打造創新型的評估行業以滿足全球之需

一、背景

兩年前，在中國湖北宜昌市舉辦的“評估創新與發展”的國際研討會上，我談到了應當創新評估行業以滿足全球需求。我重點提及了在財務、會計和房地產行業發生的巨大變化，尤其是2007年爆發的全球金融危機，導致多家銀行倒閉，各股指暴跌，全球的股票、商品市值相應減少，以及美國次貸危機所引發的全球信貸市場流動性銳減。自那之后，全球經濟開始復蘇。企業盈利能力和股票市場估值水平均有所提高，且來自外國的直接投資也有所增長。盡管如此，鑒于區域沖突以及世界某些地區普遍存在的問題，前景依然充滿著風險和不確定因素。亞洲市場在這十年中依然保持著最有影響力的全球發展勢頭，中國已成為世界經濟發展的重要力量。亞洲主要市場的房地產價格已經飆升到了一個令人擔憂的高度，因此許多亞洲國家都采取了措施來冷卻房地產市場。房地產信托投資基金（REITs）作為一個資產類別，因其相對容易進入資本市場以及具有高流動性，繼續受到青睞。

二、技術進步引發的創新

本屆大會的主題是“評估行業創新與發展”，旨在繼續提升評估行業的創新性和創造力以適應充滿激烈競爭的全球環境。為了應對快速全球化和激烈競爭所帶來的挑戰，評估行業必須繼續進行升級和革新。包括信息和通信技術、智能技術、綠色技術和可持續發展技術在內的這些技術領域，已經引入了創新機制。現如今，企業對信息管理的依賴程度已經遠遠超過幾十年前的情形。信息技術與企業緊密相連，從業務系統的后端一直到前端都密切相關。數字技術已被視為企業日常經營業務的一個基本組織資源。從編制可行性研究報告，做預算和現金流分析，到財務會計和交付客戶評估報告，評估業務的方方面面都離不開信息系統。信息和通信技術的發展革新所帶來的成果已被應用于建造通過互聯網接入的智能辦公和智能家庭之中。據說，新建筑因融入了最新技術而得以升值。此外，智能建筑有助于業主吸引和留住租戶，降低運營成本，產生新的收入來源，從而提升租金收入和房產價值。聯合國大會于2015年9月25日審議通過了《改變我們的世界——2030年可持續發展議程》，該議程包括17項可持續發展目標以及169個子目標。該議程致力于以一種平衡和包容的方式來實現經濟、社會和環境這三個方面的可持續發展。可持續發展和生態文明將受到人們的推崇。評估師需要掌握綠色科技發展的最新動態，熟知可持續發展下各項技術的評估方法。

三、將評估視為一種行當限制了其創新發展的潛能

在探索評估創新之前，讓我們先來看看作為一種行業的評估學科意味著什么。近幾年來，一些學者認為評估只是一種行當。它既不是藝術也不是科學。他們認為評估不屬于科學范疇，因為它的一些原則達不到科學所要求的精確性。評估也不是一門藝術，因為藝術需要的是創造力和表現力。他們斷言評估是類似于木工手藝和烹飪的一種行當，而這門手藝通過不斷練習就可以學會。令人遺憾的是這種說法輕視了評估的專業性。手藝是一種需要動手練習繼而熟練掌握技能的活動，或者是一種需要手指靈巧的職業、行當或是工作。另一方面，評估需要人們去思考，也需要人們去行動。它需要你像進行一項科學研究那樣去分析和調查，像一門藝術那樣來發表觀點，而這種基于直覺的藝術表達恰恰來自于多年的經驗錘煉。將評估視為一種行當限制了評估行業創新性和創造力的發展潛力。

四、打造一個創新型的評估環境

雖然很難定義或是理解創新性，但它需要協調一致的、有組織的努力。創新有助于創造或引進新鮮事物，盡管不一定會產生新的服務或產品。它需要我們對當下所做的常規事物有所突破。就評估而言，這可能意味著使用全新的或改進過的程序來得到價值評估結果。它也可能涉及方法自身的創新，即引入全新的或顯著改進的估值方法。大學從事的研究或者評估從業者進行的詳細調查可能會發現更好的進行估值和開展評估業務的方法。我相信評估行業中的大多數創新成果都是依靠著一種持續的、堅韌的努力來不斷改進我們現有的評估程序和方法。挑戰在于我們將如何開始以及決定做些什么。組建一個多學科團隊或者采取綜合的方法來實現某一特定的創新是一個選擇。這其中的一個例子就是評估綠色建筑的新標準的制定過程。綠色建筑評估是在不同的評級體系下進行的，諸如LEEDS綠色建筑認證，澳大利亞的綠星評級和新加坡綠色建筑標志認證。隨著人們越來越多地關注氣候變化和不斷上升的能源成本，開發商和設計師們抓住機會將環保特性融入到建筑中。這些舉措對綠色建筑的價值產生了重大影響。近年來，對綠色建筑的評估需求與日俱增。為滿足需求，新加坡測量師與評估師學會（SISV）聯手新加坡建設局制定了《SISV綠色建筑評估大綱》，作為該領域的首部指南就已獲得環保標章評級的綠色建筑評估問題為當地評估師提供指導意見。

五、法院判決的影響

企業和房地產價值評估方法和程序的制定以及房地產價值本身通常會受到法院判決的影響。一個典型的實例是近期美國特拉華州衡平法院在2015年“歐文訴佳能”案中做出的判決。該案涉及一個公司的前任總裁起訴他的前合伙人實施了排擠式合并。他請求法院對其持有的股票進行法定估值。公司作為S型股份公司組建而成。在美國，S型股份公司是將公司收入、損失、稅收扣除和抵免一并轉移給其股東，并由股東自行處理聯邦稅收問題。本案中，法院采用現金流量折現法（DCF）來確定股票的公允價值，背離了該法院在最近的裁決中因缺乏可靠的管理預測而傾向將并購價格作為估值最可靠依據的做法。相比之下，在本案中，預測恰恰是法院自行做出現金流量折現法分析的基礎。在本案中，一個有趣的現象是，法院自己完成了現金流量折現法的分析計算。本案雙方的評估專家都進行了現金流量折現法分析，但是得到了截然不同的結論。原告方的專家做出的股票估值是52,650,000美元。相比之下，被告方的專家得出的估值是21,500,000美元。稅收影響是導致結果不一致的主要因素。原告此前被按照26,300,000美元的金額得到了補償。法院也進行了現金流量折現法分析，得出原告所持有的股票估值應為42,160,000美元。

大會現場

六、全球評估準則和實務的發展

為了應對全球變化，必須創新評估方法以精準確定創新型金融產品的市場價值。隨著使用公允價值概念的財務會計準則的出現，房地產估價師需要更清楚地理解公允價值與市場價值的差異。例如，國際財務報告準則（IFRS）第13條將房地產評估師和會計師依照價值輸入三個等級所闡釋的價值評估方法進行了有趣的對比。當那些新的可以影響房地產和企業價值評估或其他形式評估賬戶的情況出現時，就必須通過創新來解決。需要一致性的評估實踐以及被絕大多數評估機構認可的評估準則的方程式，以使評估結果可以被跨國的投資和發展比較或使用。近年來，越來越多的國際組織成立以推動評估行業發展。雖然這給評估師們提供了更多的機會成為不同組織的會員，但同時也引入了一系列不同的評估實務和準則。當前對于加強全球一致性和創造全球共同評估實踐中評估師交流網絡平臺的呼聲越來越高。

七、結束語

伴隨著全球化和技術進步，跨國發展和投資也較之以往加快了步伐。因此，對房地產評估知識和技能的需求日益增多，國際業務開展中所需的不同類別資產的評估需求量促進了評估行業在全球經濟和城市環境的發展中扮演著重要的角色。市場需要高素質的、專業能力強勁的具有國際視角的評估師。前沿技術是提升專業水平、準則標準和評估實踐控制水平的重要因素。創新將繼續在評估行業的發展中發揮重要作用，以應對各種挑戰。