人民幣貶值對中國房地產的影響

張寶虎

近日，中國央行意外的調整人民幣匯率中間價使人民幣暴跌2%，就在人們對此消息驚魂未定之時，人民幣再跌1%，引發全球金融市場的巨震。這是對中國降息的回應，也就是說，未來人民幣趨勢基本確立，全球國際金融的格局正在改變。這種格局就是，美元升值人民幣貶值，美元加息人民幣降息。如果人民幣不這樣做，中國實體企業倒閉潮很快發生，實體企業面臨全面倒閉，房地產泡沫破滅。這是一種結局；現在形成這種格局，實體企業復蘇，房地產泡沫破滅，因為房價問題主要是貨幣問題，本幣貶值，必然導致泡沫破滅。那種整天做夢房價上漲的人恐怕會被無情的客觀現實驚醒。沒有任何一個國家本幣貶值會帶來房價上漲的，只會刺破房價泡沫。本幣貶值，說明央行無力阻止房價泡沫的破滅。

對此，分析人士稱中國央行此舉因素主要是三方面。首先，美元近來一直走強，美國9月加息在即，如果在美聯儲加息后人民幣再貶值則略顯被動，因此中國央行選擇在此時調整人民幣匯率中間價使主動權掌握在自己手中。其次，中國近來經濟數據疲軟，經濟增長速度艱難的維持在7%，中國央行下調了2015年GDP與CPI增長預期，此前PPI創下近六年低點和進出口雙降逾8%，所以中國希望借匯率調整這個非傳統市場干預工具來刺激國內經濟。最后分析人士稱這也是中國匯率市場改革的一部分，有助于推動人民幣加入SDR。

人民幣數量和房地產價格的關系

首先明確一個觀點，全世界資產50%構成是房產，也就是說房地產市場的漲跌決定了經濟活躍程度，這是其他任何行業難以替代的。房地產進入蕭條，經濟活動也隨之會進入蕭條，這在美國、日本等國家過去的經歷中充分體現了這個規律。

房產的價格跟貨幣供給量密切相關，貨幣供應量越大資產價格越高，兩者有線性關系。在我國，貨幣供應量主要由兩大塊構成：國內銀行體系總信貸和結匯。2015年6月M2為133.3萬億，其中人民幣外匯占款達29.16萬億元，占比為21.9%。2005年以后，由于人民幣采取浮動匯率政策，大量國外資金通過各種渠道進入中國房地產市場，通過持有房地產而獲得人民幣升值和資產價格上漲獲取豐厚利潤。2005年至今，房地產價格最少上漲4倍以上，有的地方甚至達到10倍，人民幣升值20%多，兩者疊加利潤在5倍以上。如果人民幣貶值趨勢成立，熱錢將從中國大量流出，則29萬億外匯占款將會快速流失，這對房地產價格將形成巨大沖擊！

人民幣匯率和股市的關系

一般情況下，匯率變化跟股市關系不大。決定股市漲跌的是M2：流通市值。不過，當兩者達到一定比值，且市場連跌3年時，就有可能出現大牛市。人民幣走勢主要影響外匯占款的數量，對M2的影響以間接為主，直接沖擊比較小。人民幣近十年走勢是一路升值，從2014年開始震蕩，最近幾天出現大跌。2014年的震蕩筑底（貶值底）長達一年，貶值趨勢成立！整個圖形走勢跟股市漲跌幾乎沒有關系。

特定情況下，匯率波動也有可能會給股市造成毀滅性打擊。一般情況下，匯率漲跌不影響到房地產價格，對經濟沖擊不大，對股市沖擊也會很小。如2014年6月至2015年1月石油暴跌、俄羅斯盧布大幅貶值過程，該國股市并沒有出現暴跌，期間從1500點最多下跌到1200點，很快收復失地！但在1997年亞洲金融風暴期間，受影響國家和地區房地產價格暴跌，股市同樣暴跌。又如1990年日元兌美元從80貶值到300的過程中，日經225指數從38000多點跌到7000點，房價跌幅達到70%以上！很顯然，當貨幣貶值一旦影響到房地產價格，就會對股市能造成不可估量的打擊！貨幣貶值對房地產造成影響后，貨幣貶值的程度跟指數暴跌的比例也有一定線性關系！

人民幣可能進入長期貶值通道

中國金融機構2015年6月末人民幣外匯占款環比減少937億元至291574億元，為3個月來首次環比下降，也是年內第二次環比下降，此前3月份一度環比減少人民幣1564.76億元。此外，財政性存款余額為40610.33億元，較上月增長1300億元。分析稱，兩項數據顯示，6月市場因此減少了2237億元流動性。

外匯占款大幅度流失是不是人民幣在8月大幅貶值的原因，兩者之間有多少關系不得而知？不過，人民幣進入長期貶值趨勢概率很高，2014年長達一年的震蕩，已經改變升值通道，8月的貶值很可能確定人民幣進入長期的貶值通道。人民幣進入貶值趨勢，加上房地產銷售不暢，一旦外匯占款快速流失造成流動性收緊，房地產信心被擊潰！這將對股市造成毀滅性打擊。

中國房地產市場的基本面

就房地產市場的基本面而言，很顯然，中國房地產市場今天的基本面已經和2006年房地產價格剛剛快速上漲時不可同日而語。

過去作為短缺經濟的房地產目前已經基本實現供需平衡，除了一線等少數城市，大多數城市的住房要么能夠滿足需求，要么供過于求，住房短缺的歷史基本宣告終結

房地產已經正式告別了過去的暴利時代，行業的收益率逐年下滑。房地產行業“躺著掙錢”的歷史已經成為過去。根據一些機構的統計，2014年96家上市房企的毛利率和凈利率都出現了明顯的下滑，雖然虧損的開發商只有15家，但多達71家的業績出現了下滑。今年上半年，已經公布半年報的36家房企首次跌破10%；

在成本和融資的兩大壓力下，很多房地產企業事實上從2014年開始進行轉型，過去趨之如騖的房地產業，似乎成了人人避之不及的行業。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地產的，而現在，很多兼營房地產的，都制定了退出房地產行業的計劃，甚至主業為房地產的，也去悄然推動“去房地產化”的努力。甚至一些龍頭房地產企業也加入了去房地產化的潮流。在商業地產的龍頭萬達加快去房地產化，大力布局文化旅游產業的同時，萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領域的布局。萬科的總裁郁亮在談及萬科的未來時明確表示，希望在將來萬科的萬億市值目標里，傳統住宅銷售和新業務各占一半。

房地產投資自2014年以來大幅度下滑，2014年1到7月，房地產開發投資還有13.7%，而今年前7個月房地產投資增速快速滑落至4.3%的低位，房地產投資快速增長的歷史宣告終結。

人民幣貶值對房地產影響

未來影響中國房地產走勢的最大因素，除了宏觀經濟的基本面，還有人民幣貶值和降準降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣貶值會引發國際資本的退出，從而使整個房地產市場承壓。筆者預計，人民幣貶值的周期尚未結束，本次貶值的幅度應該在10%左右，這意味著大量的國際資本仍然會離開中國的房地產行業，對房地產市場的復蘇造成很大的負面影響，事實上，人民幣貶值影響最大的是中國的房地產行業。最近住建部放松外資的限制，事實上是在對沖這種影響，但很顯然，外資不會傻到這個時候大舉殺入中國房地產。

當然，降準降息對房地產投資而言是具有積極意義的，降準降息的情況下，房地產價格很少有下跌的，但降準降息又意味著宏觀經濟本身面臨極其嚴峻的態勢。目前，全球都在擔心中國經濟，正如FT的首席評論員馬丁沃爾夫所言：“我們必須分清哪些事值得擔憂，哪些事不值得。中國股市下跌就屬于后一類。真正值得擔憂的是，中國當局明顯連一次股市泡沫破裂都沒有能力很好地應對，但他們面對的任務卻非常之艱巨。”面對投資、出口、房地產、人口紅利等過去一系列拉動經濟增長的動力的熄火，“中國的處境將是多么的艱難，而中國可能會采取的一些選項實際上會造成多么大的動蕩。”在這種情況下，中國刺激經濟最大可能，甚至必須采取的辦法仍然是人民幣貶值和貨幣放水，眾所周知，這種辦法是雙刃劍，一方面可能短期推動增長，另一方面，使得經濟結構問題更加嚴重，從而醞釀更大的危機。

基于此，我們對中國房地產市場的未來并不樂觀，除了少數城市的房產在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，大量的中國房地產事實上應該選擇賣出。對于中國的購房者而言，千萬不要以為放開外資限制迎來了接盤俠，在房地產的基本面、宏觀經濟的基本面、以及財富周期的基本面都發生變化的情況下，所有人都到了該和中國的房地產投資做告別的時候。

（作者單位：南開大學）