再見(jiàn)！北京經(jīng)適房

張佳竹

明年起，已在京延續(xù)了17年的經(jīng)濟(jì)適用房將逐步退出歷史舞臺(tái)。北京市住建委副主任、新聞發(fā)言人王榮武1月24日在北京市人民代表大會(huì)首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上表示，在今年解決完現(xiàn)有的保障房備案輪候家庭后，將不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，轉(zhuǎn)向限價(jià)房和自住房建設(shè)。

這意味著，從上世紀(jì)90年代推出的、均價(jià)始終維持在4000元/平米左右的經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)適房），將成為歷史。

合作型保障房接班

從北京確定將逐步淘汰經(jīng)適房后，經(jīng)適房供應(yīng)將逐步減少直至在全國(guó)取消的消息不脛而走。雖然住建部副部長(zhǎng)齊驥出面辟謠，表示未聽(tīng)說(shuō)全國(guó)要停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的消息。但經(jīng)適房退出歷史的腳步似乎已經(jīng)無(wú)法阻擋。

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，回遷房、農(nóng)民拆遷安置房、公租（廉租）房等其他形式的保障房大量出現(xiàn)，滿(mǎn)足了大量新生城鎮(zhèn)居民及城鎮(zhèn)中低收入階層的住房需求，在某些地區(qū)，其供給、銷(xiāo)售量明顯超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房。無(wú)論是從政策設(shè)置還是從市場(chǎng)地位看，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的定位和作用都有待重新審視。

據(jù)記者調(diào)查了解，在全國(guó)許多地區(qū)，經(jīng)適房已悄然停建，北京只不過(guò)是將之推到了明面而已。

未來(lái)，出售型保障房將取代經(jīng)適房成為北京建設(shè)的主流。對(duì)于出售型保障房，王榮武表示，將以“合作型保障房”為主，即由政府向需要保障的家庭無(wú)償提供建設(shè)用地，由保障家庭承擔(dān)房屋建設(shè)費(fèi)用，目前北京已經(jīng)啟動(dòng)合作型保障房試點(diǎn)。

據(jù)王榮武透露，合作型保障房試點(diǎn)項(xiàng)目均從已開(kāi)工建設(shè)的公租房項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)化，包括豐臺(tái)高立莊、石景山南宮、石景山五里坨、通州土橋4個(gè)項(xiàng)目，房源近5000套，單套建筑面積控制在60平方米以?xún)?nèi)。正在試點(diǎn)的4個(gè)合作型保障房項(xiàng)目，近期將陸續(xù)啟動(dòng)分配。該類(lèi)住房面向本市保障房備案家庭，對(duì)于收入更少的經(jīng)適房家庭會(huì)優(yōu)先分配，購(gòu)房家庭只需承擔(dān)房屋建設(shè)費(fèi)用，包括建安成本，小區(qū)內(nèi)水電氣熱、綠化等配套建設(shè)成本、管理費(fèi)以及企業(yè)代建利潤(rùn)等。目前試點(diǎn)項(xiàng)目的房屋建設(shè)費(fèi)用正在測(cè)算，平均下來(lái)在每平方米5000元到6000元。

在上述4個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目中，石景山和豐臺(tái)已經(jīng)啟動(dòng)“預(yù)登記”公告程序，以調(diào)查被保障家庭的購(gòu)房意向，其中石景山南宮項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。

據(jù)記者了解，北京保障房政策出臺(tái)以后，申請(qǐng)流程有了較大的變化，不再是以前那種分類(lèi)申請(qǐng)，而是統(tǒng)一按照公租房的入門(mén)檻獲取保障房資格。

經(jīng)適房的尷尬

合作型保障房取代經(jīng)適房似乎已是大勢(shì)所趨。提起經(jīng)適房，最早可以回溯到1998年10月29日。彼時(shí)，以回龍觀、天通苑、建東苑為代表的19個(gè)首批經(jīng)濟(jì)適用房住宅項(xiàng)目在北京市房地產(chǎn)交易中心集中展示，拉開(kāi)了經(jīng)適房在北京大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。但北京早期的住房保障制度并不完善。

相較于普通商品房而言，經(jīng)適房具有3個(gè)顯著特征，即經(jīng)濟(jì)性、保障性和實(shí)用性，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。論理，經(jīng)適房應(yīng)該頗受歡迎才對(duì)，但自2000年開(kāi)始，經(jīng)適房的銷(xiāo)售量占比呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)，經(jīng)適房不好賣(mài)了。

據(jù)中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院講師馬贏、湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授劉軼提供的數(shù)據(jù)顯示，1998-2010年期間，全國(guó)住宅、別墅（包括高檔公寓）的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率高達(dá)880%和1122%，而經(jīng)適房?jī)H增長(zhǎng)了65%；從銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)情況看，普通住宅、別墅（包括高檔公寓）分別達(dá)到了2217%和2807%，而經(jīng)濟(jì)適用房的增長(zhǎng)率卻只有298%。從銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額占比來(lái)看，普通住宅占比呈現(xiàn)初降后升的態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額占比處于80%-90%之間，占據(jù)了整個(gè)住宅市場(chǎng)的絕大部分。

“供給動(dòng)力不足，經(jīng)適房自然不好賣(mài)。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，普通住宅、別墅的開(kāi)發(fā)能夠從土地出讓、相關(guān)稅費(fèi)等途徑為地方財(cái)政大量輸血，而經(jīng)濟(jì)適用房帶有極強(qiáng)的政策性與計(jì)劃性，在土地、稅負(fù)方面享受政策優(yōu)惠，需要地方財(cái)政支持，地方政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的熱情普遍不高；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格偏低，利潤(rùn)較薄，如非特殊情況（如政府附帶補(bǔ)償條款）亦缺乏開(kāi)發(fā)動(dòng)力。

經(jīng)適房市場(chǎng)定位尷尬、購(gòu)買(mǎi)資格限制較嚴(yán)也制約著經(jīng)適房的發(fā)展。“各地經(jīng)濟(jì)適用房均會(huì)設(shè)置一定的購(gòu)買(mǎi)資格，具備當(dāng)?shù)爻鞘袘?hù)籍往往是必備條件，這就把大量跨市流動(dòng)人口、進(jìn)城農(nóng)民等消費(fèi)欲望較強(qiáng)的群體排除在外。”

另一方面，經(jīng)適房雖然在價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)，但往往在區(qū)位、建設(shè)質(zhì)量上與普通商品房有一定差距，這導(dǎo)致部分中、低收入階層消費(fèi)者在選擇經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)面臨兩難抉擇。“其次，經(jīng)濟(jì)適用房的功能、消費(fèi)主體定位較為寬泛、模糊，針對(duì)性不強(qiáng)，往往先啟動(dòng)建設(shè)再開(kāi)展申購(gòu)工作，開(kāi)發(fā)效率、接受程度往往比不上普通住宅。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。