監督活動的有效開展，及時地發現問題，處理問題，確保國家利益與人民利益的有效維護。

總的來說，我國還需繼續加強對土地出讓金的征收與管理制度的建立與完善，通過對土地出讓金制度化地管理與使用，實現整個管理活動的開展得以正常進行，同時，就土地出讓金來說其發展與運用的意義也可以通過這樣的模式更好地實現。

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