熱點：狂熱的樓市與深圳的土地利用方式

吳麗瑋

下一個福田

香蜜湖地鐵站A出口外是一片停車場，每周末的兩天，某地產網站組織的看房團都會集中從這里發車。6月中旬的一個周六早晨，我報名參加了他們的一條線路，到停車場后才發現這支隊伍的規模相當龐大，20多輛大巴車，每輛車的車頭上都插著方向各異的指示牌，就像春運回老家的長途汽車，準備將看房客們帶到深圳最遙遠的各個邊界，甚至延伸到東莞、中山和惠州等地。

自貿區的利好政策再次刺激了前海的房地產市場，這里已成為深圳房價最高的區域

我挑了唯一一趟開往龍華新區的車，龍華的南端緊貼著關內核心的福田區，它的房價在最近三個月里漲勢最猛，現在所剩新盤最少。相比之下，其他的線路都是到龍崗、光明、鹽田等較偏遠的地區或是深圳市外，房價的漲幅沒有龍華那么夸張，線路也較多。

我們的車一路向北，穿過新彩隧道，順利通過了著名的二線關檢查站梅林關。梅林關是深圳經濟特區設立之初時，關內和關外的分界線之一，深圳人有句話叫“英雄難過梅林關”，因為這里一直以來都是深圳最擁堵的路段。隨著關內關外界限的取消，梅林關已開始進行地面改造，另外開通了地下的新彩隧道，現在每日早晚高峰時的交通堵塞已大大改善。

也正是因為關內關外交通愈發便捷，龍華的房子才變得炙手可熱起來。龍華新區大致可以分為四塊區域，地鐵龍華線串聯的帶狀區域是規劃中的龍華新城，政府對它的定位是福田區的商務拓展區，現在房價飚得最高;龍華新城東邊是龍華老的鎮中心，配套設施都很完善，但沒有劃入政府的規劃范圍，房價沒有龍華新城的高;再往東是坂田片區，原本有富士康和華為，現在又被政府定為新的科技園區，房價也因此看漲;最后一塊是北部面積最大的觀瀾片區，與東莞交界，我們這支看房隊伍就被帶到了觀瀾片區里鷺湖旁的一處精裝修樓盤里。

雖然觀瀾的房價還不能和今年最受追捧的龍華新城相比，但這里的新盤設計和新城里今年被一搶而空的那幾處基本一致，都是滿足城市最大多數人住房要求的經濟型住宅。開放的樣板間建筑面積在80～90平方米——這是深圳很多樓盤的主力戶型，開發商的銷售策略也和龍華新城里很類似，有大面積的贈送，頗令人心動，除了送陽臺，有的直接再送一個廚房或一間小臥室，有的把飄窗部分向外突出一小塊，并且壓低這部分的房頂，這樣能再次增加贈送的部分，最后算下來，房子的建筑面積在100～110平方米左右，可以設計成緊湊的“四房兩廳兩衛”，能基本滿足三代同住的住房需求。

售樓人員始終不肯透露8月份時的開盤價。“龍華新城的房價已破5萬，坂田往4萬走，龍崗區都破3萬了。”言下之意他們的房價肯定比龍崗區高，逐漸接近坂田。一位中介告訴我，現在的新樓盤的確很難定價，“可能只有到臨開盤時才能確定，現在的價格一天一個變化，開發商生怕自己現在的估價太低”。

但這里的交通和配套并不令人滿意。離這兒最近的地鐵站是龍華線的終點站清湖，直線距離6公里，如果不用叫車軟件，很難打到出租車。開發商的信心，來自對龍華新城的對比。據說這處住宅的樓下在未來兩年將建成4號線延長線上的江圍新村站，此外還有規劃中連接清湖和觀瀾最北端的有軌電車，交通的改善是人們選擇龍華新城的首要因素。如果你再去看看龍華新城目前的面貌，就會覺得觀瀾的整體配套設施要優越很多，這也讓開發商認定，他們憑什么不能定高價。

自“3-30”新政實施以來，深圳房地產市場交易異常火爆，購房者在房地產權登記中心等候辦理產權事宜

龍華新城在龍華區的西南面，沿著地鐵龍華線的關外部分串聯成條狀。龍華線由香港地鐵有限公司運營，南北向貫穿了福田區，最南端的終點站是福田口岸。2011年，該條線路延伸至龍華，境內的深圳北站同樣也是連接香港的交通樞紐，當年同時啟動了廣深港鐵路客運專線，從廣州經深圳可以直達香港，現在已是經深圳赴港的最重要通道之一。同時，龍華線全程運行時間也非常短，只要32分鐘，對于在市中心之一的會展中心附近工作的人來說，住在龍華新城交通很方便。

在剛剛過去的三個月內，龍華新城三個新開盤的住宅項目被迅速地一搶而空。位于深圳北站往北兩站的上塘站附近的中海錦城和星河傳奇，以及無縫接駁龍勝站的港鐵公司配套項目港鐵天頌，它們均以每平方米4.5萬～5萬元的價格售空，星河傳奇的二期在下半年即將開盤，銷售人員說，價格肯定會在5萬元以上。

我從地鐵紅山站下車，頓時為眼前的巨大落差吃了一驚。路兩旁是雜草瘋長的大片空地，沿路叫賣的小販稀稀拉拉，不是手機貼膜，就是推著平車賣品類不多的蔬菜水果，最活躍的是發傳單的售房中介，上前向每一個可能是來看房的人兜售自己手中的房源。直到向東北方向走800多米后，市井氣息才從路邊密密麻麻停泊的轎車中顯現出來。這里是周圍最成熟的小區水榭春天，規模大，開盤時間也早，小區里有配套的幼兒園和露天游泳池，小區外底商有齊全的銀行、便利店、飯館、理發店和茶行等等，它與馬路東面和北面的幾個成熟小區組成了生活圈，人流和車流都很密集。

而那幾個剛剛銷售一空的新盤周圍依然是一片荒蕪。深圳市規劃國土發展研究中心一位專家告訴本刊，龍華新城是政府在很多年前儲備的一塊土地，陸續遷出了大大小小的工廠，準備以深圳北站為中心建成新的高端商務區，紅山地鐵站外面的兩塊空地已被某大型地產商拍下，準備建成兩座高級寫字樓和大型商場。

只是這里的房價早已先于開發進度漲了起來，這也造成一個獨特的現象，同地段的二手房，比如水榭春天，單價已經遠超5萬元，比幾百米外的新樓盤價格還要高，就是因為開發商帶動起來的周邊完備生活配套。