地方版救市將更精彩

嚴躍進

對于“3·30”央行及各部委的救市政策，市場普遍看好。雖有觀點認為此類政策拷貝了2008年末的政策思路，但不可否認的是，此類政策的實施，將對2015年樓市穩增長注入一劑強心劑。此類政策效應將是積極的，即促使房地產各類指標從過去的黯淡狀態轉變為紅潤，如市場成交活躍、庫存去化加快、房價提振等方面都有望得到實現。

但市場各參與者不應對此過于沾沾自喜。新的問題在于，房地產市場是否會沿襲老套路，或者說是否會沿襲2008年末救市的邏輯？2009年全國房地產市場從疲弱轉為持續復蘇，進而出現大幅度上漲。而這又導致2010年限購限貸政策的出臺。反觀這樣一個樓市和政策的周期波動，背后的反思則是，如何確保樓市平穩且長效的發展？

換句話說，若依賴“3·30”各部委的救市政策，在總量調控方面勢必出現立竿見影的效果，即體現為去庫存壓力持續釋放、房企經營業績得到改善等。但這樣一個模式顯然還是一刀切思路下的表現，并不會對樓市結構形成改善優化的效果。實際上，除了總量調控的問題外，各個城市之間特有的樓市問題治理更顯迫切。

當然，在今年兩會和李總理的答記者問上，都明確闡述了“分城施策”的思路。如這樣一個思路能結合“3·30”的政策，那么完全可以切入各地樓市的要害。這才是讓央行各部委政策效力得到最大化體現的途徑。

溫州此次扮演了地方救市版本出臺的領頭羊。除了拷貝各部委各條政策外，“溫8條”的第六款格外引人注目：“規范估價行為，穩定資產價值。房地產抵押估價由商業銀行委托，估價費用由委托人承擔。房地產估價機構應堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行房地產估價規范和標準，不得以迎合高估或低估要求，惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。”該政策思路可以理解為擊中溫州樓市要害的地方細則。

若從國家統計局最近一期公布的70城房價指數看，從2011年9月到2015年2月，溫州房價同比增幅已連跌42個月。

但房價下跌的問題還不是最嚴重的，最大的問題是各類爛尾樓、司法拍賣住房的價值被人為壓低，進而使得各類中小房企在不公平待遇下，再次陷入雪上加霜的困境。這或比房價下跌具有更大的社會危害性。

溫州此次較好地落實了“部委政策+分城施政”的理念，或引發其他各個城市的模仿。即簡單拷貝部委政策還不夠，而需要結合各地實際植入特色條款。在改善房地產各類指標的同時，這將增強各地樓市運行的機能。

縱觀全國各個城市的樓市運行，亟需借鑒溫州模式，進行地方版本的制定。比如從去庫存的角度看，對部分沿海城市而言，海景房的庫存去化壓力最大，如何針對海景房制定新政策，則是地方政府需要考慮的問題。而對于內蒙古、山西等區域，因為投機資本充斥而形成了較大規模的庫存，未來如何規范此類民間資本運作，則顯得尤為迫切。而對于東北地區的各城市，出臺防范潛在勞動力流失的政策，則是緩解庫存壓力的最佳策略。

最值得期待的是，各地不再滿足簡單拷貝央行政策的做法，而是根據各地實際，分城施策，進而制定更細化的版本。這樣的地方救市版本將更精彩。提醒一句，在這樣一個地方版本制定的過程中，必須規避有權不作為、有權亂作為的政治陋習，這是讓地方救市版本更精彩的重要前提。