“萬萬”聯姻意在謀求戰略轉型

藍草十七

近日，商業地產龍頭萬達集團與國內住宅龍頭萬科公司宣布建立戰略合作關系。在多數城市商品住房市場告別“黃金時代”步入“白銀時代”后，兩大地產巨頭 “聯姻”，意在謀求戰略轉型的強強聯合，無異于給房地產行業投下一枚重磅炸彈。與此同時，華遠地產和360、方興地產和騰訊近期也在相互“表白”，“互聯網+房地產”的動作愈漸頻繁。這一趨勢，顯示出無論是跨界互聯網，還是聯合拿地、收購股份等傳統“聯姻”方式，正在成為中國房企的共識。

“萬萬”合作雙方都要搞“輕資產”

5月19日，馬云剛搞了2億準備投資O2O創業項目好圈地線下支付場景，接著就看到鋪天蓋地都是萬科和萬達兩家搞了“萬萬沒想到”的奇葩合作刷屏。萬達和萬科要合作，雙方都要搞“輕資產”，業界有些人怎么理解呢？看好的一方認為：萬達有大量商業地產和少量住宅地產，萬科地產則正好相反。那么術業有專攻，雙方可以互相交換一下自己少的、不擅長管理的那部分資產，這樣可以揚長避短，是絕對的雙贏。而摸不著頭腦的一方則認為：這兩家說要做“輕資產”，可大家都知道房地產是最“重”的行業，重在資本投入大、牽扯行業廣、樓盤無法移動……那么王健林和王石打算怎么“輕”？

有了解內情的人士分析認為，以往房地產商的業務模式是向銀行貸款、借債和發行股票融資來蓋樓，賣了樓以后再還錢。商業地產的商鋪要賣得價錢貴，就必須有人流，單位時間一塊地方的人流越多，這塊地皮及其上的商戶攤位就越值錢。但是現在環境變了，電商的發展讓人們的很多購物需求在網上得到了解決，節約出的更多時間則去線下體驗其他消費內容。所以，商業地產的未來趨勢是必然要發展體驗型消費——萬達現在就是要改變原來的商業模式。

那么萬達未來的商業模式是什么呢？第一塊：針對個人消費者的C端金融，例如當人們來到萬達廣場逛街、吃飯、看電影、做指甲、美容、小孩學鋼琴……這些個人消費行為在進行的時候，萬達可以提供白條、賒賬、返券、積分……金融類運營。這個方向在前幾天快錢突然宣布要開始進入C端客戶領域就能猜出來。這很好理解，支付寶、京東金融都在做。第二塊：就是商戶的B端，這個也很好理解，萬達每開一家店，所有的品牌商家都跟著擴張，肯定有缺錢的，那么萬達基于對這些商家的長期了解，給他們提供貸款總可以吧，這是不是有點像供應鏈金融？其實更確切地說是“生態鏈金融”，這個估計也是快錢來干——此前快錢不就是服務于B端的么？估計現在是既要根據以往的大數據來考察這些商家的運營情況，判斷能不能貸款給他們，又要設計各種商家和消費者之間的消費類金融產品。第三塊：開店的地產金融——資產證券化。

前兩條，什么C端消費、B端金融，都需要在萬達廣場里發生，萬達曾宣布要在2025年造1000個萬達廣場就是這個原因。這1000個萬達廣場里每個都包涵了無數消費場景，這是啥概念？這些都是線下入口啊，王健林以后所有生意的“流量”都要靠著1000個萬達廣場當入口把錢引進來。所以王健林就必須要大規模復制萬達廣場——而現在，距離王健林設定的2025年復制1000個萬達廣場還有10年，今年才建了109個，還有991個他要到哪里搞錢？這個時候就要聯想，錢的事情還是需要金融公司來解決。否則萬達收購快錢干什么，難道只讓快錢做做支付工具？肯定不止于此，以前讓房地產信托機構搞基金，今后完全可以讓快錢干弄錢這件事。

雙方合作找到更大的價值點

由此可見，未來的萬達將會逐漸褪掉過去經營房地產的戰袍，慢慢變成一個玩金融的房地產管理“輕”公司，房地產開發商再不是萬達的頭銜！而這個輕公司的基礎，就是通過快錢研發出一個個融資產品，通過經營金融產品來帶動萬達的商業地產擴張。其實，簡單地說就是馬云從線上往線下拓展，而萬達要從線下往線上反攻！而對于萬科來說，未來它會在社區商業繼續發展，萬科轉型后將會繼續做好住宅和城市配套服務商，雙方合作有利于共同發展。5月14日，郁亮于北京“兩萬”合作新聞發布會上透露，當下萬科做商業地產壓力很大，結盟萬達不是排他、壟斷。同時郁亮還透露，萬科融資渠道多、資產管理渠道多，但沒有金融板塊，萬達卻有金融板塊，未來不排除合作可能。

此外，對于此次合作，王健林則表示，彼此認識20年現在才合作，原來有差異，但差異也不大，過去供不應求，現在也不是過不下去了，我們都活得挺好，但現在突然找到雙方合作有更大價值點，而且有更大層面的探討。合作的背后，是兩家企業對于行業趨勢的相似判斷。據悉，萬科和萬達此次簽署的僅僅是一份戰略合作框架協議，具體合作細節并未說明，但強調雙方將各自成立由集團高層領銜的協調小組，以負責合作事宜的日常對接，以及項目合作信息的交流。此外，未來雙方的合作主要會通過聯合拿地、合作開發的形式來進行，即由萬科開發項目中住宅部分，萬達開發項目中商業部分，以實現優勢互補。雙方還表示，將共同探討基于現有項目進行合作開發的可能性。

乍一看，就是兩家房企未來一起出錢拿地，乃至一起開發運營項目，但在商業地產和住宅地產上會各自有所偏重。事實上，這類合作拿地及合作開發的商業模式在房地產行業里是較為常見的，比如北上廣深一些優質的地塊競拍案例中，很多房企往往會組成聯合體一起競拍，同時有很多企業往往會成立項目聯營公司，比如此前融創和綠城組建的上海融綠。在筆者看來，合作的背后，是兩家企業對于行業趨勢的相似判斷。2014年，萬科總裁郁亮就提出：“房地產已經進入白銀時代，輕松賺錢的時代已經結束。”作為商業地產的領導者，萬達董事長王健林在對外演講中也明確表示：“房地產逐漸會回到平均利潤行業，這是我們對房地產長期趨勢做出的判斷。”王健林還補充稱，“兩萬”現在有合作時機、心態和心理，這是很多行業巨頭做不到的，盡管也有競爭在。

簡言之，雙方達成合作的主要原因之一就是雙方對于未來房地產行業的趨勢看法是一致的：謹慎樂觀。其中，住宅市場的變化最為明顯，傳統住宅市場規模化發展空間受限，這已經成為當前房企發展過程遭遇的痛點。單純地“一條道走到黑”已經讓專注于各自擅長領域的萬科和萬達感受到壓力，未來住宅、商業、文化、旅游等多類型地產融合將成為諸多房企的轉型方向。

消費端資源成為“聯姻”引力

雙方合作的另一個原因就是房企業績的下滑，除了銷售額的下滑，利潤率的逐年遞減已經成為不爭的事實。此次合作，萬科的住宅開發將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業管理運營經驗也將傳導給萬科，商業地產部分則“輕資產”操作。如此一來，雙方在成本控制（拿地、融資）上都減負了，在運營管理上也可以發揮所長，更加精細化。最后一個原因，筆者認為是最關鍵的，就是萬科和萬達都看上了對方儲備豐富的消費端資源，即業主大數據。萬科專注住宅市場所積累的業主資源豐富，且萬科物業的消費數據也是業內公認最全面的，而萬達集團旗下商業地產、文化旅游產業積累的商戶和消費者、投資客資源也是萬科較為缺乏的。二者的聯姻有利于集聚消費端的客戶資源，為房企未來提供精準營銷和社區服務帶來1+1>2的效應。

業內專家認為，萬科、萬達強強聯手后可將各自互惠利益達到最高點，對萬科而言，將扭轉當前因為白銀時代住宅發展速度變慢而使其處于走下坡路的格局；對于萬達而言，搭上萬科住宅品牌能迅速進入二三線城市拓展，并實現其輕資產方向和服務商轉型的宏偉目標。對業內同行而言，“萬萬”組合，在整個房地產圈子的影響不亞于一場地震。受沖擊最大的，應該是其他的一線房企。隨著房地產步入新常態，房企依靠土地增值、房價上漲賺錢的時代已經過去，謀求變化和轉型是必然趨勢。