房企“去庫存”路漫漫

劉聞博

4月30日，中共中央政治局召開會議。會議報告提到，要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。這被業界認為接下來政府可能繼續出臺鼓勵購房的稅收和信貸政策，以起到消化住房庫存，促進房地產市場健康發展的目的。

一套房、二套房的貸款比例放松，讓不少房企松了一口氣。但是，與一線城市的樓市火爆相比，三四線城市的低迷狀態并無絲毫改變，三四線城市成交量呈繼續下滑態勢。與一線城市成交量環比上漲超過27%相比，與北京、上海、深圳的“日光盤”相對應，三四線城市的房價下跌了26%。同時，公開的數據顯示，二三四線城市的住房市場的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了。消化周期的拉長，以及資金回籠慢所帶來的財務成本迅速上升已讓不少房企“苦不堪言”。即便“央媽”再次降息，在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境之下，“房地產市場也將風光不再”。一如中國社科院財經戰略研究院助理研究員鄒琳華所預測，“未來將有一半以上的開發商轉行或在市場中消失，房地產市場將進入真正意義的寡頭時代。”

過往數年，“黃金房地產”這桌麻將遍地開花。不但過了拿地即可“地胡”、定天價即可“天胡”的時代，還發生了多起房企倒閉、老板跑路事件。有數據顯示，2014年至今，四川至少已有30家本地企業退出了房地產開發領域。當年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產、武海置業等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。從去年下半年開始，浙江房地產企業倒下的消息從各地頻頻傳出：浙江清水灣置業申請破產牽出新西湖小鎮“爛尾”問題；曾是全國民企500強的溫州中城建設集團上月破產重組；紹興多處樓盤成為“爛尾樓”，金品置業、越紅房產母公司等多家當地知名企業進入破產重整階段。在今年前4個月，石家莊已公布了三批出局房企，累計已達102家。5月5日鄭州市房管局發布公告，擬對43家資質證書超期的房地產開發企業資質予以注銷。盡管資質被注銷的個體原因各異，但眼下中小房企面臨巨大困境已是不爭的事實。

“只有當潮水退去的時候，才知道是誰在裸泳。”這是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在現今的樓市里，也同樣如此。房地產的潮水正在退去，裸泳者光著屁股浮現出來了。有房企負責人表示，“能活下去，就是萬幸。”住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，“商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，達到歷史最低點，在建房屋中90%未賣出去，去庫存至少需要3-5年乃至更長時間。”已不是地產商的任志強也說了大實話：“房地產市場目前的庫存很大，預售面積已經超過將近6億平方米，其中有3億多是住宅。最大的壓力是現有庫存，這個庫存不但在大城市出現，二三四線城市都拼命出現。如果底部運行在一個較長的周期，就有很多企業面臨著現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸問題。”庫存增加，不僅意味著回籠資金減少，還會增加資金成本。

“去庫存”路漫漫，降價快跑最明智。業界大佬王石一句“樓市不妙”，早早地為整個房地產行業定下了暗淡不振的基調。盡管央行、住建部、銀監會、財政部、稅務總局等五部委頻頻聯手出招，比如降低二套房首付比例，并下調了售房免征營業稅門檻。但是，經過快速擴張的“黃金時代”，對于當下的房地產市場而言，去庫存并非易事，要做好打持久戰的準備。其中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限。而二三線城市又增長過快，需求已被透支。即便市場成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立，勢必影響房地產市場回暖速的“成色”。一旦收入覆蓋不了成本，資金鏈隨時可能斷裂。而資金鏈斷裂，房地產行業就將重新洗牌。所以，對大部分房企來說，降價去庫存才是唯一的、正確的選擇。