不動產登記對樓市調控的意義

張宏偉

自2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》正式入實操階段。成都、青島、廣州、杭州、廈門、濟南、武漢等15個城市提前開展，這些城市居民的“房產證”（中華人民共和國房屋所有產權證）將陸續換發成“不動產證”（中華人民共和國不動產權證）。

從樓市調控來講，不動產登記其實就是指全國個人住房信息登記聯網。盡管個人住房信息登記聯網只是不動產登記的一小部分，但是，個人住房信息系統的逐步建立對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極的意義。

首先，個人住房信息聯網是以稅費為主的調控手段開展的必要技術條件。從城市個人住房信息系統來講，早在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥公開表示，40個城市的住房信息聯網工作已經完成（最新媒體報道稱60個城市已聯網）。下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

從個人住房信息系統與住房和城鄉建設部（住建部）聯網的作用和目的而言，房地產稅（房產稅）、交易環節的增值稅等稅費調控手段的試點及擴圍，需要家庭房產的詳細數據做為依托，因此，個人住房信息聯網是以稅費為主的調控手段開展的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯網為全國范圍內開征房地產稅（房產稅）、交易環節的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節作用，房產稅才會真正發揮它的作用。

其次，全國個人住房系統的建立可出臺“差別化”措施進行分類調控，抑制不合理的投資與投機性需求，對調節房地產市場健康平穩發展有利。

當前，國家相關部門設法將全國個人住房信息系統通聯在一起，通過通聯的個人住房信息系統及時發現房地產資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區域異地購房、不合理的樓市投資投機現象，可有針對性的出臺差別化措施進行分類調控（例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等），從而達到抑制房地產投資投機現象，也可以避免像之前調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

再次，不動產登記后，可在存量房領域利用差別化“空置稅”等措施調節城市供求關系。或鼓勵其中長期持有者進行出租經營，發揮住房的居住作用，或引導其出售形成市場供應，緩解部分熱點城市市場供求關系緊張的局面。

最后，不動產登記促使樓市長效性調控機制逐步形成。關于房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。