房地產工程造價管理分析及提高措施的分析

李忠琴

摘 要：在房地產市場日益完善和規范的背景下，傳統的工程造價管理方法已經無法適應現代化的競爭市場，房地產企業和房地產投資商也增強了對房地產工程造價管理的重視。科學有效的造價管理和控制是房地產降低成本、提高收益必不可少的環節。該文對房地產工程造價管理進行分析，并探討加強房地產工程造價管理的方法。

關鍵詞：房地產 工程造價 策劃階段 設計階段 施工階段

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（a）-0127-01

在市場經濟全球化的背景下，房地產過快的發展速度，導致房地產工程造價管理工作存在一些弊端，前期項目策劃定位不足，對項目的檔次及標準，無法給予一個明確的定位；對于項目成本的控制，沒有給予全方位的考慮，比如應該在達到成本目標的基礎上，盡可能的提高項目的功能水平；造價控制被劃分為多個部門，沒有統一的部分負責，導致造價控制處于無系統管理狀態。此外，房地產工程招標環節、施工環節也都存在一定的問題。

1 對房地產工程造價管理的必要性

基本建設項目投資是一項嚴格、復雜的工作，一個建設項目的投資活動，需要完成一系列投資測算過程。在整個房地產工程的建設過程中都需要進行工程投資額的預算和控制，因此，房地產工程造價的管理與控制起到重要的作用。

1.1 前期項目策劃環節的管理

建設項目的決策階段包括選擇、決定投資全部過程，決策階段需要對擬建設項目的必要性和可行性進行技術性的經濟論證，并對多種建設方案實施比較，進而做出最后的判斷和決定。若在決策階段出現失誤，那么就會造成不必要的資源的浪費和人力財力的浪費。

1.2 項目設計環節的管理

在房地產工程的總投資費用中，設計階段所占比較相對較小，不過仍然是項目成本控制的主要階段。設計環節對房地產工程造價的影響程度最高可達到70%，同時設計人員對材料因素、工程水文地質因素、氣象因素等不夠了解，就會使設計安全系數與設計規范的規定相差甚遠，造成投資浪費。再者，設計工作的質量對項目的使用功能造成直接影響，而且是長期性的影響，所以，設計工作質量不合格會很大程度的提高整體項目的運行與維護成本。

1.3 項目施工環節的管理

在房地產建設項目中，施工階段是造價控制的核心環節。施工階段將之前的設計圖紙、原材料和設備等進行實體實現。施工期間的造價管理能夠有效的完成之前的預期目標，并對建設項目的成功給予直接體現。在房地產實際工程建設過程中，許多建設部門會對投資額執行壓縮，造成施工部門以降低造價為目的從而對材料配比進行改動，使工程質量受到很大程度的影響，不得不另工程返工，造成成本加大。

2 加強房地產工程造價管理的措施

房地產工程通過前期決策、設計、施工，由人工、材料及設備最終完成，整個過程時間長，結構復雜，整體性強，同時會有很多的自然因素會對其造成影響。房地產工程要在保證工程質量的前提下最大程度的節約資源。在房地產工程造價管理中，資金投入、造價監督可以對建設效益起到有效的保障。

2.1 構建工程造價管理體系

對重點項目的定期造價監督檢查是房地產工程建設項目的重要環節之一，造價管理部門必須要根據規定實施定期造價監督檢查，構建并完善重點建設項目的造價監督制度。建設部門要最大程度的了解在建項目造價的執行情況，并審核、控制對造價產生影響的諸多因素，防止出現資源浪費，出現問題要及時予以解決，充分發揮監督管理職能。

2.2 改善工程造價管理方法

現行的房地產工程造價確定方法參照國家統一定額的造價確定方法，如此一來，在確定建設項目造價的過程中就不能以實際情況為標準預算所需要的資源，從而確定工程造價。此種造價方法是一種靜態工程造價確定方法，對于房地產工程造價管理來說存在很大的局限性，因為整個房地產建設工程的施工會受到諸多因素的影響，如人工、材料、設備等費用，這些費用隨時都與市場行情有著直接聯系，動態因素與靜態工程造價確定方法存在很大的矛盾，無法做到真正意義上的量價分離。

2.3 確定與控制不同階段的造價管理

2.3.1 前期項目策劃環節的造價確定與控制

建立健全合理的決策機制，對措施進行最大適度的完善，以保證工程的可行性的審核批準。投資決策環節最重要的是方案的比對選擇，項目定位、建設標準等一系列方案都直接影響著項目的全壽命周期成本。同時，前期項目策劃環節成本優化與信息源有著很大的關聯，決策人員應該加強比對選擇意識，多層面分析對成本造成影響的諸多因素，選擇小低成本的可行性方案。

2.3.2 項目設計環節的造價確定與控制

項目的設計階段是成本優化的重點。以往房地產成本傾向于項目的前期策劃，對后期的施工、養護等成本有所忽略。如果工程質量不達標會造成房地產的使用周期縮短、反復維修，甚至是造成嚴重的后果，不僅增加了房地產工程建設的投資，同時還會對社會、企業造成很大的負面影響。項目的設計環節首先要確保房地產使用安全的前提下，對技術進行提升，合理使用建設資金。設計環節要與設計部門、造價部門緊密合作，充分了解并掌握與項目相關所有因素，對項目設計的方案實施全方面的優化，盡快予以修正，保障方案的可行性和經濟性。

2.3.3 項目施工環節的造價確定與控制

項目施工環節造價確定與控制是整個項目最后成果的重要決定因素。在這個階段，施工管理部門要認真對待設計編制和審批管理，并對施工方案予以完善。同時要實時檢查施工的進程，當出現偏差時要及時調整，以確保施工現場有條不紊的進行。盡可能的減少工期，既可以節約人工、機械的成本費用，又能夠加快資金、材料的周轉速度。

3 結語

社會經濟的持續發展推動了房地產的發展速度，一方面很大程度的解決了公民住房緊缺的問題，另一方面也帶來了巨大的經濟效益和社會效益。房地產的建設必須要嚴格按照國家規定和要求進行管理，工程造價是房地產工程管理中的重要內容，必須要進行房地產工程造價管理。在策劃階段、設計階段和施工階段都要進行工程造價管理和控制，從而加強房地產工程造價管理。

參考文獻

[1] 王星敏.探析房地產造價控制[J].知識經濟，2011（10）：136.

[2] 張鵬.改進價值工程在房地產設計階段造價控制中的應用[D].武漢：武漢科技大學，2013.

[3] 劉兵.房地產造價管理的可視化探析[J].中國新技術新產品，2014（8）：154-155.