淺談房產測繪工作中的幾個問題及其措施探討

王軍正

摘要：房產測繪是一項專業性很強的工作，具有法定性。房產測繪成果既是房產登記收件的重要內容，也關系到不動產權利人的切身利益。就房產測繪工作中，測繪標準的執行、測繪質量的要求、測繪遇到的問題，是最為實際的問題，文章就實際工作中遇到的問題，簡要淺析。

一、房地產測繪的重要性

房產測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。房產測繪按照其屬性，作用主要表現在以下幾個方面。

（一）房產測繪是一項法定測繪。

房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據。房產測量的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力，是處理產權糾紛的重要依據。它直接關系到購房人的切身利益。

（二）房產測繪是一項技術服務。

房產測繪因其專業性強、技術標準嚴格、法定性等屬性，房產測繪在技術服務方面顯得尤為突出。實際工作中，主要為以下三類對象提供服務。

一是房產測繪為房地產企業提供技術服務。

房產測繪可以為一個城市房地產業的發展提供基礎數據，房地產的位置、數量、占地范圍和面積、界址形成房地產的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產企業的開發、經營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產的消費者提供了必要的房地產信息。

二是房產測繪為房地產管理部門提供技術支撐。

房產測繪是根據城鎮建立的平面控制網，繪制房地產基礎圖紙、房地產分幅平面圖，形成標準的坐標系統，為房地產管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數量和房屋的利用狀況等資料。同時在繪制房地產分幅圖的基礎上，進一步精密測量和細化，繪制房地產分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現每一處房地產的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產登記部門提供相關房產的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

三是房產測繪為政府城建部門提供技術參考。

房產測繪的成果可以為城市規劃、拆遷改造、綜合開發提供可靠的數據信息依據；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。

（三）房產測繪有利于城市的規劃建設。城市的規劃建設必須了解城市建設的歷史、現狀以及房屋的分布、數量、用途、結構等。

二、房產測繪工作中的幾個問題

（一）設計變更造成的測繪誤差

一般測繪過程中，十分注重施工圖紙的計算，但是，實際操作中，極容易忽視設計變更對測繪結果的影響。施工之前一般都要對圖紙進行會審，會審的意見一般不再對原圖紙進行變更，這就導致前后測繪時看到的圖紙不是完整的施工圖紙。計算房屋面積時，房屋邊長數據是必須給出的。有些房屋的邊長數據可以從數據圖上直接讀取，而有一些則需要經過換算，這對測量單位的要求會相對更高，這對設計圖上的尺寸如內控尺寸、柱軸心尺寸等，由于這類尺寸必須經過換算，故在實際工作當中，必須看明白圖上的標注尺寸。而對于沒有標注的尺寸，這就應該找到設計人員進行補充。充分認識到房屋邊長數據的重要性，工作當中細致小心是這類問題可以解決的唯一途徑。[1]

（二）工作人員測量過程產生的問題

測量工作人員的失誤使房屋面積產生問題。由于測量單位的專業技術水平的不足，就有可能出現錯誤，具體體現在：讀圖不夠精確、細致；專業水平不夠不能讀懂圖紙；計算錯誤等造成后期檢查人員的錯誤分析；為觀測、記錄數據不準確等因素造成房產面積出現差錯。此外，還存在有開發方侵權、欺詐等行為造成的房產面積出現差錯。對于這一問題可以通過相關法律部門認定實現維權

（三）合同產生的誤差問題

在當前房屋買賣交易當中，開發商往往對于商品房交易中出現的面積問題通常將責任推托給測量單位而造成問題的復雜性。這一在簽訂計算委托書時，就應該明確雙方的責任和義務，從而避免不必要的糾紛。這樣在實際操作當中，就應該要去開發商做的資料和文件齊全，避免出現責任不清的問題。

三、房屋測量常見問題的解決方式

引起誤差的原因是多方面的，一般而言是人為因素或者是測量設備因素。首先，工作人員的工作失誤會產生誤差，近年來，房地產測量行業迅速興起，導致缺乏專業的測繪技術人員，會出現測量的誤差。其次，是開發商通過非法手段導致了房屋面積的偏差，主要是因為在施工的過程中，在沒有經過規劃部門的同意而進行設計的變更，以至于出現糾紛。

（一）測繪時候使用的施工圖必須包含審查、會審及變更資料。

經過會審的圖紙錯誤少很多，而且會審圖紙都通過了規劃，建房時基本不會再更改會審圖紙。就不會出現設計圖有可能會被開發商變更， 出現提供給測繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況，發生房屋某些部位的變更，改變使用性質的房屋。

（二）改善硬件設備，形成以圖管房。

對現有的測量儀器進行升級改革，采用先進的數字化測圖設備進行測量，這主要是采用先進儀器進行采集，得到有關的信息及數據。數字化的測圖技術是現階段在房地產地形測量、地籍的測量中廣泛應用的一種新型技術，數字化測圖本身具有繪制的圖紙質量高、速度快、所需要的勞動強度很低、圖載的信息非常的多等特點，是房產圖成圖繪圖的一個重要發展方向。

（三）建立工作協作與溝通機制，提高測繪質量。

建立工作協作與溝通機制，積極與職能部門進行聯系，同時加快數字化測量投入力度。通過先進的測量設備，有效解決手工測量時測量工具精度不夠、誤差過大的現象。

（四）建立審核制度，確保測繪精度。

在對商品房進行實測后 要運用電腦對所取得的資料進行繪圖和計算， 在有了初步的圖紙后， 技術負責人應該對圖紙和實測的數據進行反復的校對。房產測繪的成果資料要經過整理、檢查、驗收后， 才能向委托人提交資料， 并歸檔。

四、結語

總而言之，在提倡和諧社會、以人為本的今天，要進一步加強房地產測繪管理工作，使之逐步實現規范化、標準化管理，充分發揮其在維護房地產市場秩序和權利人合法權益、促進房地產權屬管理方面的社會作用和法制作用，把房地產測繪工作推向一個新的發展階段。

【參考文獻】

[1]李香娥.房產測量中面積及測算問題探討[J].北京測繪，2008（02）

【作者單位：林州市房產測繪隊】