論小產權房間問題的癥結及解決辦法

龔雪

摘要：“小產權房”是對一種社會現象描述，而不是一個標準的法律術語，它的實質是無產權房。“小產權房”是指未經法定征地及審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商聯合在集體所有的土地上開發建設的房產。目前，我國禁止小產權房的交易，但回避不了小產權房屢禁不止的現實，本文將簡要分析小產權房問題的癥結，從而探討小產權房問題的解決辦法。

關鍵詞：小產權房；土地出讓金；保障性住房

“小產權房”是對一種社會現象描述，而不是一個標準的法律術語，它的實質是無產權房。《土地管理法》第43條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”其中第2款規定“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”從而可以看出我國禁止房地產開發商直接在集體土地上開發建設商品房。2008年1月17日，國務院公布了《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》進一步強調要嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。國務院的該通知進一步表明小產權房屬于違法建筑。2010年針對小產權房問題，國務院責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。國務院要求：一是所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查；三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

“小產權房”缺乏法律保護，在小產權房買賣發生糾紛時，法院通常只能認定該買賣合同無效。“小產權房”不在政府機構監管范圍內，因此遇到房屋質量問題、公共設施維護等問題時，購房者的權益難以維護。盡管如此，小產權房交易仍屢禁不止，甚至愈演愈烈。

一、小產權房概念與特征

“小產權房”是指未經法定征地及審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商聯合在集體所有的土地上開發建設的房產。從地里位置來看，“小產權房”一般位于城市郊區以及城市周邊鄉村地區。“小產權房”建立在集體土地上，利用集體土地進行房地產開發應當先通過土地征收將集體土地變為國有土地，再通過國有土地使用權出讓方式獲取土地使用權再進行商品房開發建設，而“小產權房”使用的土地未經合法程序，也未繳納土地出讓金等費用。“小產權房”購房者的產權證是由鄉政府或村政府頒發而非國家房管部門頒發。“小產權房”的價格低廉，因此購房者多為中低收入階層。

二、小產權房問題癥結

城市居民數量的迅速膨脹，城市住房剛性需求的激增，城市商品房房價的過高為小產權房形成、發展提供了土壤。小產權房通常沒有繳納土地出讓金等稅費，因此建設成本低廉，從而售價也比城市商品房便宜的多，城市中低收入者在無法承受高房價但需要解決居住的困擾下只好冒險購買“小產權房”。理論界將“小產權房合法化”的言論，使銷售者和購買者以為小產權房在將來會被合法化，這種思想使購買者降低了風險意識，產生了投機心理。鄉鎮村等基層政府、農民及開發商為了追逐高額利益不斷推動“小產權房”的發展。

三、小產權房問題之處理

“小產權房”關涉居民的居住權，關系到國家對土地資源利用的宏觀調控，關涉耕地保護，甚至關涉到社區穩定。它是一個民生問題，更是一個綜合性的社會問題。處理好“小產權房”問題使居者有其所，要從多方面綜合治理。

（1）控制房價，降低房租，擴大保障性住房覆蓋面，解決居民住房的剛性需求。在控制房價方面，首先政府在出讓土地使用權時不應僅根據競價高低決定中標人，而應綜合評估房地產商的綜合狀況，選擇誠信度高、開發項目有利于民生的房地產商。政府要出臺措施（比如減稅、綠色通道等措施）鼓勵房地產商開發中低價位、中小戶型的普通商品房。同時，在房地產商建房、售房的過程中要加大監管力度，避免出現一戶兩證等變相增加戶型面積的情況。其次，銀行在發放住房貸款時要嚴格審核貸款人，鼓勵首套住房貸款的發放，減少投資型貸款的發放。

在降低房租方面，大中城市住房租金過高，政府應當采取相關措施監管大中城市房地產租賃市場，為居民的居住權利保駕護航。同時，政府應加大力度建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加其數量。還應擴大保障性住房的覆蓋面，除低收入人群外，還可將普通工薪階層逐步納入保障性住房的覆蓋范圍。

（2）分類處理現有“小產權房”。處理現有的小產權房不能一概而論，不能搞一刀切，應分類處理現有的小產權房。可將現有的小產權房分為兩類。一類為中低收入者購買的或已建未售的不存在質量風險的中小戶型的小產權房。該類住房應將之合法化納入保障性住房的行列。出售者和購買者在政府規定的時間范圍內補辦相關手續，繳納相關稅費，完成各類手續后可以發放房屋產權證，使房屋所有者享有類似經濟適用房的有限產權。第二類為已建已售或已建未售的奢侈型、嚴重占用耕地及存在安全隱患的小產權房。該類“小產權房”社會影響惡劣，應強行拆除。

（3）保障農民土地利益，打破“小產權房”供應鏈。首先，應當建立城鄉統一的建設用地市場，確保農村集體建設用地與國有土地“同價同權”，改變現有農村集體建設用地與國有土地價格差異大的現狀。其次，要完善土地征收制度，要提高征地補償金額，使得補償金額與農民從小產權房開發、建設中獲取的利益相當，從而促使農民通過正規渠道合理、合法的獲得土地收益。再次，要努力幫助農民開拓增收途徑，減輕農民負擔，樹立法治觀念。只有保障了農民的土地利益，才能從根本上打破小產權房的供應鏈。