作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用研究

漆曉燕

摘要：當(dāng)前以產(chǎn)品為成本對(duì)象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的成本管理的需求。本文提出了運(yùn)用作業(yè)成本法優(yōu)化作業(yè)流程，進(jìn)行作業(yè)成本管理的觀點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的實(shí)施模式并結(jié)合案例研究，探索作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新應(yīng)用，以期為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理構(gòu)建一個(gè)更加科學(xué)合理的方法體系。

關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法 物業(yè)管理 成本管理

目前我國物業(yè)管理收費(fèi)一般按照政府指導(dǎo)價(jià)結(jié)合市場競爭機(jī)制來制定收費(fèi)價(jià)格，受政府管制的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭環(huán)境下，物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格上調(diào)空間不大，由于人工成本等物業(yè)管理成本在逐年增長，籠統(tǒng)地以產(chǎn)品為成本對(duì)象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的成本管理需求，而物業(yè)管理行業(yè)本身就是一個(gè)微利行業(yè)，如果希望持續(xù)性發(fā)展，必須對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，盡量減少或消除不增值作業(yè)、增加增值作業(yè)，挖掘新的利潤增長點(diǎn)，而作業(yè)成本法正是最好的選擇。

一、作業(yè)成本法的發(fā)展

20世紀(jì)80年代，隨著以MRPⅡ?yàn)楹诵牡墓芾硇畔⑾到y(tǒng)的廣泛應(yīng)用，以及計(jì)算機(jī)集成制造系統(tǒng)（CIMS）的興起，直接人工費(fèi)用普遍減少，間接成本相對(duì)增加，明顯突破了傳統(tǒng)成本法中“直接成本比例較大”的假定。美國實(shí)業(yè)界普遍感到產(chǎn)品成本信息與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。

在此背景下，大批西方會(huì)計(jì)學(xué)者開始對(duì)傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行全面的反思。美國的卡普蘭與約翰遜兩位教授合作出版了轟動(dòng)西方會(huì)計(jì)學(xué)界的專著《相關(guān)性消失：管理會(huì)計(jì)的興衰》?？ㄆ仗m和約翰遜認(rèn)為：伴隨著競爭的加劇，技術(shù)的尖端化和管理上適時(shí)制的應(yīng)用，傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)系統(tǒng)和管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)與“決策有用性目標(biāo)”的相關(guān)性越來越差，新的管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)既要提供“過程式控制信息”，又要提供創(chuàng)造價(jià)值的“戰(zhàn)略性獲利能力信息”，作業(yè)成本法應(yīng)運(yùn)而生。

作業(yè)成本法在行業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用方面，也由最初的制造行業(yè)擴(kuò)展到保險(xiǎn)、銀行、物業(yè)管理、零售、鐵道運(yùn)輸、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)行業(yè)。例如ABC成功地應(yīng)用于數(shù)據(jù)服務(wù)公司（Data Services，Inc.）、AT&T公司、消防基金公司（Fireman's Fund）、美國快遞公司（American Express）、海軍供給司令部等。

二、作業(yè)成本法的原理

作業(yè)成本法是以作業(yè)為基礎(chǔ)，設(shè)立作業(yè)中心，根據(jù)資源動(dòng)因進(jìn)行資源歸集，形成作業(yè)成本庫，然后再根據(jù)作業(yè)動(dòng)因，把作業(yè)成本精確地分配到最終成本對(duì)象，通過成本動(dòng)因找出增值作業(yè)和不增值作業(yè)的原因，從而減少或消除不增值活動(dòng)而不增加過多的成本，作業(yè)成本法的目的在于作業(yè)成本管理，是以提高客戶價(jià)值、增加企業(yè)利潤為目的的新型集中化管理方法。

三、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)用設(shè)計(jì)模式

為了使本文的研究對(duì)大部分物業(yè)管理企業(yè)都具有參考價(jià)值，本文所研究的成本主要指大多數(shù)物企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的物業(yè)管理成本，詳見圖1。

四、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的案例研究

（一）本文選擇該案例研究目的

本文選取上海市Z物業(yè)管理有限公司（以下簡稱該公司）作為案例研究對(duì)象，是出于以下考慮：

1.上海是中國房地產(chǎn)發(fā)展的前沿城市之一，物業(yè)管理總體比較先進(jìn)。該公司成立于1998年6月，是一家從事高檔物業(yè)管理及物業(yè)咨詢的企業(yè)，具有全國物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)，年度物業(yè)管理面積在100萬平方米以上，物業(yè)管理類型多樣，涉及多層、小高層、別墅、商鋪、會(huì)所等，目前使用了物管費(fèi)收繳ERP軟件、財(cái)務(wù)金蝶EAS軟件等集成系統(tǒng)軟件，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富。

2.本文通過設(shè)計(jì)作業(yè)成本模式在該公司的應(yīng)用，論證了作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的可行性和科學(xué)性，以期改善該行業(yè)的成本管理方式，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康快速發(fā)展。

（二）作業(yè)成本法在該公司的具體應(yīng)用

本文選取該公司2012年度兩個(gè)比較有代表性的物業(yè)管理小區(qū)為研究對(duì)象，這兩個(gè)小區(qū)為上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的甲乙兩個(gè)相鄰小區(qū)，具體情況如下：

甲小區(qū)為九亭花園，管理面積為46.51萬平方米，全部為多層，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/平方米/月，綠化率為35%，容積率為1.2。

乙小區(qū)為上海弄里人家，管理面積為15.17萬平方米，其中：別墅為4.77萬平方米，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/月，綠化率為41%，容積率為0.7；小高層為10.4萬平方米，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/平方米/月，綠化率為32%，容積率為2。

在客戶維系中，因?yàn)榧仔^(qū)創(chuàng)造的收入高于乙小區(qū)，因此公司領(lǐng)導(dǎo)初步認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)對(duì)小區(qū)規(guī)模較大、物管費(fèi)收入較高的甲小區(qū)投入更多的資源加以重點(diǎn)維護(hù)，現(xiàn)運(yùn)用作業(yè)成本法對(duì)該公司2012年度管理的甲乙兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行成本測算和效益分析。

1.劃分作業(yè)中心

主要作業(yè)中心有：保安部、保潔部、綠化部、工程管理部和客戶服務(wù)部等。

2.明確各項(xiàng)作業(yè)活動(dòng)耗費(fèi)的資源（數(shù)據(jù)來源于公司ERP系統(tǒng)，詳見表1）

3.分步計(jì)算甲乙小區(qū)的作業(yè)成本

第一步，根據(jù)作業(yè)成本動(dòng)因，確認(rèn)間接成本作業(yè)動(dòng)因分配率，詳見表2。

第二步，根據(jù)作業(yè)動(dòng)因分配率分配間接成本，詳見表3。

第三步，計(jì)算甲乙小區(qū)總物業(yè)管理成本，直接成本直接計(jì)入，間接成本根據(jù)成本動(dòng)因分配計(jì)入，詳見表4。

從以上計(jì)入方式來看，第一種是屬于直接成本，第二種是按照作業(yè)動(dòng)因分配計(jì)入的成本，本文設(shè)計(jì)的作業(yè)成本應(yīng)用模式與作業(yè)成本法的理論不謀而合，充分驗(yàn)證了作業(yè)成本法在物管行業(yè)應(yīng)用的可行性。

4.作業(yè)成效分析（詳見圖2）

從以上測算數(shù)據(jù)可以看出，甲小區(qū)物業(yè)管理收入502.31萬元，物業(yè)管理成本453.47萬元，毛利48.84萬元，毛利率9.72%；乙小區(qū)物業(yè)管理收入326.34萬元，物業(yè)管理成本268.02萬元，毛利58.62萬元，毛利率17.95%。公司領(lǐng)導(dǎo)初步認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)維護(hù)規(guī)模大、物管費(fèi)收入高的甲小區(qū)的決策是不恰當(dāng)?shù)?，?yīng)重點(diǎn)維護(hù)收入質(zhì)量較高的乙小區(qū)，對(duì)甲小區(qū)的管理應(yīng)采取的措施：降本增效。

（三）作業(yè)成本管理

當(dāng)作業(yè)成本小組把2012年公司經(jīng)營數(shù)據(jù)和作業(yè)分析提交給公司決策層后，領(lǐng)導(dǎo)決定從2013年1月份開始進(jìn)行作業(yè)改進(jìn)。

1.保安中心作業(yè)改進(jìn)措施

通過作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現(xiàn)該公司保安中心人工成本比較高，甲小區(qū)監(jiān)控設(shè)備老化，保安人數(shù)較多，人浮于事比較嚴(yán)重，該公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定投入90萬元升級(jí)電子監(jiān)控設(shè)備，按照平均年限法分3年計(jì)提折舊，殘值率為0，每年的折舊費(fèi)增加30萬元。監(jiān)控中心設(shè)備升級(jí)后，保安中心通過監(jiān)控中心既可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決小區(qū)里面發(fā)生的異常情況，還可以減少20個(gè)保安人員，相應(yīng)的可減少的人員工資和社保費(fèi)等人工成本45萬元，每年可以新增加利潤15萬元。

2.保潔中心作業(yè)改進(jìn)措施

該公司保潔中心負(fù)責(zé)兩方面的工作：（1）負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾清理等。（2）根據(jù)業(yè)主的要求，可以提供按照小時(shí)計(jì)算支付的特約清潔服務(wù)，通過對(duì)該公司保潔中心的作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現(xiàn)保潔中心特約保潔服務(wù)較少，而根據(jù)客戶服務(wù)部提供的業(yè)主要求來看，業(yè)主對(duì)特約保潔服務(wù)需求較大，通過作業(yè)成本分析和改進(jìn)工作流程，該保潔中心在保證小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生的基礎(chǔ)上為業(yè)主提供特約保潔服務(wù)。該公司2013年保潔員工人數(shù)與2012年相同，保潔中心成本變化不大；而2013年1月通過作業(yè)改進(jìn)后，向業(yè)主提供特約保潔服務(wù)增加利潤38萬元。

五、研究結(jié)論

本文遵循從理論到實(shí)踐，以物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理成本為研究對(duì)象，構(gòu)建了較為完整的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法的實(shí)施模式，從新的視角來分析和應(yīng)用作業(yè)成本法，并得出以下主要結(jié)論：

第一，隨著計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的普及應(yīng)用，物業(yè)管理企業(yè)將作業(yè)成本法應(yīng)用到自身的成本管理系統(tǒng)，不僅能夠提供傳統(tǒng)成本計(jì)算方法所無法提供的成本信息，而且對(duì)企業(yè)的成本管理深入到作業(yè)層次，通過作業(yè)動(dòng)因分析進(jìn)行作業(yè)管理，實(shí)行全程式成本管理，能夠優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)鏈和價(jià)值鏈，滿足企業(yè)管理層面的需要。

第二，通過作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的成功運(yùn)用：確定合適的作業(yè)動(dòng)因、分配間接成本和作業(yè)分析，可以從源頭上改進(jìn)作業(yè)流程，優(yōu)化作業(yè)成本管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：上海農(nóng)工商建設(shè)發(fā)展有限公司）