房地產(chǎn)并購(gòu)的趨勢(shì)解讀

魯杰為

(北京科技大學(xué) 東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,北京 100083)

房地產(chǎn)并購(gòu)的趨勢(shì)解讀

魯杰為

(北京科技大學(xué) 東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,北京 100083)

至2014年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱。以數(shù)據(jù)為例,2014年北京全年的寫(xiě)字樓散售市場(chǎng)交易額僅為150億元,而往年平均的市場(chǎng)容量大約為400億元,成交縮水近60%；同時(shí),在2015年3月30日房地產(chǎn)新政出來(lái)的第二天,鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的簽約成交客戶明顯上升,提價(jià)幅度約5%左右。

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；并購(gòu)趨勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)就在這忽冷忽熱的變化之中，其相關(guān)企業(yè)的并購(gòu)現(xiàn)象也明顯加劇。據(jù)Wind數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案合計(jì)為245宗，總交易額為1 210億元，同比增加80%；2013年全年的并購(gòu)案為150宗，交易額為668億元，同比增長(zhǎng)46%；2012年房地產(chǎn)的并購(gòu)案共計(jì)154宗，交易額僅為458億元。不言而喻，隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，企業(yè)之間的分化以及并購(gòu)將越來(lái)越頻繁。

本文將從兩個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)趨勢(shì)進(jìn)行解讀。從并購(gòu)方的角度而言，如何在不斷波動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)中更有效地把握并購(gòu)機(jī)會(huì)？從被收購(gòu)方的角度而言，如何在激烈的市場(chǎng)拼殺中優(yōu)化原有的商業(yè)模式，進(jìn)而避免傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商被并購(gòu)的命運(yùn)？

我們不妨簡(jiǎn)單梳理房地產(chǎn)并購(gòu)買(mǎi)方市場(chǎng)的主流機(jī)構(gòu)，主要包含房地產(chǎn)并購(gòu)基金、保險(xiǎn)公司等。這些機(jī)構(gòu)普遍的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚，但普遍的短板是太過(guò)于相信專(zhuān)業(yè)技術(shù)，技術(shù)細(xì)節(jié)的過(guò)度關(guān)注往往損害了雙方合理的信任基礎(chǔ)。換言之，未來(lái)勝出的買(mǎi)方在風(fēng)險(xiǎn)可控的技術(shù)上，對(duì)市場(chǎng)一定是更加敬畏。因?yàn)榫次?，所以真誠(chéng)。如果用9個(gè)字概括未來(lái)房地產(chǎn)并購(gòu)勝出的關(guān)鍵點(diǎn)，我認(rèn)為是“看大勢(shì)、做實(shí)事、掙巧錢(qián)”。

何為“看大勢(shì)”？我們看到這樣的數(shù)據(jù)：2014年全社會(huì)用電量同比增長(zhǎng)3.8%，這一用電量增速是2000以來(lái)的最低水平，遠(yuǎn)低于2003年15.3%的高峰；2008年政府投入1元可以帶動(dòng)0.4元的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而2014年同樣的投入，卻只能帶動(dòng)0.16元的GDP增長(zhǎng)。談及上面的數(shù)據(jù)，并不是要危言聳聽(tīng)，而是主流機(jī)構(gòu)切切實(shí)實(shí)感覺(jué)到了大環(huán)境的刺骨寒風(fēng)。哪里是理想的避風(fēng)港？建議依舊選擇北京和上海。城市的本質(zhì)就是用最小的交通量換取最大的交換量，所以未來(lái)城市的發(fā)展路徑勢(shì)必遵循滾雪球原則。

在寒風(fēng)中，我們也看到了兩點(diǎn)意外的喜悅。①隨著這一輪對(duì)白手套的打壓，官僚資本一定程度上撤離了自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，80后、90后的創(chuàng)業(yè)空間越來(lái)越大，這就是活躍市場(chǎng)中急需的新鮮血液；②互聯(lián)網(wǎng)徹底改變了傳統(tǒng)的商業(yè)邏輯。原先處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位的企業(yè)，很可能由于歷史思想包袱而被市場(chǎng)拋棄?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代中需要的不僅是客戶，更需要粉絲。所以建議基于追求參與感的互聯(lián)網(wǎng)思維，努力拓展P2P融資渠道搭建。

何為“做實(shí)事”？我認(rèn)為房地產(chǎn)基金安身立命的根本在于增值能力。資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力不同于以往依靠賣(mài)圖紙、賣(mài)樓花等由想象力承載的商業(yè)邏輯，而是由租戶實(shí)實(shí)在在的營(yíng)業(yè)額來(lái)支撐。同時(shí)，我始終認(rèn)為資產(chǎn)證券化是大勢(shì)所趨，尤其是創(chuàng)新型的債權(quán)融資以及私募REITs。目前市場(chǎng)中已經(jīng)有案例在積極的探索和突破，一旦未來(lái)REITs退出，將對(duì)行業(yè)整體發(fā)生根本性的改變。但在此之前，我們更需要反問(wèn)自己：是否有現(xiàn)成的成熟且成規(guī)模的基礎(chǔ)資產(chǎn)和估值技術(shù)？作為準(zhǔn)備，從行業(yè)實(shí)操最前沿的角度，建議重點(diǎn)關(guān)注這份報(bào)告。2014年住建部政策研究中心、高和資本以及中信金石基金，三方共同撰寫(xiě)了《商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究》報(bào)告。這份報(bào)告不僅從行業(yè)的宏觀趨勢(shì)進(jìn)行了分析，而且從REITs的估值、稅務(wù)籌劃以及機(jī)構(gòu)投資者的偏好等技術(shù)要點(diǎn)也進(jìn)行了實(shí)際案例的模擬演算以及分析。

何為“掙巧錢(qián)”？對(duì)于投資人而言，ROE或者IRR是大家最為關(guān)心的指標(biāo)。而ROE又是由銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿倍數(shù)三者相乘計(jì)算出來(lái)的。如果我們把地產(chǎn)金融的發(fā)展分為3個(gè)階段，早期的房地產(chǎn)投資主要聚焦于銷(xiāo)售凈利潤(rùn)。因?yàn)閱雾?xiàng)目本身就非常掙錢(qián)，我們暫且稱(chēng)之為1.0版本；隨著高周轉(zhuǎn)、快復(fù)制的發(fā)展，周轉(zhuǎn)率和杠桿倍數(shù)成為大家的關(guān)注點(diǎn)，確實(shí)在上一輪房地產(chǎn)暴漲期表現(xiàn)的淋漓盡致，我們稱(chēng)之為地產(chǎn)金融的2.0版本。

那么未來(lái)呢？什么是地產(chǎn)金融的3.0版本？我們認(rèn)為有兩點(diǎn)是關(guān)鍵：第一，上面3個(gè)指標(biāo)一定是都不錯(cuò)的，而不是過(guò)去的“一招鮮兒”。綜合能力比拼的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。典型的房企如中海，單看某個(gè)具體指標(biāo)可能不如萬(wàn)科、龍湖以及雅居樂(lè)等，但綜合能力的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越凸顯；第二，與互聯(lián)網(wǎng)金融的對(duì)接，市場(chǎng)嗅覺(jué)敏銳的機(jī)構(gòu)現(xiàn)在也在嘗試與P2P公司對(duì)接。P2P將會(huì)成為未來(lái)地產(chǎn)金融跳躍式發(fā)展的端口。

從被并購(gòu)方的角度而言，如何順利度過(guò)危機(jī)期呢？主要取決于思維邏輯的轉(zhuǎn)變，即如何做好重資產(chǎn)的輕玩法。

（1）開(kāi)發(fā)模式的邏輯需要徹底轉(zhuǎn)變。過(guò)去開(kāi)發(fā)商的邏輯是先拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，然后是蓋樓和賣(mài)樓。轉(zhuǎn)型之后的邏輯將完全逆轉(zhuǎn)，一切工作的出發(fā)點(diǎn)是如何設(shè)計(jì)出讓客戶尖叫的產(chǎn)品，即先從客戶的需求出發(fā)。然后做產(chǎn)品定位，最后才是拿地。

（2）金融的邏輯也將不同。傳統(tǒng)的融資工具主要是銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托等渠道。未來(lái)大家將越來(lái)越關(guān)注眾籌或者REITs。但僅僅如此還不夠，最關(guān)鍵的是運(yùn)營(yíng)和資金相分離。運(yùn)營(yíng)的價(jià)值將越來(lái)越凸顯，但能否運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵又取決于各方角色的定位。依附于資本的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)將來(lái)將轉(zhuǎn)型成為駕馭資本的創(chuàng)業(yè)合伙人團(tuán)隊(duì)。

（3）用戶的邏輯。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)也將參照互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)迭代模式而不斷實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。如何與用戶產(chǎn)生黏性，如何促成多次消費(fèi)，等都是值得思考的關(guān)鍵問(wèn)題。

探索、反思和修正是每一個(gè)行業(yè)走向成熟的必經(jīng)之路，房地產(chǎn)金融亦不例外。我們也一直在思考未來(lái)的方向。房地產(chǎn)并購(gòu)行業(yè)的明天，無(wú)論是募資或者是退出，信任的價(jià)值將越來(lái)越凸顯。

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.11.090

F293.35

A

1673-0194（2015）11-0153-02

2015-04-07