第三輪救市潮

龔小鋒

2014年以來，已有兩輪地方房地產“救市”之舉，目前市場對一線城市商品房銷售增速好轉爭議不大，但對三四線城市銷售好轉存在疑慮。

眼下，第三輪“救市”的呼聲再起。在這股救市潮中，頻出救市猛招的地方政府無一例外屬于三四線城市。

地方政府頻頻出手

自2010年以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策。2014年下半年以來，各地也紛紛開始密集“救市”，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多個環節支持樓市。至去年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。

但不少供應量過剩的城市仍然壓力山大。從今年地方兩會情況來看，過去幾年各地政府工作報告的高頻詞匯如“房地產調控”、“房價”、“限購”、“限價”今年已經不再成為熱詞，多地甚至未在政府工作報告中提及樓市。

地方的救市力度在繼續加大?！暗谌喚仁姓哒卺j釀。”中原地產首席分析師張大偉表示，今年房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，并有望在營業稅征收等環節進一步放開，地方政府有可能出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

浙江紹興近期出臺一份《關于促進越城區行政區域房地產市場平穩健康發展的意見》，宣布將于2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。

四川成為接棒湖南和福建等地之后的“自救大省”。四川省住建廳1月20日發布消息稱，將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。

此后，四川夾江出臺了《促進房地產市場平穩健康發展的政策措施》，規定了多項救市政策，其中一條為“部分符合條件的人員在夾江縣規劃區內購買新建商品房，將獲得政府給予的100元/平方米購房補貼”。

這并非孤例。四川資陽市政府在前不久出臺的《關于穩定住房消費的實施意見》提出，被調侃為“救樓市20條”，最勁爆的就是“在該市中心城區首次買房的，政府一次性獎勵7000元，房交會上成交的，再獎勵2000元。”

至于獎金從哪兒來，當地房管局相關工作人員表示：“獎勵資金按照開發企業稅收繳納情況，由市區兩級各自承擔。具體領取辦法，按照市房管局、市財政局另行規定。

央地聯手去庫存

如果你要賣房子，掛在中介機構賣不出去，現在又多了一條路——把房子賣給政府。

據多家媒體報道，住建部正在督促存量庫存較高的城市出臺“將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導意見”。

這樣的消息并非空穴來風。早在1月20日，全國棚戶區改造經驗交流會上，住房和城鄉建設部部長陳政高就指出，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

很快，在去年的地方救市中表現積極的福州立刻出手。1月24日，福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，開發商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，購買主體則是由各區政府指定的國有企業。

“去年福州市已經有代表例子了，幾個商品房項目被政府回購作為保障房?！备Ｖ菀幻_發商透露，統購價格差不多低于市價15%，但是量并不大，也沒對市場產生太大影響。

“雖然統購價格低，很少有市民會愿意出售給政府，但在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。”張大偉認為，可以理解為地方的新一輪救市舉措。

中投顧問產業與政策研究中心董事、研究總監郭凡禮表示，在住建部此次表態前，多地已經試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房高達45%。

由于具體運作情況比較復雜，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。比如，政府只能收購什么樣的商品房；被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免；如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租。

目前，安徽蕪湖的主要做法是，以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房。按試點規定，若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權，由政府持有30%產權，被保障人群持有70%產權，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產權，即被安置人員擁有100%的產權。

但也有業內人士指出，政策雖好，但對于巨大的三四線城市庫存的消化來說，作用可能并不大。“但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，對恢復市場有重要意義?！睏罴t旭認為。在多個地方進行試點后，由政府統購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。

除此之外，住建部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》則提出，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源，以減緩許多地方的庫存壓力。

在棚戶區改造中，房地產庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。這意味小城市房地產市場不會因為“棚改”出現增量住房，部分地方供大于求的矛盾能夠有所緩解。

高庫存與地方財政壓力交織

地方政府開始新一輪救市，并非沒有來由，甚至可以說是不得不做的舉動。2014年的房地產市場慘淡收官，成交量、價格、投資悉數下滑。在仍難以脫離土地財政的財政體系下，地方財政收入下降明顯。

中國指數研究院發布的報告指出，2014年全國300個城市土地成交面積10.28億平方米，同比減少31%；土地出讓金同比下降28%，總額為2.3萬億元，縮水約6321億元。對嚴重依賴土地財政收入的地方政府而言，無疑是雪上加霜。

房地產市場一端連著銀行信貸資金，另一端則連著土地出讓金。土地收入的下行使得地方政府借以獲得進一步融資的抵押物價值降低、債務風險上升，這讓資金原本就捉襟見肘的地方財政面臨更大的融資困境。

以溫州為例，早在2014年7月即全面取消了限購政策，仍然難挽樓市頹勢。更嚴重的是，樓市問題逐漸發酵，成為區域性金融風險的觸發點。在過去短短3年中，溫州從全國不良貸款率最低的地級市淪為不良貸款的重災區。

樓市庫存的不斷攀升，幾乎成為部分地方的噩夢?？硕鸬臄祿@示，截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。

二線城市中多數城市的庫存量仍處于2010年來的高點，如杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。而多數三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。

“從2011年開始，三四線城市的住宅庫存一直在增長?！睏罴t旭指出，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位于三四線。如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌。

“盡管去年四季度樓市有翹尾的跡象，但是整體供大于求的狀況依然沒有好轉，尤其是三四線城市壓力凸顯。”郭凡禮表示，房地產投資增速下降拖累宏觀經濟，房企資金鏈壓力十分巨大。

長效機制更具指向性

在這一背景下，不動產登記制度推行使得長效機制的建立在艱難中前進了一步，分類調控的政策也更加具有指向性。

不動產登記徘徊七年多終于進入實際操作階段，《不動產登記暫行條例》已經于3月1日起正式實施。通過對這些不動產的統一登記后，可以更清楚地了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為樓市調控長效機制的權威基礎資料。

“不動產登記制度更多是在為將來財稅制度變革做準備?！痹趶埓髠タ磥?，不動產登記對房地產市場更深遠的影響在于調控方向的轉變，“這是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的標志性事件?！?/p>

住建部曾提出的“分類調控”、“雙向調控”思路也得以凸顯。據多家媒體報道，盡管這一思路并未在住建部去年年度工作會議上公開提及，但有關部委已經以窗口指導形式，向各省份傳達最新政策思路。具體為：對供應量較大的中小城市，包括大多三四線城市，今年需嚴控城市擴張速度、新增房地產用地規模、開工規模、房地產開發貸款規模等，防止供應過剩局面進一步惡化，防范地方融資平臺風險。

有媒體報道，山東南部某市住房建設系統官員表示：“從去年年底開始，相關主管領導就下達了死命令，要求2015年嚴格控制新開工規模。尤其是在新區范圍內，不再新批房地產用地。”

上述人士表示，這種要求是按照上級領導思路，層層下達的。該市附近的幾個城市，也接到類似要求。理由較為一致，即房地產建設過剩，難以消化，造成公共資源浪費。

相對于各式各樣的救市政策，或許城鎮化才是去庫存的真正利器。2014年9月發改委已經確定新型城鎮化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市，如能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮化發展將產生更多剛性住房需求，或許有望解決高庫存困境。

此外，央行已經數次降息降準，但仍有業內人士表示房地產企業資金面仍未改善。知名房地產評論人時寒冰撰文稱，有關部門救樓市的節奏越來越快了。但政府救樓市的一系列措施，包括取消限購，對買房者提供優惠的貸款政策、新推出的住房公積金政策等等，都是針對買方的，卻并沒有在同期對開發商極其渴望的融資難問題采取任何幫助措施。

“樓市當前行情復雜，政府既要保障宏觀經濟的穩定發展，也要持續推擠改革和經濟結構調整?！惫捕Y認為，房地產行業雖然不會硬著陸，但是房企要實現轉型，還需要靠自身合理調整布局。