灰色災變模型在烏魯木齊市商品房空置率預測中的運用

李嘯虎

[摘 要]本文根據統計數據依據國內目前通用的空置率計算方法求出烏魯木齊市商品房多年（1995—2003年）的空置率，而后利用GM（1，1）模型對烏魯木齊市商品房空置率超過20%的“空置積壓”年份進行預測，得出2004年、2006年該市房屋空置率將再次超過20%，希望能給政府決策機構和相關職能部門提供一些決策參考依據。

[關鍵詞]商品房空置率；GM（1，1）模型；預測；措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.34.200

1 前 言

烏魯木齊房地產業開始于20世紀80年代中期，成長于1992年與1993年間，1994年以后進入穩定發展階段。一方面，由于房地產業發展而給社會財富的增加所做出的貢獻，我們有目共睹；另一方面，自1995年以來烏魯木齊市商品房市場暴露出的空置率過高問題已成為制約本地房地產業進一步發展的一個“瓶頸問題”。所以，為了能使政府決策機構和相關的職能部門更好把握烏魯木齊市房地產業發展的脈搏，制定出與之相適應的政策，以確保其持續、健康的發展，對能夠反映房地產業發展狀況的相關指標作出科學預測是很有必要的。

灰色系統理論始于80年代初，它是一種解決不完全信息的系統理論。灰色系統就是指系統內的部分信息是顯性的，但其他部分信息是隱性的，系統內因素間有不確定的關系。灰色系統理論認為：盡管灰色系統所顯示的現象可能是雜亂的，但過程卻是有序的，在這背后，一定存在某種規律。灰色預測法就是將原始數據進行生成數的有效處理方法，通過累加的作用抵消隨機因素的影響，從新的數序列尋找系統變化規律，建立其相應的預測模型[1][2][3]。在不動產產業中，它既受政府出臺政策等確定因素影響，同時還要受到更多未知因素的影響，所以房地產業也應為一個灰色系統，可以進行灰色預測。

2 方法介紹

2.1 商品房空置率的確定

根據前人的研究成果[4][5][6][7]，這里我們使用目前國內普遍采用的方法。這主要是基于以下考慮，一是現在統計部門沒有存量房屋和存量房控制面積；二是考慮到烏魯木齊市房地產銷售周期，一個開發項目從工程建設到經營階段，再到銷售結束，大多要2～3年時間，因此以三年累計房屋竣工面積顯然更符合實際；三是采用三年累計房屋竣工面積計算空置率也是國家統計局和大多數城市采用地統計計算標準，接近國際通用地空置率計算標準。因而，空置率等于報告期末商品房空置量與近3年商品房可供應量之比，確定5%～14%為合理區；低于5%為不足區；14%～20%之間為危險區；20%以上為積壓區。具體公式如下：

2.2 建立灰色災變預測模型

2.2.1 災變數列的生成

設原始時間序列：x（0）={x（0）（1），x（0）（2），…x（0）（n）}若規定一個值ξ，把原始時間序列中那些大于或小于ξ的點認為是異常值的點，然后將符合這一條件的數據挑出來，另外組成一個數列稱為上限或下限災變數列。

新的時間序列為近似的指數函數，可以認為是離散系數，可用如下方程進行描述。

2.2.2 房地產灰色災變GM（1，1）的建立

對新的時間序列，房地產災變GM（1，1）模型的方程為：

2.2.3 模型的殘差分析

通過計算模型的參數檢驗，來判斷房地產模型參數變動是否符合要求。

2.2.4 后驗差分析

（1）計算房地產空置率數據序列的均方差：

（2）計算房地產預測模型殘差序列均方差：

（3）計算它們之間的均方差比：

一般根據表1檢驗房地產預測模型的擬合精度，如果該模型的相關參數都能檢驗通過，則可以用以預測。否則，要進行參數修正，以便提高模型的擬合精度。

3 烏魯木齊市商品房空置率的計算

通過相關統計資料，得到烏魯木齊市商品房10年竣工和空置面積，具體見表2。

根據表2，本文采用國際上的空置率公式計算出相應時間的空置率，可得1995—2004年烏魯木齊市房地產空置率的波動示意圖。

根據下圖，我們可以得出10年間，烏魯木齊市商品房空置率變化可劃分為3個階段，1995—1998年空置率一直在下降，1998—2002年它又持續上升，尤其在1998—1999年兩年間，空置率有較大的增長。2000—2002年持續增長，2002年形成第二個波峰。從2002—2004年，空置率處于下降狀態。

4 烏魯木齊市商品房空置率災變GM（1，1）模型的建立

根據上述計算結果，建立烏魯木齊市商品房空置率灰色災變預測模型。

4.1 建立災變GM（1，1）模型

4.2 模型精度檢驗

4.2.1 殘差檢驗

根據房地產模型計算出擬合值p[DD（-*2][KG*8]^[DD）]（1）（預測值）序列和累減后的數據p[DD（-*2][KG*8]^[DD）]（0），計算它們的絕對誤差ε（0），相對誤差q（%），有關計算結果見表3。

4.2.2 后驗差檢驗

5 預 測

因為最后一個空置率災變年份是 x（0）（9）=p（0）（5′）即2003年，下一個空置率災變年份將發生在2003+1=2004年，再下一個災變年份將發生在2003+3=2006年。根據統計資料計算，烏魯木齊市2004年商品房空置率為0.2067，與預測結果相符合。

6 結 論

實踐證明，用GM（1，1）災變模型來預測房屋空置率的問題的確有它的獨到之處，但在預測的同時，還應該采取一些相應的具體措施。一是以銷定產，嚴格把控項目的審批，控制商品房建設的規模和檔次，從根子上來解決商品房空置率。二是提高烏魯木齊市的住房質量，這其中應有房屋質量、周邊環境質量、物業管理的質量，這就需要設計、施工等部門通力合作，來共同完成這項工作。三是改進烏魯木齊市住房金融服務，我們不僅要轉變居民住房消費觀念，而且要積極提供金融配套服務。只有這些措施多管齊下，才有可能有效地解決烏魯木齊市商品房的空置率過高問題[8][9]。

參考文獻：

[1]劉思峰，黨耀國，方志耕.灰色系統理論及其應用[M].北京：科學出版社，2004.

[2]鄧聚龍.灰色系統理論教程[M].武漢：華中理工大學出版社，1990.

[3]赫轉，張文鴿.GM（1，1）等維新息模型在區域需水量預測中的應用[J].東北水利水電，2006，24（4）：6-8.

[4]王影.商品房空置率與房地產泡沫[J].技術與市場，2006（9）.

[5]尹中立.空置率下降并不能說明房地產市場沒有泡沫[J].中國房地產金融，2005（2）.

[6]李建才.空置房的深層次思考[J].城市開發，2000（10）.

[7]范翰章，石海均，穆秀仁，呂博.對商品房空置若干理論問題的探索[J].中國房地產，2000（11）.

[8]朱江.宏觀調控政策對烏魯木齊市房地產市場影響的分析研究[J].烏魯木齊職業大學學報，2006（2）.

[9]李英，張紅日，楊世寨，李淑梅.房地產業及其可持續發展的思考[J].山東科技大學學報：社會科學版，2001（3）.