二手房評估費去哪兒了

夏汀

近日，陶女士向《中國經貿聚焦》吐槽買房的那些煩心事。連續多日的“跑斷腿、磨破嘴”后，她終于簽訂了合同，在上海購買了一套300多萬元的二手房。

誰料，鬧心的事還沒完。她向工商銀行申請了商業貸款，“雖然還沒過戶，但是工行回復貸款審批已完成，隨后立刻在卡里扣款4000多元”。

“如果按照合同成交價1‰收費，那么應該是3000多元。”陶女士隨即電話咨詢工行信貸員，得到的解釋是“按照銀行內部評估價格征收”。陶女士非常納悶，“這套房子在銀行那兒瞬間就增值了100多萬？那么為什么貸款額不能按照評估價400萬來放貸？”

今年以來，樓市交易升溫，很多購房者像陶女士一樣，在申請二手房商業貸款時，被要求繳納一筆動輒數千元的評估費。然而，這筆錢的繳納標準是多少？該由購房者承擔嗎？

收費有彈性

建設銀行住房貸款部的業務員小張向記者介紹：“所謂房產評估費，就是銀行在審核貸款時，對購房者抵押的房屋價值進行評估所產生的費用。”

小張說：“二手房交易與新房市場的交易不同，這套房子很可能沒有經過任何機構或部門定過價，如果銀行僅僅按照雙方的交易價來提供貸款，難免會產生風險，因此就需要專業的評估公司來進行評估，以確定該交易住房的價格。”

本刊記者以購房者名義咨詢發現，在上海、北京、南京等多個城市，向購房者收取房產評估費是普遍現象。多數銀行將房產評估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請人承擔評估費。

一家小型中介機構的負責人小楊向記者透露，房產評估費一般在房價的1‰-5‰不等。據悉，1995年國家規定房屋估價100萬元以下，評估費最高收5‰，各地具體執行標準由當地制定。

然而，記者調查發現，房產評估收費的議價彈性很大，尤其是一些房地產中介代收時，收費標準不一。“如果房子總價達到500萬元，評估費能打折扣優惠，當然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元。”

小楊坦言，他曾經遭遇過態度強勢的客戶，堅決不愿意承擔這筆費用，最后就從中介費里讓出相關的費用：“反正也沒多少錢”。

網友王先生在某知名網站的BBS里分享了自己的親身經歷：中介原定收取其1‰的房屋評估費，但他態度相當強硬地表示不會支付這筆不合理的費用。在與中介的兩三個來回之后，得到了中介的最終回復，王先生只需要支付100元的“咨詢費”。

從4000元到100元，評估費的價格之所以有如此彈性，有業內人士解釋：“雖然客戶所繳納的評估費應該直接交給評估公司，但這筆費用一般都是通過中介公司交納的，中間的議價空間就比較大了。”

目前市場上，二手房評估是眾多評估機構主要業務，不過評估機構的客戶主要還是偏重于企業。

王先生表示，交完錢后就沒人再提評估的事，他既沒見到估價人員，也沒看到評估報告。最后只收到一張標有“預收評估費”字樣的收據，連發票都沒有。

根據住建部房地產估價規范，注冊房地產估價師必須到估價對象現場，實地查勘估價對象狀況，還要現場拍照記錄。但像王先生一樣，花錢買報告的購房者不在少數，所謂評估只是“走過場”。

小楊向記者解釋，評估公司一般不會要求去住房內部進行拍照，而是在外部進行勘察，了解其環境以及大致的房型即可，“這樣不會給買賣住房的雙方帶來太大的麻煩。”

錢進了誰的口袋

盡管銀行聲明收費是由第三方機構進行，但多數銀行均有指定的合作評估機構，消費者可以在3-5家合作機構中“隨機”選取。

“銀行貸款通常只承認至少二級以上資質的評估公司的評估報告。”小張說，“不少銀行都有自己簽約的評估公司，交易雙方只能通過這家評估公司來進行評估。”

“銀行指定評估機構，顯然剝奪了消費者權益保護法關于消費者自由選擇的權利。”上海市消費者權益保護委員會法律與理論研究部主任汪鶇說。

其中，最大贏家無疑是銀行。有銀行人士透露，部分銀行與評估機構之間存在利益返點，返點的比例甚至可達到一半，銀行內部分支行之間、支行與客戶經理之間再進行相關利益分配。

值得注意的是，即使部分銀行已經不要求購房者承擔評估費用，但房產中介與評估機構依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。

在采訪中，不少市民都向記者表示，通過中介買房時都遭遇過“糊涂賬”，不明白哪些費用該收，收取的標準是什么，各家中介實際收取的也不一致。

本刊記者以購房者的名義咨詢了一家房產中介門店，工作人員介紹說，“除了房款、稅費之外，我們要收取總房款1%的中介傭金，還有評估費，按房款5‰來收。”也就是說，如果成交一套300萬元的二手房，購房者要交3萬元中介費，1.5萬元評估費。

該工作人員稱：“評估費是交給評估公司的，費用屬于代收。”他強調，他們公司有一個專業的團隊負責這項業務，可以把房價評低，有助于購房者在繳稅的時候“省錢”。

“5.6%的營業稅、1%的個稅還有契稅，這一下子就可以少繳好幾萬的稅，花5‰的評估費很劃算。而且我們跟各家銀行熟，知道哪家銀行利率打折，門檻低，放款快，比你自己跑腿辦省心、省事還省錢。”

小楊說，很多房產中介代辦按揭，自然是想要吃回扣，會糊弄購房者，很多購房者不懂，便做了冤大頭，“表面上評估公司收費，但大部分流進房屋中介和利益第三方的腰包”。

該由誰承擔

2006年，原建設部、央行、銀監會下發《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，規定“房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔”。

法律界人士認為，評估是銀行內部風控的手段，依據誰委托誰付費原則，商業銀行應當承擔二手房評估費用，但部分銀行及中介要求購房者承擔，有濫用強勢地位追求不當利益之嫌。

曾在房產公司任職的上海星瀚律師事務所主任衛新說：“‘通知中提到的‘另有約定，是銀行在少數情況下與借貸人協商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款，將約定條款變成市場慣例，利用購房者對業務流程不熟悉、信息不對稱，轉嫁收費，侵害了消費者權益。”

“銀行內部風控需要卻讓客戶埋單，暴露出相關部門的監管缺失。”一位銀行業內人士說。

有專家表示，評估費不應由銀行硬性規定，而是應該讓客戶自己選擇一定級別的評估公司，再由銀行確認。這樣也能避免銀行和評估公司之間可能產生的貓膩。

對外經貿大學金融學院兼職教授趙慶民說：“二手房評估相對簡單、程序化，過高的收費、豐厚的利潤為各方留出牟利空間，建議物價部門對這筆費用設立上下限進行規范。”

“斬斷房產評估灰色利益鏈，僅憑一紙通知或者地方消協的維權吶喊，難以奏效。”中德證券銀行業分析師佘閔華表示，希望相關部門進一步規范收費，對當前市場存在的轉嫁行為、利益分成等嚴肅處理，嚴厲追責。