又見降息

龔小鋒

距離上次降息尚不足百日，距離上次降準僅20多天，央行于2月28日再次宣布降息、降準0.25個百分點，且利率、存準率貨幣工具使用力度、頻率都大于2008年金融危機時期。央行再放水，剛過完春節、沉寂了一陣子的樓市開始蠢蠢欲動。

3月樓市或迎小陽春

進入3月，在降息效應的疊加下，北京各大樓盤火力全開。根據亞豪機構數據統計顯示，2015年3月，北京樓市預計將有30個項目入市，其中包括蘇寧？尊悅大廈、綠地中央廣場國際公館、盛德紫闕等8個純新盤，以及包括首開？熙悅尚郡、中冶？德賢公館、大苑海淀名著等在內的22個老項目后期。

二手房市場更是一反年初的沉寂。“降息對買方肯定是一個利好，目前房貸利率普遍能拿到9折的優惠，所以最近來看房的人特別多，就這幾天我們門店的成交量比之前好多了。”3月4日，北京東二環鏈家地產經紀人張小姐告訴記者，現在業主預期也發生了變化，議價空間變小了。

北京中原地產數據顯示，央行降息之后，北京3月份頭兩天，整體看房量相比2月份同期（同樣是周日和周一）上漲了20%。上海等城市的房地產市場也都快速恢復到了春節前的買賣熱度，往年元宵節后才基本平穩的市場，在羊年第一次降息后便“快速恢復”。

市場的“躁動”在于購房者預期的恢復。由于影響房地產價格的主要是經濟調控政策，而調控政策中影響力最大的信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

去年9月央行新政出臺后，一線城市的樓市表現便已逐漸好轉。根據中原地產市場研究部統計數據顯示，2月份北京新建住宅簽約套數為 4678套，同比去年2月份的2221套有多達一倍的漲幅。

在本次降息后，當前五年以上金融機構貸款基準利率已降至十年來的最低水平。按照套總價200萬元、首付30%、等額本息30年按揭購房來計算，上次降息后消費者共需支付167.05萬元的貸款利息，較此前節省13萬元。而本次降息后，貸款利息為158.94萬元，再節省8萬元。

“目前市場還沒有完全復蘇，開發商資金仍相對緊張，一線城市的購房者應該抓住這個窗口期，選擇性價比較高的時機入市購房。”同策咨詢研究部總監張宏偉建議，對于一線城市及庫存去化周期在15個月以下的城市，可能出現漲價的現象。

從北京3月入市的中低端項目定價來看，其中首開國風美唐報價32000元/平方米，與2014年銷售價格保持一致，而純新盤蘇寧？尊悅大廈目前報價為22000元/平方米，相比周邊在售項目低出2000元左右。低端剛需項目價格維穩甚至開始走低，無疑是希望加快出貨。

“隨著政策效應顯現，房企如果抓住時機推盤，樓市的小陽春有可能到來。”中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，近期央行降息和降準的政策將優化資金環境，降低融資成本，有效改善了市場預期。

房企資金狀況分化

對于房企來講，當前大多數企業的資金面仍然較為緊張。2015年前兩個月，房企海外融資狀況不佳，中原地產研究中心發布最新報告顯示，2015年1-2月國內房企海外融資36.85億美元，同比2014年同期的137.91億美元暴跌73.3%。

佳兆業事件讓海外投資者對一直被熱捧的中國房企敲響警鐘，因此投資債券市場更加謹慎，尤其注重發債企業財務狀況和風險，對財務杠桿較高的企業會敬而遠之。而降息與降準將形成市場疊加效應，有利于緩解企業資金面緊張的局面。

克而瑞研究中心分析師楊科偉提出了不同意見，“銀行整體的攬儲成本幾乎不變，銀行按下降后的基準利率放貸意愿并不高，銀行開發貸成本沒有降低，甚至可能不降反升。”

財經評論人余豐慧進一步分析指出，對商業銀行來說，雖然名義上有利于降低籌資成本，但實際情況可能是，這樣的價格難以吸引存款資金，反而可能使得銀行籌資難度加大，逼迫其一浮到頂，超過基準利率1.3倍籌資，實際成本并沒有降低。

不過，由于降息利好股市，大型上市房企受益于股市融資更為便利，未來融資成本勢必會有所降低。但對于大多數中小型房企而言，本身就難以從銀行獲得貸款，只能通過信托、基金等高成本融資渠道獲取資金。在降息后由于銀行利差收窄，信貸資源將進一步向穩健的大型房企傾斜，這將進一步導致房企融資狀況分化。

張宏偉認為，降息將開啟今年一次很好的跑量機會，房企此時不應捂盤惜售，而應把握好窗口期，增加上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面。

全面開啟降息通道

盡管業內認為，央行時隔3月再次降息，對市場的名義影響要大于實際影響，央行也一直強調降息降準并不代表穩健的貨幣政策取向發生了變化，但在經濟下行壓力山大的情況下，央行意料之中的再次降息，也代表了貨幣寬松周期實際已經開啟。

一百天內兩度降息、一次全面降準，如此頻繁地放水，主要還是為了“救經濟、保增長”。 國家統計局公布的數據顯示，2014年國內生產總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經濟增速較前一年下滑0.3個百分點，同時也是1990年以來最低的數據。

進入2015年的數據也并不樂觀。2月10日，國家統計局公布的1月份宏觀數據顯示，CPI同比增速跌至“1”以下，僅增長0.8%，創下61個月新低；而PPI同比也下降4.3%，這是PPI連續第35個月為負值。

大部分城市的房價也仍然處于下跌通道。國家統計局公布了2015年1月份全國70個大中城市的房價變動情況。數據顯示，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有64個，丹東、泉州、九江等三四線城市房價跌幅較大。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，本輪貨幣寬松周期，始于2011年底第一次降準，2015年2月份第四次降準，而降息始于2012年6、7月，2014年11月份第三次，此次為第四次，本輪貨幣寬松周期罕見的中斷了兩年，2014年11月份才重拾寬松之路。

楊紅旭等業內人士預計，在貨幣政策逐漸寬松的預期下，預計2015年還有1-2次降息，一二線城市樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近于零。由于三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

余豐慧提醒，盡管央行在降息策略上已絞盡腦汁，但是，降息旨在降低融資成本和支持實體經濟的目的恐怕不容易達到，甚至可能使得貨幣信貸資金加速流入到股市和樓市里。