淺談房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價控制及管理

焦梅

【摘要】工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。市場經(jīng)濟的變化多端，使工程造價的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對工程造價的管理始終貫穿于項目的全過程，既要全面又要有側(cè)重點。實施階段的工程造價管理是實施建設(shè)工程全過程管理的重點。

【關(guān)鍵詞】造價失控；工程造價；控制措施；造價管理

【Abstract】The project cost control and management is a dynamic process. Changing market economy， so that the identification and control of the project cost has become more complex， which requires the management of real estate development and construction unit of the project cost runs through the whole process of the project should not only comprehensive but also focused. The implementation phase of the project cost management is the implementation of construction projects the whole process of management focus.

【Key words】Cost control；Project cost；Control measures；Cost Management

1. 建設(shè)項目工程造價控制的必要性

（1）建設(shè)工程造價控制就是把建設(shè)工程造價的發(fā)生額控制在批準的工程造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實現(xiàn)，以求在各個建設(shè)項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。最終實現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，不出現(xiàn)超投資。

（2）一般來說，建設(shè)工程都具有周期長、生產(chǎn)要素價格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程的造價復(fù)雜多變，因此，造價管理不僅僅是對材料價格、人工價格因素、工程質(zhì)量標準和設(shè)計變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項目的決策階段、施工設(shè)計階段、項目實施階段和竣工結(jié)算階段全過程的控制。控制造價不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是促進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位加強管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟效益。

2. 常見引起造價失控的主要因素

2.1不規(guī)范的招投標。

招投標是通過公開競爭選擇有實踐經(jīng)驗，信譽良好，業(yè)績顯著，資質(zhì)符合工程項目條件，對工程造價有著實際的計劃和較好管理水平的比較優(yōu)秀的隊伍組織吸收進來。但是，當前存在著在招投標工程中參與投標單位范圍局限、不公開、不合理的競爭，使得惡意串標，提高報價等違規(guī)行為常有出現(xiàn)。一些少數(shù)權(quán)威人士，將工程建設(shè)項目以不公正的手段進行交易，工程指定關(guān)系戶形成人情工程，工程造價難以控制。施工單位為了自己的利益，一味要求追加工程費用，這些不符合工程招投標程序的行為，是造成工程造價超額的隱患。

2.2建筑用地方材料（砂石等）壟斷控制。

項目建設(shè)在某些地方區(qū)域內(nèi)，因某些地方權(quán)勢撐腰，一些人，控制著施工用砂、石等地方材料的價格，壟斷材料市場，干活少，價格高，結(jié)賬多，工程管理難度大，工程造價失去控制。

2.3工程計量與實際情況不相符。

工程計量是在工程完成，質(zhì)量得到了監(jiān)理認可，工程數(shù)量符合實際，監(jiān)理簽證認可計量報送項目部批準。往往在實際中，工程項目部代表建設(shè)單位進行項目管理，有少數(shù)項目部的人員違犯部門管理原則，失去自己的職責，在計量工作中扮演了一個不協(xié)調(diào)的角色，給監(jiān)理做工作為施工單位不屬實的辦理現(xiàn)場簽證，使得造價超額，失去控制。

3. 有效控制工程造價的措施

3.1做好投資決策階段的控制。

投資決策階段的工程造價控制對全工程造價控制具有決定性作用。特別是建設(shè)標準水平的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后的各建設(shè)階段工程造價的確定與控制是否科學、合理的問題。

在此階段造價咨詢單位接受委托參與編制投資估算時，應(yīng)對該項目技術(shù)上、經(jīng)濟上可行性進行全面分析，向投資者提出項目的可行性，避免盲目投資。投資估算的編制應(yīng)充分考慮估計建設(shè)工程中及建成后風險，對主要工藝要進行多方案比較，方案要優(yōu)化，設(shè)計方案不僅在技術(shù)上可行，而且在經(jīng)濟上更應(yīng)合理。合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，根據(jù)概算估價指標和造價指數(shù)等價格信息，合理確定投資規(guī)模，防止高估，盡可能全面、準確、合理。

3.2做好設(shè)計階段的控制工作。

設(shè)計階段是工程項目建設(shè)過程中一個極為重要的階段。設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅決定著項目的使用功能、結(jié)構(gòu)安全，同時也決定著項目投資效益的高低。設(shè)計費一般只相當于建設(shè)工程全壽命費用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費用對工程造價的影響度占到百分之七十五以上。設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計階段的造價控制對提高設(shè)計質(zhì)量，促進施工質(zhì)量的提高，加快進度，高質(zhì)優(yōu)效地把工程建設(shè)好，降低工程成本起著關(guān)鍵的作用。

搞好設(shè)計階段的工程造價控制是有效控制“投資失控”的首要任務(wù)。如能以經(jīng)濟效益為中心，精打細算，確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案變化的發(fā)生，對有效控制工程造價將起到重要作用。

設(shè)計階段投資控制的主要方法：

（1）采用設(shè)計招標形式選擇最合理的設(shè)計方案，促使設(shè)計單位采用先進技術(shù)，降低工程造價。目前，設(shè)計單位憑關(guān)系、靠情面承攬設(shè)計任務(wù)的情況還不少，由此帶來的一系列負面影響主要表現(xiàn)在：一方面設(shè)計深度不夠，不能適應(yīng)工程施工招投標的需要，尤其不能滿足現(xiàn)在建設(shè)工程無標底施工招投標的要求；另一方面設(shè)計個性及變更頻繁，給工程造價控制帶來一定的難度。 通過設(shè)計招標，對投標設(shè)計的各個總圖方案及單項設(shè)計方案進行評價，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的計算、比較與分析，選取最合理的方案，最具實力的設(shè)計單位。

（2）推行限額設(shè)計。分解投資和工程量是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法，將設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制和管理，同時實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程數(shù)量與概預(yù)算指標等方面的初步設(shè)計按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設(shè)計，控制概算不超過投資估算，力求將工程造價工程量控制在限額內(nèi)。按項目投資中的工程成本額進行限額設(shè)計，設(shè)計單位在出圖的同時及時編制出項目投資概算，為設(shè)計施工圖紙的審定和設(shè)計修改提供價格依據(jù)。

（3）嚴格設(shè)計合同條款，不能僅限于標準的設(shè)計合同格式，根據(jù)工作經(jīng)驗，對于設(shè)計合同，在技術(shù)條款上，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計合同，非常有必要增加設(shè)計初步方案概算和施工圖預(yù)算。

在整個設(shè)計階段，把技術(shù)、經(jīng)濟統(tǒng)一起來，貫徹“先算后畫”，把錢用在“刀刃”上。徹底改變目前設(shè)計過程中不算帳，設(shè)計完了概算見分曉的不良現(xiàn)象。

3.3規(guī)范招投標工作，擇優(yōu)確定承包單位。

（1）施工承包單位的素質(zhì)，直接影響到工程的質(zhì)量和工期，對工程的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。要加強對施工隊伍的資質(zhì)審查，堅持嚴格按招（投）標程序擇優(yōu)選擇承包單位，確定合理的工程合同價款。有利于規(guī)范價格行為，全面降低工程造價，使建設(shè)工程投資更加趨于合理，對施工階段的進度控制和結(jié)算工作起到積極的作用。有利于擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業(yè)往往帶有一定的壟斷性質(zhì)。

（2）開發(fā)建設(shè)單位對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，應(yīng)根據(jù)施工設(shè)計圖紙按定額認真計算工程量和工料機的消耗量，并根據(jù)市場的價格信息確定合理的定價范圍，可委托造價咨詢單位或組織本單位造價專業(yè)人員進行測算確定。避免投標單位以低于成本價惡意競標，確保合理低價中標，保證工程質(zhì)量。目前，推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于建設(shè)方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標底”，對自己要上的項目，建安工程造價成本價應(yīng)隨時掌握。

4. 加強實施階段工程造價的控制

在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結(jié)算管理外，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費。

4.1推行全員成本控制原則。

項目成本的全員控制，就是把項目成本作為考核項目經(jīng)濟效益的綜合性指標，它涉及到與施工項目形成有關(guān)的各部門、各單位和班級，也與每個職工切身利益有關(guān)，因此，施工項目成本的控制需要各部門、各單位和個人都要肩負成本責任，把成本目標落實到每個部門乃至個人，獎罰分明，真正樹立起全員控制的觀念。加強本單位駐工地代表、現(xiàn)場施工管理人員、程技術(shù)人員的“經(jīng)濟”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約投資的重要性。

4.2有效控制工程變更和現(xiàn)場簽證。

在建設(shè)工程施工過程中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進行有效的控制。為了防止施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，除在審核時把關(guān)外，還應(yīng)在雙方的圖紙會審、設(shè)計院的技術(shù)咨詢中消除，總之應(yīng)盡量消滅在開工前。

4.2.1引起設(shè)計變更的原因很多。如：工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標準不符合設(shè)計要求等等。

如何減少設(shè)計變更。

（1）應(yīng)嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標準，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮，或使項目無法繼續(xù)進行下去的情況。

（2）認真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，對于涉及到費用增減的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位代表、開發(fā)建設(shè)方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。

（3）有條件的開發(fā)建設(shè)方可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

4.2.2現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中的一項經(jīng)常性工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩，給開發(fā)建設(shè)單位造成較大的經(jīng)濟損失，這方面的教訓是非常多的。嚴格現(xiàn)場簽證管理，首先開發(fā)建設(shè)單位駐工地工程技術(shù)人員必須與監(jiān)理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：

（1）簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準確。如：地基開挖土質(zhì)土類，二類、三類一字之差價格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個字母之差，材料價格則相差十倍以上。

（2）簽證內(nèi)容必須與實際相符。

（3）簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。作為控制工程變更的關(guān)鍵方，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證質(zhì)量。

4.3嚴格審查工程施工圖預(yù)算。

根據(jù)施工圖進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度，及時核定施工圖預(yù)算。對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與開發(fā)項目負責人通氣，調(diào)整或修正控制目標，對工程造價實時動態(tài)控制。

4.4深入現(xiàn)場搜集和掌握施工有關(guān)資料。

在工程施工過程中開發(fā)方委托審計人員或本單位造價控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙查看施工情況，與監(jiān)理、總承包方、駐工地技術(shù)人員及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時審核因?qū)徲嬜兏F(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應(yīng)調(diào)整控制目標，為最終的工程結(jié)算提供依據(jù)的做好必要的準備工作。

5. 做好竣工結(jié)算工作

竣工結(jié)算是有效控制工程造價的最后一關(guān)，也是關(guān)鍵一關(guān)。

在確定工程造價時，結(jié)算審核人員在這個環(huán)節(jié)上：

5.1核對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格。仔細研究招標文件、施工合同、圖紙會審記錄、招標答疑、中標人的報價等相關(guān)文件，按照合同中約定的結(jié)算方法、計價依據(jù)、取費標準、主材價格和優(yōu)惠與承諾條件等進行審核。

5.2檢查核對隱蔽工程驗收記錄，所有隱蔽工程均需進行驗收，實現(xiàn)監(jiān)理的工程要經(jīng)監(jiān)理工程師及開發(fā)方駐工地代表簽字認可，隱蔽工程量要與竣工圖相一致。審核施工單位是否按照圖紙、工程變更完成工作。

5.3落實設(shè)計變更簽字，設(shè)計變更要有原設(shè)計單位負責人簽字，并經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師簽字，重大設(shè)計變更要經(jīng)原設(shè)

計審批部門審批，否則不應(yīng)列入竣工結(jié)算。

5.4現(xiàn)場按竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證進行工程量的核實。

5.5做到嚴格、合理、公平、公正，最終確定反映建設(shè)工程的實際價格的工程造價。

5.6認真審核工程量和套價取費，并搜集和整理好結(jié)算資料，歸檔保存。

工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程，開發(fā)單位在對工程造價的管理始終應(yīng)貫穿于項目的全過程，在工程建設(shè)的各個階段，時時要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價的各種動態(tài)因素，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

參考文獻

[1]淺談建筑工程造價管理及控制 程小君 龐艷紅 城市建設(shè)理論研究2011.