華夏幸福 專注環北京

方王洋

在1月底，華夏幸福基業正式宣布收購河北華夏幸福足球隊，并聘任曾經執教皇馬、巴薩的安蒂奇擔任主教練。雖然華夏幸福基業此次收購的為中甲球隊，但最近關于該事件的議論在持續發酵。

伴隨著業務幾何式的增長，銷售額突破500億元的華夏幸福基業是否意圖復制恒大模式。雖然近年來“地產+足球”的投資模式在市場上十分火熱，但華夏幸福基業在去年以來頻頻涉足文化產業和體育產業，其背后又隱藏著怎樣的與其他房企不同的邏輯？

恒大模式是特殊產物？

房企收購足球隊，這種模式在業內已不少見。在目前國內16支中超俱樂部中，絕對多數都具有房地產的背景。這其中不僅有綠城、建業這樣的老手，還有近幾年方才進入足球產業的綠地、富力等等。中超聯賽甚至被大家戲稱為中國房地產足球超級聯賽。

但縱觀中超的盈利，卻著實令人扼腕。2014年16家俱樂部總體仍處于虧損狀態，虧損2.22億元。只有恒大、人和、上港、申鑫、富力5家俱樂部盈利。

各種分析均認為，開發商進軍足球更多的是為了品牌知名度。地產和足球聯姻的成功案例，最為業界稱道的就是恒大。借助收購球隊，恒大的品牌效應迅速擴展。恒大許家印就曾說過，恒大投入足球的每一分錢，都得到了十分的回報。

而此次，華夏幸福基業收購足球隊，是否能夠復制恒大模式？蘭德咨詢總裁宋延慶表示，恒大模式是在特殊背景、特殊時期下形成的特殊模式。而在現如今的背景下，華夏幸福基業很難再成功復制恒大模式。

華夏幸福基業的財務報告顯示，2014年，公司實現銷售額達512.5億元。據克而瑞去年房企銷售排名，華夏幸福基業位列13位，排在龍湖、招商、金地等知名房企之前。

但華夏幸福基業一直以來都頗為低調。據了解，收購河北這家足球隊實際上在去年底就已完成各項收購手續，但并未大面積宣傳。有業內人士指出，華夏幸福基業選擇一支處于二級聯賽的球隊，其訴求或許并不單純是公司知名度，而是另有意圖。

借力體育產業，玩轉產業園

與恒大一樣，華夏幸福基業在近兩年內快速拓展文化產業和體育產業，除收購足球隊外，其在不久前還成立了文化公司，涉足影視文化、文化會展、資訊以及文化經紀產業。

但在業內看來，以恒大為代表的住宅開發企業在經歷了房地產業務快速增長后，拓展新產業是為了謀求更多的利潤增長點。對于華夏幸福基業來說，其相關產業開展的基礎都是其產業新城，多種產業的導入，也是為了能夠更好的玩轉產業新城。憑借產業新城模式備受資產市場追捧的華夏幸福基業，進軍體育產業也將會被資本市場貼上新的標簽。

記者了解到，華夏幸福基業布局體育產業實則醞釀已久。去年10月份和11月份，其在河北秦皇島連續拿了兩塊文體娛樂用地，面積分別為1.67萬平方米、12.9萬平方米，總計花費近1.2億元，且兩塊地位置臨近。

依托其產業園區，華夏幸福基業收購足球隊，顯然比其他房地產開發商有了更多的“玩法”。引進以足球為代表的體育產業更能豐富其產業新城的多元產業體系。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴介紹，足球基地是房企主業與足球業務的結合，其模式值得探索。若能賦予基地“消費”和“體驗”的功能，則既順應了國家鼓勵消費和推動足球發展的兩大趨勢，又提高了房企的商業運營能力。房企還可通過足球基地的規劃，獲取土地資源，建造先進的訓練設施。在訓練場周邊，房企可建造一系列配套，如足球主題的商業中心、酒店、度假場所，健身和其他運動場地等。此外，通過球隊運營打響名氣后，基地可通過足球主題的設計和活動吸引球迷前來消費體驗其品牌價值無法估量。

宋延慶認為，作為河北起家的公司，華夏幸福基業的產業新城模式雖已在環渤海和珠三角布局，但目前主要是固安和大廠的兩個產業園業績較為突出。華 夏幸福基業選擇收購河北的足球隊，實則也是其深耕大本營的表現。“通過足球這塊敲門裝，擴展與河北地市之間的關系，從而使得自己的業務盈利更為亮眼。”

持續鞏固環北京地主地位

不僅如此，與恒大等以住宅產品開發為主的企業所不同的是，華夏幸福基業多是以產業新城形式進駐新區，并快速實現版圖擴展。以北京市場為例，去年5月，華夏幸福基業通過與政府合作開發汽車產業城，正式進駐北京房山區張坊鎮。去年底，公司還正式與保定政府簽訂了白洋淀科技城的合作協議。

而低調行事的背后，其已儼然成為環北京區域的大地主。據安信證券統計，華夏幸福基業是環北京和保定儲備土地最多的企業，其在環北京的委托土地面積超過1400平方公里。安信證券在一則報告中也指出，借助京津冀一體化的戰略優勢，它在過去一年里的銷售增長遠高于傳統地產行業。

根據該公司公布的業績預告顯示，2014年華夏幸福基業的園區地產業務實現銷售面積和金額分別為479.6萬平米和430.9億元，分別同比增 78.9%和38.2%。城市地產業務實現銷售面積和銷售額101.9萬平米和75.2億元，同比增25.1%和27.2%。區域上看，固安和大廠園區仍是公司銷售主力區域，固安、大廠、廊坊市區分別占公司年銷售面積的35.6%、28.6%和15.3%。

而依托于京津冀區域的土地開發，形成了華夏幸福基業有別于其它房企的競爭優勢。一位長期研究A股地產板塊的行業分析師表示，通過和政府合作開發和招商引資，該公司會獲得一定比例的回報，從而具備明顯的競爭優勢。

熟諳政策脈搏

華夏幸福基業從2011年上市以來，市值一路飆升，目前總市值616.07億元，已逼近一線房企。觀察其布局不難發現，和中央產業扶持政策有密不可分的關系。

去年四季度以來，該公司先后與北京通航、北方導航科技、京東、南京玻纖研究院、清華大學等多個大機構分別在通航產業、電商物流產業、新型材料產業等產業領域簽約了合作項目。

有業內人士指出，華夏幸福基業在依靠大機構招商來打造專業化產業園的同時，也在依托研究機構為公司未來儲備資源，十分契合我國目前產業機構轉型升級的政策導向。同時，不論是產業園還是孵化器，它的布局思路都是圍繞政策扶持的產業做文章。

“華夏幸福基業成立的產業孵化器，實際上屬于咨詢公司范疇，其主要作用應該是招商引資。”宋延慶介紹，包括進軍足球產業，也是在國家政策加大支持足球產業投入的背景下進行的。

一位曾在華夏幸福基業工作的業內人士介紹，華夏幸福基業定位于產業新城運營，能夠加速政策支持的新興產業在當地的培育進程，并有能力引進大型企業和資金進駐，這正是與其合作的地方政府所看重的。

搭乘政策的順風車，其戰略布局快速擴張。目前，公司投資運營的產業新城主要布局于環渤海和長三角區域，足跡遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江等地，輻射全國20余個區域。但該業內人士也表示，華夏幸福基業引進的一些產業過于尖端和新概念，到底最終能有多少企業落地，獲得多少實際收益實在很難說。

“經過實踐的檢驗，華夏幸福基業的產業模式沒有問題。但由于其進駐的區域越來越多，該模式的普遍適用性也在經受著新考驗。面對不同區域的不同條件，這一模式仍待反復推敲和優化。”宋延慶直言。