淺析住房公積金貸款的風險控制

熊應長

摘要：住房公積金主要是解決廣大繳存職工住房貸款資金的不足，但是在發放住房公積金貸款的的同時，必然產生貸款風險，作為住房公積金管理中心應該采取相應的措施控制各種貸款風險，確保住房公積金資金安全。

關鍵詞：住房公積金貸款 風險種類 防范和控制

住房公積金制度作為住房制度改革的主要組成部分，隨著1994年國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》的頒布，正式啟動建立，到目前已運行20多年，為解決職工住房困難，促進城市發展，做出了巨大貢獻。1999年國務院頒布《住房公積金管理條例》，2002年國務院對《住房公積金管理條例》再次修訂，為住房公積金制度提供法律依據，隨著住房公積金制度的全國范圍內建立，住房公積金歸集、貸款的總量越來越多，貸款風險越來越大，加強住房公積金貸款風險管理更加迫切和重要。

一、住房公積金貸款風險的概念

（一）住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是指住房公積金管理中心將歸集的住房公積金，按照“房委會決策、銀行專戶、中心運作、財政監督”的原則委托商業銀行向繳存職工在購買、建造、翻建、裝修、大修自住住房時發放的政策性住房貸款。住房公積金貸款由于具有利率低的成本優勢，成為廣大繳存職工貸款的首選。

（二）住房公積金貸款風險就是發放的住房公積金貸款本息的實際收益與預期收益的不一致性

隨著住房公積金貸款業務的不斷發展，職工改善性購房不斷增加 ，導致住房公積金個貸率不斷上升，不少城市個貸率達到80%的臨界點，住房公積金中心的支付風險隨時都會發生，所以，住房公積金貸款風險控制尤為重要。

二、住房公積金貸款風險種類

（一）操作風險

住房公積金管理中心如果對貸款崗位沒有進行科學合理設置，形成相互制約機制，信貸人員違規操作貸款將是導致住房公積金貸款風險最重要的因素。目前，住房公積金管理中心均應實行實行審貸分離、分級審批的原則辦理公積金貸款，初審人員負責貸款資料的真實性，復審崗再對貸款資料進行審定，最后公積金管理中心主任或授權的管理部負責人簽復終審意見。如果初審人員風險意識不強，對借款人收入、信用、貸款用途、抵押物使用年限、保證人資格、公積金余額審核不認真或故意弄虛作假將導致公積金貸款出現巨大風險。在貸款發放后如果不加強逾期貸款的催收，不掌握借款人在貸后發生的經濟變化，都會對貸款本息產生影響。

（二）借款人家庭風險

由于住房公積金貸款還款期時間長，還款額度占家庭經濟收入有一定比例，當家庭收入變化下降或還款額度上升時（利率上升），，都會對貸款產生風險。如果借款人或共同借款人出現重大疾病或死亡、離婚、意外導致償債能力下降而發生貸款風險，都會出現貸款逾期、斷供按揭貸款的可能性。

（三）借款人信用風險

住房公積金貸款對象主要是繳存公積金的職工，目前住房公積金制度已覆蓋民營企業及個體工商戶，而民營企業及個體工商戶采用更加靈活的用工形式，就業職工收入隨時都會發生變化，一部分借款人會應工資收入大幅減少而發生貸款違約，還有借款人采取欺騙手段提供虛假資料，故意騙取住房公積金貸款，轉移貸款用途，給貸款本息帶來風險。

（四）抵押物風險

由于住房公積金貸款還款時間長，發放的主要是期房按揭貸款，當房地產市場出現系統性風險，導致房價出現大幅下降時，特別是房價低于貸款額度時，考慮交易成本，違約將成為借款人的首選，大量的借款人將停止還款，放棄對抵押物的管理，造成貸款風險。對二手房《房屋產權證》及契稅發票的真偽細致辨別，對集體土地上建設的房屋、產權不明、共同產權人太多的抵押物不予辦理抵押。

（五）開發商開發項目風險

開發商經營不善導致資不抵債、資金不足盲目開發，未取得預售許可證盲目銷售，或惡意抽逃資金，造成爛尾樓，無力承擔階段性擔保責任，導致抵押物無法形成現房，對貸款本金造成風險。

三、住房公積金貸款的防范和控制

（一）加強開發商開發項目合規性審查

首先要對企業法人營業執照、房地產開發資質等級證書、立項文件、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》的合規性、真實性進行確認。要與開發商簽訂合作協議，約定雙方的權利和義務，要求開發商按照售樓進度，繳納按揭保證金，在房屋建成辦理房屋登記后，及時將抵押的《房屋所有權證》交給公積金管理機構或承辦住房公積金貸款的商業銀行。

（二）加強對受托商業銀行的管理

為提高公積金貸款效率，很多公積金管理機構委托商業銀行代辦抵押手續，為此，公積金管理機構不定期對商業銀行代辦的預抵押登記手續進行抽查，對開發商承擔階段性擔保的期房在竣工后，辦理的《房屋所有權證》交給商業銀行后，商業銀行是不是妥善保管，對二手房貸款代辦的抵押物《他項權證》是不是專門登記，歸檔管理。

（三）加強借款人信息管理

盡可能收集借款人及配偶的個人信息，對工資收入狀況、文化程度、個人信用、專業操作技能全方位考察，了解家庭成員構成及家庭成員工資收入狀況，對借款人提供的個人信用報告的真實性進行辨別，及時與人民銀行征信系統聯網。了解借款人及配偶是不是對外有擔保、是不是有其他負債，便于確定貸款額度、貸款期限，將家庭收入的50%確定為借款人月供貸款的上限。必要時向借款人的工作單位的公積金聯絡人進一步了解。對已發放的貸款，還要及時掌握借款人經濟狀況的實時變化，對借款人還款能力下降時，及時增加擔保措施，確保資金安全。

（四）加強內部管理，明確崗位職責

由認真負責、工作能力強的同志負責住房公積金貸款工作，杜絕道德風險的產生。建立崗位明確、分工負責的工作機制，住房公積金貸款實行審貸分離、分級審批，加強貸前調查、貸中審核、貸后檢查。規范貸款審核、發放、管理、回收等各個環節業務操作流程，對自建房、裝修房貸款進行現場調查，并對真實性負責寫出調查報告。建立貸款臺賬，做好貸款檔案的專人管理。實行科學化、精細化、規范化管理，減少人為干擾，確保貸款的獨立性，將按揭貸款資金撥付開發商賬戶，封閉運作。對發放的貸款實行動態管理，建立風險預警制度、制訂逾期貸款催收辦法，確定專人負責逾期貸款的催收，對多次催收無果的貸款，及時提起訴訟，將將貸款風險降至最低。

（五）建立內部稽核制度

住房公積金管理中心建立總稽核制度，設立稽核科室，專門負責貸款業務稽核。對辦理住房公積金貸款的各個環節進行監督檢查，是不是嚴格按照規章制度辦理貸款業務，操作是不是按照規定流程進行，抵押物是不是合規合法，貸款資金是不是專項用于購、建住房，逾期貸款是不是按時催收，受委托銀行是不是對抵押物權利證書妥善保管。

公積金貸款堅持低存低貸的原則，主要解決繳存職工購房資金的不足，體現的是社會公益性，因而貸款風險具有社會性、長期性的特點，在滿足繳存職工正常貸款的同時，更要保證資金的安全。隨著社會經濟的不斷發展，住房公積金制度覆蓋面的不斷擴大，職工對住房公積金貸款需求不斷增加，貸款風險日益增大。而風險造成的主因是操作風險和信用風險。所以住房公積金管理機構，要不斷提高從業人員風險意識，加強內部防范，嚴格按照規章制度辦理公積金貸款。建立借款人信用等級制度，對信用不良的職工，堅決拒貸，杜絕貸款風險，確保資金安全。