地產業未近黃昏

曾慧娟

從2004年“8？31大限”后，土地進入“招拍掛”時代并開啟樓市發展的黃金十年，在此期間吸引了包括紡織、醫療、家電、高速等各行企業跨界進入房地產。2014年的房地產則被金融、保險、互聯網企業搶占了風頭。行業專家們如何看待別人鐘情地產之時，諸多“涉房”企業拋棄地產的現象？

謀求商業創新大舉進入地產

今年新進入地產業的企業，所依靠的是在主營行業積累的優勢資源并擴展到地產行業，以謀求商業模式上的創新，與主營業務產生協同作用。而非單純依靠資金運作以謀求資本增值。比如金融企業進入地產，現在金融行業也都在談互聯網思維，談大數據、談互聯網金融，那么其相應的地產行業在商業模式、資金融通方面也勢必做出創新。

客觀地說，地產行業與宏觀經濟運行、政府貨幣政策目標、城鎮化、居民生活聯系緊密，具有其它行業所不具有的特征。短期來看，利潤率出現下滑，企業資金緊張，主要由于前期投資預期過高所帶來的滯后影響。長期來看，任何行業都具有各自的運行周期，地產行業從“十年黃金期”正步入謀求轉型的“后黃金時代”。現在說房地產行業正在衰落言時過早，但是傳統的經營模式在競爭中也難以生存。

十八屆三中全會中，政府深入貫徹市場化的決心已經很堅定，金融市場化所帶動的地產“后黃金時代”將會進一步引入更多金融創新機制和手段，引入更多活躍的民間資本。隨著城鎮化繼續推進，勞動力由過去向幾個主要超大型城市流動變成向以區域核心城市向外輻散，資源配置更分散化，三四線城市也將會有更多的發展潛力。

短期看北上深地產市場有發展

地產是一個專業和資金都要求非常強大的行業，有錢而且看好地產發展的企業才能進入。他們進入地產的目的也很明確，就是在主業很強的情況下切分地產蛋糕。雖然現在地產開發行業沒以前好，但是地產金融、地產服務還是有發展。

房地產市場經過了黃金十年，現在是平穩發展階段，成本不斷上升，房價卻沒怎么漲，開發商盈利能力、周轉率都在下降，任何行業發展到一定程度，肯定是恒者恒強，特別是一些沒有優勢的房企會退出房地產。A股2600多家企業中，主營和涉及房地產的有238家，到2013年，這個數據是133家，有44%的企業選擇脫離房地產。

房地產還會經歷過一段平穩期，巨大的存量房市場，對想在地產行業切到一點蛋糕還是有機會的。特別是北京、上海市場很好，因為人口在不斷導入，從歷史看，人口導入的城市經濟發展會好，新增人口就都會有住房需求。現在是城鎮化時期，小城市往大城市走，但城鎮化之后，人口會出現逆流的情況，因為大城市人口已經飽和，人會去一些有特色的小城市。因此，短期看1—3年，北上深的地產市場會有發展，但3-10年，應該看小城市的基礎設施建設，產業發展。

“兩條腿”走路規避投資風險

非地產企業進軍房地產行業，決策者考慮公司主營業務板塊與地產板塊并駕齊驅，開始以“兩條腿”走路的方式規避不同行業的投資風險。

對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資主營業務的資金與投資房地產行業的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。因此，從這個角度而言，非地產企業進軍樓市，“兩條腿”走路的方式可規避不同行業的投資風險。

多數非地產企業進軍房地產采用公司主營業務和地產項目相結合方式，實現產業鏈互動。 如國美蘇寧所建商業物業部分勢必融入家電主題概念，海爾地產所建精裝修樓盤勢必和其智能家居解決方案關聯起來，紅星美凱龍進軍房地產也勢必和其全球家居生活MALL的產業鏈資源聯系起來。這樣的例子在行業內不勝枚舉。

多數非地產企業進軍房地產，主要還是博弈未來宏觀樓市預期，看好兩三年后的房地產市場。從當前內部環境來看，國內銀行存款仍是負利率問題。銀行存款負利率和CPI持續高企與上漲，會導致投資客手中資金不斷貶值，因此，會加速投資客進入樓市。

地產行業仍值得進入

2014年進入房地產的新軍，多通過收購項目或者投資入股的形式進入。如中國平安通過直接買地或者與房企合作，進入房地產行業，一般不涉及房產開發等具體業務，更多的是提供資金方面的支持。其他如小米等進入房地產行業的企業，多與自己的主業有所相關，意圖打造社區商業、構建線下資源等。

2014年也有不少企業退出房地產行業，多是一些行業外企業因為前期看好房地產發展，加上自身規模優勢，在拿地方面有優惠，儲存了部分地塊，但目前因為房地產業務發展受阻，不得不調整戰略，出賣土地，回歸主業。

目前來看，房地產行業仍然是一個值得進入的行業。雖然當前我國樓市庫存壓力凸顯，但是中長期看市場需求仍然旺盛，住宅房企毛利雖然下滑，但是通過控制成本、技術創新、加強管理等，企業仍然能夠獲取較好的收益。其它板塊如商業地產、養老地產、物流地產等依然有較大的發展空間。

利潤下滑導致“棄房”

我們做過一些分析，外行企業“退房”主要的原因很簡單，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產行業，因為房地產行業轉移資產相對來容易一些。另外一個原因是跟房地產業整個利潤下滑有關系，現在房地產業的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營業務是房地產的企業來說，它們本身的利潤率就是低于行業平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房。

優質房企正處“價值洼地”

在房地產市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產，這是一個行業趨勢，房地產在保值增值方面相對最穩定。而且，中長期來看，房地產行業持續增長的趨勢并沒有改變。而在資本市場上，有競爭優勢的優質房企估值偏低造成一定程度的“價值洼地”，這正是資本進入的絕佳機會。