房企頻“出走”

曾慧娟

2015年情人節(jié)前一天，上海證大公告顯示，2015年2月7日，證大集團董事長戴志康以總價12.507億港元將其和女兒戴陌草持有的上海證大房地產(chǎn)有限公司42.03%的股份，全部賣給中國東方資產(chǎn)管理（國際）控股有限公司，相當于每股銷售股份0.2港元，這比每股約0.446港元的資產(chǎn)凈值打了個五折。

證大之前，2014年年底，佳兆業(yè)的資金鏈危機人盡皆知；億城股份轉(zhuǎn)型金融投資，連公司名字也變更了。TCL轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)全部股權(quán)，華麗家族也表示將逐步退出房地產(chǎn)。

從數(shù)據(jù)上來看，記者在北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站看到，2015年1月至2月23日 ，共有5家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其中2家房企將100%股權(quán)全部掛牌轉(zhuǎn)讓。

“一方面是房地產(chǎn)市場普遍利潤率在下降，房地產(chǎn)發(fā)展空間逐步受限制，另外房企在這樣的環(huán)境下，有意布局多元化發(fā)展，轉(zhuǎn)而投資一些新興產(chǎn)業(yè)或許是一種好的選擇。” 北京銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠分析道。

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

五折出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，證大集團董事長戴志康對外表示這是“半賣半送”。他稱房地產(chǎn)太擁擠了，不需要這么多公司。未來公司的主攻方向，將是互聯(lián)網(wǎng)金融。

而在四個月之前，戴志康還野心勃勃要造一個南非金融城的“南非沐德坊”。上海證大2014年中報顯示，上市公司旗下項目以商業(yè)地產(chǎn)居多，包括上海大拇指廣場、喜馬拉雅中心、青島大拇指廣場、南京大拇指廣場、揚州商業(yè)項目等12個商業(yè)地產(chǎn)項目；住宅方面則有上海九間堂、南京九間堂以及河北、內(nèi)蒙古等為數(shù)不多的幾個項目。

為什么退出？缺錢是一個繞不過的話題。其2014年中報顯示，2014年6月30日，上海證大資產(chǎn)凈額約為65.21億港元，流動資產(chǎn)凈值約為64.81億港元，綜合銀行貸款約為71.31億港元，其中27.92億港元須于一年內(nèi)償債，43.39億港元須于一年后償債。上海證大擁有銀行節(jié)余及現(xiàn)金24.82億港元，負債比率已經(jīng)從2013年年底的0.81倍上升到去年年中的1.13倍。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代轉(zhuǎn)向白銀時代，明確宣布退出房地產(chǎn)的房企則陸續(xù)增多。

經(jīng)過一年多布局轉(zhuǎn)型的億城股份，2015年1月14日更名為“海航投資集團股份有限公司”，公司公告指出，這是為了順應(yīng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及未來經(jīng)營發(fā)展的需要。

事實上，遭遇了2013年全年凈利潤下降34.8%的重擊后，億城股份指出要在2014年深化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為金融投資企業(yè)，以信托和基金為重點，并探索其他金融服務(wù)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。期間，億城多次轉(zhuǎn)讓手中項目，回收大量資金，為轉(zhuǎn)型做足儲備。

全部退出地產(chǎn)的企業(yè)也大有人在，早在2014年3月，制造業(yè)企業(yè)德賽集團，及云南白藥、人福醫(yī)藥、中恒集團、羚銳制藥、西南藥業(yè)等多家醫(yī)藥公司都已經(jīng)宣布退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。主營業(yè)務(wù)為食品的恒順醋業(yè)、大江股份、金發(fā)科技、建發(fā)股份、獐子島、酒鬼酒、金種子酒等企業(yè)也都宣布退出地產(chǎn)領(lǐng)域。

此外，香港巨頭李嘉誠2014年多次拋售內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2015年1月9日，李嘉誠對外界拋出“重磅炸彈”：新成立的長江和記實業(yè)有限公司將接手長實及和黃的所有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括港口及相關(guān)服務(wù)、零售、基建、能源和電訊業(yè)務(wù)的運營及投資；新公司長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司將持有長實及和黃在中國香港、內(nèi)地及海外的所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)國內(nèi)知名券商介紹，除了銷售不利，占用公司資金外，從2008年的樓市第一次嚴重低谷開始，資本市場就不看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而國內(nèi)樓市調(diào)控下房產(chǎn)題材的公司再融資很難，這也成為上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一大原因。

彎腰撿錢時代結(jié)束

作為一個精通資本運作的商人，戴志康的此番動作顯然讓投資者對這個已經(jīng)有不少唱衰言論的市場更加惶恐。

克而瑞研究院副總經(jīng)理林波分析，戴志康對市場的節(jié)奏把握非常準，其在2006年進入房地產(chǎn)行業(yè)期間，資本市場的投資回報遠不如房地產(chǎn)。如今，房地產(chǎn)的回報越來越差，收益也會越來越低，地產(chǎn)在規(guī)模上很難再延續(xù)以前快速增長的趨勢。

“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢的時代，”萬科集團副總裁毛大慶去年底的一番言論點破房地產(chǎn)行業(yè)當下的經(jīng)營窘境。

雖然標桿房企的銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高，但房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率下降趨勢已難逆轉(zhuǎn)。

截至1月19日，Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計36家上市房企公布了2014年年報業(yè)績預(yù)告，其中，7家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達17家，占比近五成。一些主流房企核心利潤率下跌幅度增大，部分跌破10%。

“遠離”房地產(chǎn)行業(yè)的朱孟依將高速公路作為其轉(zhuǎn)型投資的一個產(chǎn)業(yè)，該領(lǐng)域的利潤率遠遠超過房地產(chǎn)行業(yè)水平。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣東地區(qū)多條高速去年上半年利潤率達26%，全國其他高速公路利潤甚至高達30%以上。

除了剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，多位采訪對象認為，2015年房地產(chǎn)行業(yè)破產(chǎn)、并購潮將是常態(tài)。

2014年以來，地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升。根據(jù)億翰智庫跟蹤地產(chǎn)行業(yè)銷售金額分析，前十位的銷售金額市場份額從2013年的13%提升到2014年12月底的18%。而該數(shù)據(jù)在2010-2012年期間一直位于10%-12%的比例之間。

“2014年，千億房企規(guī)模不但沒降，還上升了，而排在20名之后的房企規(guī)模都出現(xiàn)了下滑，排名100之后的房企規(guī)模下滑程度更為明顯。”同策咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉分析表示，宏觀政策上，略微定向?qū)捤桑俏⒂^環(huán)境對大房企和中小房企態(tài)度不一樣，金融機構(gòu)愿意給大房企貸款、利率也會有優(yōu)惠，對其周轉(zhuǎn)有保證；中小房企不但難以貸款，而且貸款成本越來越高，在市場好的時候，這些房企還能通過漲價來對沖融資成本，但是市場不好的情況下，降價都未必賣得動，出現(xiàn)破產(chǎn)增加就比較正常了。”

地產(chǎn)仍有機會

如此看來，地產(chǎn)市場并不是好的投資渠道，那么，地產(chǎn)行業(yè)是否還值得進入呢？

“一些房企并不是單純在做物業(yè)開發(fā)，更多的是出于一個投資者的策略。所以，一切戰(zhàn)略調(diào)整本質(zhì)上都是為了符合追求更大投資收益的目的。換言之，若從投資的角度看，他們轉(zhuǎn)移市場并不值得大驚小怪。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，“一些房企在國內(nèi)市場主要是集中在一、二線城市。雖然一、二線城市的地產(chǎn)業(yè)在2015年有上升的跡象，但是對于這些企業(yè)來說，可能競爭優(yōu)勢已大不如前。”

領(lǐng)盛投資則認為，未來中國的地產(chǎn)投資機會還是非常豐富，特別是在那些物流倉庫的開發(fā)項目上，盡管土地競爭激烈，但是由于電商等因素的發(fā)展，這類市場未來潛力還是非常大。領(lǐng)盛投資也建議投資者可以去投資那些中心城市管理欠佳的中國寫字樓物業(yè)并為其增值，這樣也會獲得不錯的收益。

“每一個市場的資金都是有進有出，在全球范圍內(nèi)也是這樣一個趨勢。”領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略研究部主管高博立這樣回應(yīng)“大佬資本外流”現(xiàn)象。

高博立也認為，中國市場投資價值還是非常大，境外資本也仍熱衷于這個市場。當然，住宅市場可能未有想象的那么好，這也不難理解綠地要增加地鐵產(chǎn)業(yè)投資，而萬科則成立自己的商業(yè)地產(chǎn)公司。轉(zhuǎn)型是每個地產(chǎn)商都需要面對的。

麥格理也預(yù)計未來將會有更多刺激措施以防止住房投資下滑，主要是向行業(yè)注入更多流動性，包括放寬買家的房貸及向開發(fā)商提供較寬松的融資，或是提供補貼。

“戴志康的投資轉(zhuǎn)型，可能由于他更精通資本，畢竟他是做金融出身的。雖然中國未來地產(chǎn)要和金融結(jié)合，但這個也是需要時間的。”一位地產(chǎn)從業(yè)超過10年的業(yè)內(nèi)人士分析。

嚴躍進認為，考慮到未來市場的變化，尤其是隨著美元匯率走強，投資海外的一些機遇也在增加。通過拋售流動性差的物業(yè)，能夠獲取更多的現(xiàn)金流。待未來政策層面重新制定后，也不排除他們繼續(xù)回中國部分重點區(qū)域進行拓展。