養老，房企眼中的藍海

張旭

1月29日，《北京市居家養老服務條例》由北京市第十四屆人民達標大會第三次會議通過，并將從今年5月1日起實施。

作為全國首個地方性居家養老服務條例，北京市居家養老服務條例“首次明確了政府、企業、家庭、社會在養老上各自承擔的責任”，北京市民政局副局長、新聞發言人李紅兵這樣表示。

同時，政府應當引導、支持、鼓勵企業和社會組織參與居家養老服務的提法， 也吸引了很多房地產企業的注意。

養老產業本身就是許多房企已經開始關注的新領域。居家養老，也讓不少房企看到了新的市場空間，當然也有許多制約因素需要突破。

養老服務市場巨大

在西城區椿樹街道，中信國安投資有限公司在這里共建立了3個養老服務項目，其中19號院助老服務站和56號院養老護理所已經建成。2月4日，記者來到19號院助老服務站時，遇到多位老人前來參觀體驗。

據介紹，椿樹街道轄區面積1.09平方公里，戶籍人口3.94萬人，其中60歲以上老齡人口9136人，占戶籍人口總數的23%。而在老齡人口之中，80歲以上的占比超過20%。大量的老齡人口就產生了明顯的居家養老服務需求。

中信國安投資方面人士告訴記者，19號院、56號院的場所都由街道提供，養老服務主要輻射街道內的自理及半自理老人。考慮到老城區內老人實際情況，助老服務站將推出“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”等基礎居家護理等上門服務，服務站內還為老人提供休息室、娛樂室。

2015年，中信國安投資有計劃在五環內鋪開更多的養老服務點。

不止是市內成熟社區有養老服務需求，郊區也成為房企拓展養老服務的必爭之地。

2月3日，北京今年首宗配建養老設施用地——順義新城17街區一地塊受到首創、龍湖、金融街等8家企業爭搶，最終首創以5.98億元加上現場競報2.6萬平方米限價房的條件成功拿地。該地塊剩余不到2.9萬平方米的純商品房部分，樓面價達到2萬元/平方米。這宗地塊內就包括3.46萬平方米的養老設施。

此前如萬科在房山、中投發展在密云、東方太陽城在順義等都開始涉足養老服務。

萬科集團高級副總裁毛大慶認為，目前北京老齡人口呈現基數大、密度高、增長快三大特征。2012年北京60歲以上老人為263萬人，到2020年預計超過400萬人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趨勢明顯，高齡老人、獨居老人、失能失智老人增加。這也就產生了巨大的養老服務尤其是養老地產的巨大需求。

“醫療+養老”還缺中間的加號

按照北京市“9064”的養老服務模式，到2020年，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

在業內人士看來，居家養老服務和社區養老的界限并不是涇渭分明的，總體上都需要社區、社會化機構提供必要的養老服務。而對于養老服務來說，首當其沖的就是醫療服務。無論是居家養老、社區養老還是機構養老，都需要“醫養結合”。

但在目前的條件下， 醫療服務和養老服務的結合還遠遠不夠。毛大慶就認為，目前的醫療機構和養老機構互相獨立、自成系統，養老院不方便就醫，醫院里又不能養老。因此，在養老地產開發方面，政府應房加強有關企業滿足老年人醫療、保健需求的整合能力。

毛大慶認為，在朝陽區雙井，養老機構恭和苑托管社區醫院的做法值得借鑒。牌照由政府頒發、醫生公開招聘，既面向養老機構又對外開放。

對于更零散的居家或者社區養老服務站點來說，醫護人員的靈活執業資格也是養老服務需要面對的一大問題。

北京一家養老機構負責人對記者表示，無論是新老社區，社區醫院或者社區服務站普遍面臨人手短缺的問題。對于養老服務機構來說，有許多擁有執業資格的醫護人員，“他們原來在三甲醫院都可以打針輸液，但是到了養老服務點，就不允許做。”這位負責人呼吁，“醫護人員多點執業應該有條件放寬至養老機構。”

中信國安投資養老事業部人士則對記者表示，養老機構能獲準提供基礎的醫療服務是好事，但同時也提出了相應的保險制度應該完善。養老機構的醫護人員應該有專門的保險，應對服務中可能出現的風險。

社會化養老需要政府托底

無論是居家養老、社區養老，還是機構養老，引入社會化力量，企業就需要考慮投入與產出的關系。

在順義新城17街區地塊成交前，一家中字號房企人士對記者表示，養老機構如何運營，企業盈利模式怎么構建，是拿地必須考慮的問題。“我們看不清投資回報，就沒有報名拿地。”

有房企人士也表示，對于新項目中的養老設施，運營回報率不是問題，但資產回報率就很低。這也成為目前房企探索養老業務的一大障礙。“這就是現在探索養老業務的以大房企居多的原因，回報率低，有的企業耗不起就不能踏足這個領域。”

上述中字號房企人士也建議，為鼓勵更多企業參與養老服務，政府出讓配建養老設施土地，應該在出讓方式上讓利于企業，最終實現讓利于民。

一家在北京郊區開展了養老服務的房企負責人對記者談到，企業通過招拍掛拿到土地，按照企業的邏輯來運作，高價土地最終將變成高價產品，無論是租是售，價格可 能都不會低。企業定價如果得不到市場響應，一方面會造成直接的資源浪費，養老設施達不到養老的目的；另一方面也可能影響未來更多企業的參與熱情。

不過對于配建養老設施的項目來說，還有平衡之術，可以通過項目中商品房的銷售彌補養老設施投入的不足。對于建設在成熟居民區特別是老城區的養老服務站來說，居民購買力不足是企業必須面臨的問題。

中信國安投資方面人士介紹，椿樹街道19號院和56號院的場所都是由街道提供，公司還從市里爭取到有關資金補助，其余設施改建、配備以及人力成本等由公司負擔。對于企業而言，有投入就要考慮產出，至少收支平衡。但在目前調研中，確實發現周邊居民支付能力較低的問題。“我們可以提供15塊錢的優質餐，但老人就習慣于5塊錢解決吃飯問題。”

有關負責人建議，目前的養老服務站帶有企業和街道合作共建的性質，未來究竟是民辦非企業組織還是企業組織尚未定論。但綜合考慮，政府指導定價應兼顧企業收益和老齡人口實際支付能力。“定價不能脫離服務人口支付能力，也不能讓企業虧本，以免影響企業參與養老服務的積極性。”這其中可能存在的缺口，就需要政府來購買。

“居家養老服務條例提出了企業參與養老的大方向，但出臺配套的落地細則，是接下來的當務之急。”這成了多家房企人士的共同看法。