春暖花開看盤去

張佳竹 曾慧娟

作為傳統(tǒng)的樓市小陽春，3、4月份也是房企項目去化的一個重要時間節(jié)點，隨著春節(jié)長假的結(jié)束以及二套房貸首付下調(diào)等政策利好傳來，北京房地產(chǎn)市場也逐漸開始活躍起來。記者走訪發(fā)現(xiàn)，售樓處人氣正在逐漸恢復(fù)，“低價走量”仍舊是打破觀望的制勝法寶。

50余樓盤將入市

市場上傳來的陣陣暖意，也給了開發(fā)商更多的信心，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3-4月，北京樓市將新增56個項目。這其中既有蘇寧·尊悅大廈、綠地中央廣場國際公館、盛德紫闕、通泰國際公館、壹中心、魯能七號在內(nèi)的18個純新盤，也有首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品、中冶·德賢公館、大苑海淀等30多個老項目后期。而在此之前，2015年的樓市供應(yīng)一直處于低位，截至3月中旬，近3個月的時間里，北京住宅市場僅實現(xiàn)了19盤的供應(yīng)，相比去年同期開盤項目數(shù)量減少了17個。

從供應(yīng)特征來看，3-4月預(yù)計入市項目呈現(xiàn)全面開花的分布趨勢。從區(qū)縣分布來看，昌平區(qū)以11盤居首，包括石景山、懷柔在內(nèi)，北京各個區(qū)縣均有項目入市；從物業(yè)類型來看，剛需住宅、公寓豪宅、小戶型商住、別墅均有所供應(yīng)；而從價格區(qū)間來看，3-4月入市項目也囊括了單價萬元左右的遠郊低端項目、單價7萬元的城區(qū)豪宅項目以及改善型項目。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，供應(yīng)的全面開花有共性的因素，也有個性的因素，其中像商住項目入市主要是為抓住北京依然限購的時機，在優(yōu)勢最大化的階段加快去化；低端剛需類項目的踴躍則是避開后期自住房產(chǎn)品的競爭；而豪宅項目開年入市則是為爭取高端市場有限的資格客源，先下手為強。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，3月份大部分城市的項目將依然處于一個平價走量的促銷狀態(tài)。同時，信貸政策也將繼續(xù)放松，再次降準、降息的可能性依然較大。而從整體環(huán)境來看，各地方政策也會從其他政策角度給樓市松綁，這些都有利于購買力的釋放。

低價開盤仍是主流

從3-4月預(yù)計入市的項目定價來看，56個項目當(dāng)中僅23個項目公布了預(yù)計售價。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，該階段正處于項目“定價難”的時間節(jié)點，特別是對于首次開盤的純新盤而言，定價不僅決定著項目首期推出的銷售成果，還影響到后期的營銷打法，開發(fā)商會慎之又慎。

另外，由于近兩年北京土地市場受到追捧，導(dǎo)致部分項目的地價成本較高，因此產(chǎn)品定位與價格定位本就是擺在開發(fā)商面前的一道難題，既要保證項目利潤，又得考慮區(qū)位價值與客戶預(yù)期，因此定價更為艱難。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)新盤仍堅持低開為主。例如位于大興區(qū)的中建·國際港項目推出了商住公寓部分，早早就在圍擋上打出了18000元/平方米的價格，吸引購房人。而該項目的住宅部分早在2013年就曾以24500元/平方米的價格開盤售罄。

此外，從3-4月將入市項目的定價特征來看，兩極化現(xiàn)象開始逐漸明朗，即中低端項目維持穩(wěn)定水平，甚至略有下降，高端項目則持續(xù)走高。

從中低端項目定價來看，其中首開·國風(fēng)美唐報價3.2萬元/平方米，與2014年銷售價格保持一致。純新盤蘇寧·尊悅大廈目前報價為2.2萬元/平方米，相比周邊在售項目低2000元左右。

從豪宅項目定價來看，卻呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢，其中3月預(yù)期入市的大苑海淀名著2012-2013年一期入市價格僅為3.2萬元/平方米，但2014年其周邊高價地項目金投銀泰琨御府項目以7.3萬元/平方米的價格入市之后，也直接拉升了其價格預(yù)期，3月開盤預(yù)計報價攀漲至7萬元/平方米起。

剛需產(chǎn)品搶跑樓市

業(yè)內(nèi)認為，雖然兩會后政策趨于放松，但具體政策尚未落地，定價過高的項目市場難以接受會令蓄客困難，而預(yù)期定價過低，一旦市場出現(xiàn)漲勢，開盤提價又擔(dān)心客戶流失，兩難之下也有不少開發(fā)商暫不宣布價格，靜觀市場變化。

“事實上，這也反映了大部分企業(yè)對于目前樓市持謹慎態(tài)度。”一企業(yè)營銷負責(zé)人向新京報記者解釋道，一般情況下，項目對于自身定價是有一個預(yù)估的，但由于這一段時間市場大環(huán)境的影響，市場情況也不是很明朗，因此開發(fā)商方面也都在觀察。

不過，還是有部分項目為了快速去化，也已開始給出一些優(yōu)惠以吸引客戶。比如純新盤蘇寧·尊悅大廈開盤報價不僅比周邊在售項目便宜2000元左右，開發(fā)商還給出貸款98折，全款95折，以及去指定店面購買5萬元蘇寧電器卡可享總房款直降10萬的優(yōu)惠。除此之外，一些老項目后期也選擇平價入市的策略，比如首開國風(fēng)美唐報價3.2萬元/平方米，與2014年銷售價格保持一致。

“由于2013年市場較好，因此很多企業(yè)去年的目標都定得較高，結(jié)果市場遇冷，雖然有企業(yè)年底搶回了一點業(yè)績，但是大部分目標都未能完成。”泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男表示，往年北京市場一般也都會出現(xiàn)這樣的情況，上半年為了完成目標大都以走量為主，尤其是在今年銷售壓力較大的情況下，剛需項目采用平價走量的策略是很正常的。

改善型產(chǎn)品主導(dǎo)市場

除去定價謹慎之外，3-4月預(yù)計入市的項目當(dāng)中還呈現(xiàn)出另外一個特征，即改善型三居產(chǎn)品明顯占比較重。在40余個普通住宅項目當(dāng)中，以三居產(chǎn)品為主打的項目高達28個，超過半數(shù)。其中像首開·熙悅尚郡主打136平米南北通透三居，而五礦·銘品則主打130平米-170平米三居。

高姍認為，以舒適三居為代表的改善型產(chǎn)品出現(xiàn)發(fā)力趨勢，主要基于三方面原因，首先在北京地價飆升的背景下，小戶型的建安成本更高，因此中大戶型成為平衡成本的更優(yōu)選擇，此外，由高地價倒推而成的項目高定價，從價格上看只能面向中高端客群，而中高端客群置業(yè)目的主要是改善升級，需要的是大戶型住宅產(chǎn)品。開發(fā)商無論是受制于成本原因，還是源自購房需求的對位，都不得不增加大戶型產(chǎn)品的開發(fā)量，造成自3-4月開始，北京純商品住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將改變過去以中小戶型剛需產(chǎn)品為主的格局。中大戶型的產(chǎn)品供給增加，造成市場二元分化的局面更加深化，以自住房為代表的剛需市場價格保持平穩(wěn)，而純商品住宅市場價格高企，兩類產(chǎn)品間的價格鴻溝、產(chǎn)品差距將會逐漸拉大。