房屋轉(zhuǎn)租后為何就沒有了優(yōu)先承租權(quán)

周玉文

【案例】2010年3月，沈華承租了張成的一間60平方米的門面房做理發(fā)店用。雙方訂立的書面《房屋租賃合同》約定：租賃期限為4年，每月租金為1800元，每月5日前交清本月房租；兩個月不交房租出租方有權(quán)單方解除合同；承租人經(jīng)出租人書面同意可以裝修，但合同到期或者因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，裝修歸出租人所有；承租人不得轉(zhuǎn)租，如果確實(shí)需要轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人書面同意；租賃期滿后，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。2013年1月，沈華經(jīng)過張成的書面同意，將該門面房轉(zhuǎn)租給齊開紅繼續(xù)做理發(fā)店用。沈華在向張成交了2013年1月和2月兩個月的租金后，即向張成提出，以后由齊開紅直接向張成交房租，有關(guān)房屋租賃的一切事宜也由齊開紅直接與張成聯(lián)系。在張成表示同意后，沈華也將其與張成的合同原件交給了齊開紅，由齊開紅按原來的合同約定交房租，也由齊開紅直接找張成維修等事宜，沈華沒有再參與。2014年3月31日該租賃合同到期后，張成與齊開紅按原租賃價格又訂立了為期3年的新的房屋租賃合同。

沈華得知該情況后，認(rèn)為自己按合同有優(yōu)先租賃權(quán)，出租人張成未經(jīng)過自己同意將房屋出租給齊開紅，侵犯了自己的優(yōu)先承租權(quán)。在協(xié)商不成的情況下，沈華以張成和齊開紅為被告，訴至法院要求法院認(rèn)定兩被告的房屋租賃合同無效，將房屋以同等條件租賃給原告或者賠償原告損失7200元。法院審理后，判決駁回了原告沈華的訴訟請求。

【點(diǎn)評】合同是當(dāng)事人之間的法律，當(dāng)事人之間訂立的有效合同，當(dāng)事人雙方都應(yīng)按合同的約定履行自己的義務(wù)，否則，就應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。在沈華與張成訂立的《房屋租賃合同》中，約定有“租賃期滿后，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)”的內(nèi)容，在該合同到期后，出租人張成在沒有通知也沒有征得承租人沈華同意的情況下，即將該房屋出租給了齊開紅。這樣來看，似乎是出租人張成違約了，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，從該房屋租賃合同變化的情況來看，張成并沒有什么違約行為。

本案爭議的焦點(diǎn)是沈華將其與張成訂立《房屋租賃合同》的門面房轉(zhuǎn)租給齊開紅的行為是轉(zhuǎn)租還是房屋租賃合同中權(quán)利義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。如果是轉(zhuǎn)租，沈華與張成訂立的《房屋租賃合同》仍然存在和繼續(xù)履行，仍然由沈華按《房屋租賃合同》行使合同權(quán)利、履行合同義務(wù)。雖然沈華將該房屋轉(zhuǎn)租給了齊開紅，但齊開紅并不與張成之間存在房屋租賃合同關(guān)系，而是與沈華之間存在房屋租賃合同關(guān)系。具體說張成無權(quán)向齊開紅要房租，而只能向沈華要房租；齊開紅也無權(quán)利要求張成維修房屋，而只能要求沈華維修房屋等。但本案卻并不是這樣的情況，雖然張成在原《房屋租賃合同》上寫的是“同意將該房屋轉(zhuǎn)租給齊開紅”的字樣，但其后實(shí)際發(fā)生和實(shí)際履行的行為是由張成和齊開紅之間發(fā)生了《房屋租賃合同》關(guān)系，例如，沈華將其與張成訂立的《房屋租賃合同》原件交給了齊開紅，由齊開紅直接交房租給張成，也由齊開紅直接找張成維修房屋等，沈華與張成訂立這份《房屋租賃合同》自轉(zhuǎn)給齊開紅后，就實(shí)際上由齊開紅履行該合同義務(wù)，行使該合同權(quán)利。而這些都是由沈華與張成協(xié)商后并征得了張成同意且已經(jīng)實(shí)際履行的。這完全符合《合同法》第八十八條關(guān)于“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”的規(guī)定，這屬于合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓，而不是通常所說的轉(zhuǎn)租。合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓后，沈華自轉(zhuǎn)讓后不再是該合同的當(dāng)事人一方，當(dāng)然也不再享有該合同的權(quán)利，也不承擔(dān)該合同的義務(wù)了，即原合同中的權(quán)利義務(wù)與其再沒有關(guān)系了。所以，法院判決駁回原告沈華的訴訟請求是有事實(shí)和法律依據(jù)的，是正確的。（本案人名為化名）