房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

張?zhí)眸Q

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義。作為人們生活的必需品，房地產(chǎn)價(jià)格一直受到了我國(guó)居民的高度關(guān)注，其波動(dòng)對(duì)于我國(guó)居民消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀大致為價(jià)格波動(dòng)大、與居民收入具有較大差距以及投機(jī)市場(chǎng)過(guò)熱。這些問(wèn)題對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的很大的影響。因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響展開(kāi)深入的研究，并提出有效的建議，以保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的含義

根據(jù)價(jià)值規(guī)律可知，房地產(chǎn)價(jià)格是表現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的形式，房地產(chǎn)價(jià)值決定了房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)，房地產(chǎn)具有位置固定、供給滯后的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。一旦影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需因素發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)以房地產(chǎn)價(jià)值為軸心發(fā)生一定范圍的波動(dòng)，進(jìn)而形成了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)趨勢(shì)。

此外，大部分房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都是小幅范圍的，然而有時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也可能呈現(xiàn)劇烈波動(dòng)形態(tài)，具體特征表現(xiàn)為房地產(chǎn)與其成本或者基本價(jià)值呈持續(xù)過(guò)分偏離的趨勢(shì)。有關(guān)研究表明，只要滿足一定的條件，資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期與其成本或基本價(jià)值的過(guò)分偏離的情況是不可能發(fā)生的，具體條件如下：第一，資產(chǎn)具有無(wú)限的供給彈性；第二，資產(chǎn)的基本價(jià)值明顯確定；第三，在未來(lái)某個(gè)時(shí)刻，資產(chǎn)受到終端價(jià)格的約束。而房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律卻與這一規(guī)律相反。首先，房地產(chǎn)具有耗時(shí)長(zhǎng)、位置固定、土地資源占有量大的特點(diǎn)，因此其資產(chǎn)的供給彈性與替代彈性是缺失的。其次，影響房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的因素較多，其基本價(jià)值的不確定性非常強(qiáng)。再者，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口的不斷增加，房地產(chǎn)的需求量必然呈現(xiàn)上述的態(tài)勢(shì)，然而受限于土地資源、人力資源以及資金等問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必越來(lái)越高，不會(huì)受到終端價(jià)格的約束。可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律與上述條件并不相符，其可能存在劇烈的波動(dòng)，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量投機(jī)需求的形勢(shì)下，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)需求彈性小于供給彈性的情況時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度肯定會(huì)增大，最后與均衡價(jià)格點(diǎn)偏離程度越來(lái)越大，加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

根據(jù)上述分析，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系是難以實(shí)現(xiàn)平衡的，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)客觀存在，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投機(jī)需求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)的情況極易發(fā)生。而經(jīng)驗(yàn)表明，這種房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)必然會(huì)影響到宏觀經(jīng)濟(jì)，情況嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致其崩潰。鑒于此，本文從消費(fèi)與投資兩個(gè)角度，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響分析

站在消費(fèi)角度進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生的影響主要是通過(guò)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)行為的生命周期理論提出，除了當(dāng)期收入以外，消費(fèi)者一生收入也會(huì)影響到消費(fèi)決策，消費(fèi)者在全部生命周期中，會(huì)將自己的收入與財(cái)富進(jìn)行現(xiàn)期與延期消費(fèi)的最優(yōu)配置。作為居民持有的重要財(cái)富之一，房地產(chǎn)的價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)格有著密切的聯(lián)系，所以居民可支配的財(cái)富總量必然會(huì)由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而發(fā)生改變，進(jìn)而度消費(fèi)支出的變動(dòng)造成影響。一旦房?jī)r(jià)上升，就會(huì)增加房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，家庭的當(dāng)期收入可以通過(guò)房地產(chǎn)的出售或者房地產(chǎn)抵押進(jìn)行融資而兌現(xiàn)的資本收益得到大幅度提升，進(jìn)而促進(jìn)家庭消費(fèi)。就算房產(chǎn)持有人沒(méi)有進(jìn)行房產(chǎn)出售或者融資，也會(huì)因?yàn)樨?cái)富貼現(xiàn)值的增加而使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入水平產(chǎn)生良好的消費(fèi)預(yù)期而使當(dāng)期家庭消費(fèi)水平得以提高。反之，一旦房?jī)r(jià)下跌，就會(huì)降低房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，嬰兒減少消費(fèi)者的終身財(cái)富，進(jìn)而限制了家庭消費(fèi)。

目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展，商品房呈現(xiàn)一個(gè)顯著的供需彈性關(guān)系，商品房的需求價(jià)格彈性大于1，即說(shuō)明我國(guó)居民對(duì)商品房的需求與價(jià)格成正比，形成了明顯的商品房的財(cái)富效應(yīng)。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)，在居民總消費(fèi)支出中，居住消費(fèi)占有較低的比重。雖然1998年中央政府推行了住房體制改革，在很大程度上改變了我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，在食品消費(fèi)支出所占比重降低了很多，而居住支出與醫(yī)療保健等項(xiàng)目所占比重明顯增加，然后受到諸多因素的影響，使得我國(guó)居民的消費(fèi)情況并不理想。此外，不斷上漲的房?jī)r(jià)也是限制消費(fèi)者消費(fèi)的重要原因。在1999-2002年，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的小幅上漲，居民居住消費(fèi)支出的增長(zhǎng)得以加快。然而自2003年隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲，居民居住消費(fèi)支出的增長(zhǎng)速度不斷降低，可見(jiàn)較高的房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)居民居住消費(fèi)需求造成了嚴(yán)重限制。

自1997年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就被視作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)政府也予以大力支持。1999-2003年，居住消費(fèi)支出的年均增長(zhǎng)速度達(dá)到了11.6%，表明居民的居住消費(fèi)成為了擴(kuò)大內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)。然而，相比于居住消費(fèi)的指出增速，我國(guó)GDP變化幅度卻非常小，年增長(zhǎng)速度大約為8%，同時(shí)有關(guān)研究表明，GDP增速與居住消費(fèi)支出的關(guān)聯(lián)并不大，可見(jiàn)住房消費(fèi)支出的增加并沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大的影響。

站在投資角度進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。站在房地產(chǎn)投資商的角度來(lái)看，在處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策受到了預(yù)期獲取利潤(rùn)額的影響，而房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)又會(huì)對(duì)利潤(rùn)額的確定造成影響。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)預(yù)期能夠獲取更多的利潤(rùn)額，房地產(chǎn)投資的需求必然增加。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，房?jī)r(jià)上漲必然會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，進(jìn)而影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推動(dòng)作用。而當(dāng)這一過(guò)程持續(xù)進(jìn)行，就必然會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張投資。而當(dāng)房?jī)r(jià)漲到一定程度時(shí)，土地成本的增加必然會(huì)對(duì)投資擴(kuò)張?jiān)斐上拗疲M(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。

根據(jù)我國(guó)商品房的供求彈性數(shù)據(jù)可知，商品房的供給價(jià)格彈性同樣大于1，這說(shuō)明了我國(guó)商品房供給的變化會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生顯著的影響。盡管就一般意義而言，這不符合房地產(chǎn)供給彈性較小的規(guī)律，然而卻與我國(guó)的國(guó)情相符合，特別是隨著房改制度的不斷深入，我國(guó)消費(fèi)熱點(diǎn)中已經(jīng)納入了住房需求，進(jìn)而在這一期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的供給彈性呈現(xiàn)著一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。

自1999年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格同步上升，持續(xù)六年以兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，同時(shí)比同期固定資產(chǎn)的投資增速高很多。有關(guān)分析表明，房?jī)r(jià)增速與房地產(chǎn)投資增速、固定投資增速的關(guān)聯(lián)性非常大。同時(shí)房地產(chǎn)投資增速也與固定資產(chǎn)投資增速有著較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資需求是受到了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的刺激，而固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)又受到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)。因此，在近幾年的經(jīng)濟(jì)上升周期中，投資增長(zhǎng)受到了房地產(chǎn)投資的重要影響。此外，根據(jù)我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速與GDP增速的波動(dòng)情況，可以看出二者具有較為一致的波動(dòng)趨勢(shì)，其正相關(guān)性非常強(qiáng)。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)有著十分密切的聯(lián)系。房?jī)r(jià)上漲或者下跌都會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生重大的影響，進(jìn)而使得住房消費(fèi)在宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中的比重產(chǎn)生巨大的變化。此外，房?jī)r(jià)波動(dòng)也對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重大影響，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有著十分重要的意義。因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)問(wèn)題予以高度重視，政府應(yīng)提出有效的解決措施，對(duì)我國(guó)居民消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)，避免投資過(guò)熱的問(wèn)題，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的保障。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院）