Duang不動產登記來了

張佳竹

3月1日，《不動產登記暫行條例》開始正式實施，徘徊七年多的不動產登記終于進入實際操作階段。

不動產登記來了，有人歡喜有人愁。歡喜的人將不動產登記視作反腐敗、降房價的“大殺器”；憂愁的人認為“摸底”開始了，房產稅還會遠嗎？

事實上，對于不動產登記的目的和作用，業內也眾說紛紜。多數業內人士認為，對房地產市場來說，不動產登記最大的影響在于數十年來首次“摸清家底”，可大幅提高房地產及其他宏觀政策的針對性。

年底全面頒發新證書

根據國土部不動產登記工作第三次部際聯席會議的部署，全國已完成職責整合及機構建設的地區將盡快頒布統一的登記簿冊和證書，力爭今年底全面頒發新證書。首批淘汰房產證的工作將在廣州、成都、青島、杭州、廈門、濟南、武漢等15個城市提前開展。

房產證的具體淘汰流程是，居民持有統一的簿冊證→持有納稅人識別號（很可能就是居民的個人身份證號碼）→換發不動產權利登記證→全民不動產聯網。

通過此舉，個人房產將納入到稅務征管部門的信息系統，之前未被信息化的房屋產權將被聯網信息化，同時一并進入稅收征管部門的系統，為房地產稅的征收奠定技術、數據、產權等基礎。

根據不動產登記局王廣華局長對媒體的說法，新證問世，舊證依舊有效，不受任何影響。新證按照不變不換的原則，不能要求當事人強制更換，以后房地產不變更、不交易，就不用換領新證。然而，如果新政實施后，要變更或者交易房地產就必須要換領新政。此前，國土部多次明確，不進行不動產登記，房子將無法買賣。

不動產登記簿證樣式已于2月26日正式公布。通過對比可以發現，“不動產證”比“房產證”產權內容更詳細。

首先，與“房產證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規避態度不同，“不動產證”對使用年限“起和止日期”和房屋取得價格有詳細規定，讓交易透明化、明確化和增加安全性。

其次，明確70年后自動續期。不動產登記和《物權法》一體，《物權法》明確了土地使用權自動續期。

登記=降價？你想多了

普通民眾對不動產登記條例寄予的最大期望之一是，該條例的實施，不僅保護普通民眾合法擁有的不動產產權，同時起到反腐的作用。推斷的邏輯是，通過不動產登記迫使貪腐分子吐出灰色甚至黑色房產，并且遏制其繼續通過不正當手段獲取多套房的行為。

顯然，民眾對該政策的期望過高了。國土資源部不動產登記中心副總登記師、產權登記處處長劉燕萍對新京報記者表示，只有權利人和利害相關人才能夠查詢信息；相關部門，如司法部門、司法機關需要查詢權利人的財產時是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波認為，不動產統一登記是將原來的分散登記變成統一登記，不能將沒有實行統一登記作為不征收房產稅的借口，統一登記也和反腐沒有太大關系，因此不能將不動產統一登記看作降房價的“靈丹妙藥”。

“這個過渡周期足夠很多官員拋售房產，整理資產了?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉認為，不動產統一登記制度所需的周期太長，現在消息一出，就已經出現了一些拋售現象，等不動產統一登記體系形成，有問題的官員早就“洗白”了。

當然，不動產登記也不是房價“降溫器”。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，不動產登記制度出臺對房價的影響沒有想象中那么大?！耙驗椴粍赢a登記制度并不直接影響房價，只是以它為基礎的房產稅、遺產稅會影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產稅、遺產稅如何收繳也是未知數，因此，現在談不動產登記對房價的影響為時過早。”顧云昌認為，即使有影響，作用也有限，因為影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。

“不動產登記其一屬于立法所需，要想更好地保護居民的物權，統一登記是前提；其二屬于政府機構改革范疇，在不動產登記領域，以前政府部門多頭管理，以后由國土部牽頭統籌管理?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示，這幾點與調控樓市、打壓房價、反腐沒有直接關系。因此，對樓市和房價的沖擊，遠沒部分人預期的那么大。

亞太房地產研究院院長謝逸楓也認為，由于房價上漲的背后涉及的因素復雜，房屋、土地或產權登記上的統一，不會對房地產市場產生直接影響，不宜寄予太高期望。

房產稅還會遠嗎？

自不動產登記條例醞釀以來，“房產稅”的問題就不斷被提及。總有各路專家學者跳出來分析稱，不動產登記是在為房產稅開征做準備。

財經專欄作家李冬潔就撰文指出，《條例》的實施是在為其后征收房地產稅搭建技術平臺，也就是說全面征收房地產稅的時代很快就要來臨了。目前盡管還不知如何征收，但從各種跡象大概可以預知，除自住房或者一定的人均平米外，其它都可能被列為征稅的范圍。

“從房地產稅開征的前期準備來看，如果要征房地產稅，應對其征稅對象有個全面的調查與評估，不動產登記條例出臺是為開征房地產稅做準備?！敝x逸楓表示。

中原地產研究部總監張大偉也對此表示認同。他說，如果不動產登記系統能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。因為不動產統一登記制度，有助于推動全國房產的住房信息聯網，為房產稅的全面征收提供條件。目前，許多大中城市已完成房屋價值評估系統建設，如果不動產也能夠統一登記，那么房產稅的推進將消除主要技術障礙。

專家言之鑿鑿，令不明真相的群眾們甚是恐慌。

“其實用不著太擔心?！痹跅罴t旭看來，《不動產登記暫行條例》是為開征房產稅做準備的，這是錯誤的觀點?！爸灰》啃畔崿F聯網，就能在全國開征比較健全的房產稅。退一步講，即便全國住房信息沒聯網，也能針對一個城市開征房產稅，重慶和上海不就如此嗎？況且，房產稅屬于地方稅種，將成為地方稅的主干?！?/p>

楊紅旭認為，一個城市的政府只須根據一個家庭在本地區的住宅擁有情況征收房產稅即可，不一定非得根據這個家庭在全國擁有的住房套數征稅。因此，實行不動產統一登記，其實與開征房產稅并無直接、必然的聯系。房產稅的開征時點主要取決于立法進程，而與《不動產登記暫行條例》的實施基本無關。

不動產登記局負責人在接受新京報記者采訪時說，盡管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

所以民眾不必談虎色變，即使不動產登記制度確立，對普通市民的影響也可以說微乎其微，因為，大部分市民都只有一套普通房產，而對單套普通住房征收房產稅的可能性幾乎沒有。

北京年內實施

北京的不動產統一登記也在按部就班的進行中，預計今年將完成市區兩級不動產登記機構職責的整合。統一登記實施后，各類登記將進行整合統一，各類登記的大廳和窗口也將逐步統一，比如各類登記窗口將整合到一個大廳中，如果時機還不成熟，也可各類登記大廳仍繼續使用，將來再逐步統一整合。

記者從北京市住建委了解到，在實行統一登記前，目前房屋登記工作仍按現行模式辦理。此外，目前使用的商品房房產證，在房屋買賣、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不會產生影響。