土地儲備方案風險的綜合評估模型

劉澤華

本文從定性與定量兩個角度建立綜合模型評估土地儲備方案風險，選取盈虧平衡點率、動態資金回收周期和財務內部收益率三個評價指標對土地儲備方案的風險做定性分析，采用模糊綜合評價與多變量模型等方法建立多變量線性模型，以此作為對土地儲備風險的定量評估。

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。

土地儲備過程中存在風險，土地儲備風險是指土地儲備運營過程中事先無法預料的不確定性因素帶來的影響，使土地儲備的實際收益與預期收益發生一定偏差，從而有蒙受損失的可能性，或者造成相應城市、環境與社會等問題的可能性。土地儲備風險的正確甄別與有效規避，是土地儲備工作實踐面臨的重要問題，也是土地儲備制度完善急需解決的關鍵問題。

模型的假設

假定在計算期內不考慮政策變動對土地儲備風險的影響，即不考慮政策風險；假定在計算期內不考慮市場變化對土地儲備風險的影響，即不考慮市場風險；假定在計算期內不考慮經營狀況對土地儲備風險的影響，即不考慮經營風險；假定在計算期內，折現率為一個常量，可認為是不變的；假定在計算期內，項目規劃用途不影響土地儲備方案的風險；假定在計算期內，設計拆遷補償的人口數目不影響土地儲備方案的風險；假定題目所給的數據均準確無誤。

模型的建立與求解

土地儲備風險的定性評估

指標一：盈虧平衡點率。計算公式： （1）

式中： ——第 組的盈虧平衡點率； ——第 組盈虧平衡點； —— 第 組面積的大小； ——第 組表示預期成本； ——第 組表示預期收益

按照式（1），分別計算出各組方案的盈虧平衡點率。將其導入 之后，做出柱狀圖（見圖1）。以盈虧平衡點率等于60%作為標準對數據進行篩選，盈虧平衡點率的數值越大，表示風險越大。將計算后的盈虧平衡點率大于60%的土地儲備方案去除后，剩下的即為風險較小的方案。

指標二：動態資金回收周期。計算公式： （2）

式中： ——表示第i組的動態資金回收周期； ——表示第i組的當年凈現金流量； ——表示第i組的第一年凈現金流量； ——表示第i組的第二年凈現金流量； ——基準收益率。

按照式（2），分別計算出各組方案的動態資金回收周期，將其導入 之后，做出柱狀圖（見圖2）。我們以動態資金回收周期等于1.40年作為標準對數據進行篩選，動態資金回收周期數值越大，表示風險越大。將計算后的動態資金回收周期大于1.40年的土地儲備方案去除后，剩下的即為風險較小的方案。

指標三：財務內部收益率。計算公式：

（3）

式中： ——財務內部收益率； ——表示當年的凈現金流量； ——表示第一年的凈現金流量； ——表示第二年的凈現金流量。

按照式（3），分別計算出各組方案的財務內部收益率。將其導入 之后，做出柱狀圖（見圖3）。我們以財務內部收益率等于40%作為標準對數據進行篩選，財務內部收益率的數值越小，表示風險越大。將計算后的財務內部收益率小于40%年的土地儲備方案去除后，剩下的即為風險較小的方案。

土地儲備風險的定量評估

多變量線性模型。利用模糊綜合評價法以及層次分析法可得到定量評估土地儲備風險的多變量線性模型。假設所求的模型表達式為 其中： 為 所占的權重； 為 所占的權重； 為 所占的權重； 為 所占的權重； 為隨機誤差項。

計算過程如下：

模型的層次結構

一致性檢驗

由于正負反矩陣是以上一層次因素為準則，本層次因素進行比較的賦值，因此數據有一定的主觀，所以必須進行一致性檢驗。

令 為一致性指標。當 時，令 ，稱CR為一致性比例，當 時認為比較判別矩陣的一致性可以接受，否則，對判斷矩陣做適當修正。RI為平均隨機一致性指標，如表16-4所示：

平均隨機一致性指標

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9

RI 0 0 0.58 0.94 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45

故將 帶入 = 中，以及

得到 =0.018<0.1，故可認為這些權重可以使得土地儲備風險評估達到滿意一致性

結論。盈虧平衡點的權重為0.0603；財務內部收益率的權重為0.2879；動態資金回收周期的權重為0.1623；財務凈現值的權重為0.4895。所以，土地儲備風險定量評估的多變量線性模型為

（5）

（作者單位：安徽財經大學）

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