拯救鄂爾多斯

龔小鋒

在鄂爾多斯東南部，聳立著一座號稱耗資50億，為數百萬居民建造的新城。該新城一直被外界關注，并被冠以“鬼城”的稱謂。原因是該新城自2010年建成之后，就被報道稱幾乎無人居住。

在3月10日上午的十二屆全國人大三次會議內蒙古代表團全團會議上，鄂爾多斯市長廉素再次被問到“鬼城”、“空城”的相關問題，從而引發了外界再次關注。實際上，鄂爾多斯開始試圖以一種新的面貌示人。“天朗氣清，自在養生”，廉素在兩會上就為鄂爾多斯的生態旅游做起了廣告。

樓市探底

鄂爾多斯轄1個市轄區和7個旗（不包括新規劃的康巴什新區）。其中的“一區”即東勝區，是鄂爾多斯經濟、文化、金融、交通和信息中心，常住人口50多萬，約占鄂爾多斯人口的三分之一。

媒體報道的鄂爾多斯房地產泡沫，主要集中在東勝區，而外界所稱的“鬼城”，則指為分擔東勝區部分功能而在該區附近新建的康巴什區。

當年鄂爾多斯新區規劃報批時，相關部委就曾指出新城規劃存在明顯弊端：距離老城太遠，且為一片荒地，很難聚集人口。但地方政府搞新城建設的熱情卻十分高漲。

2010年曝出鬼城概念時，該城區新建，還沒有多少居民開始遷入。而當年，康巴什新區規劃的是100萬人口的目標，但眼下康巴什管委會提供的數據顯示，當前新區人口僅近8萬人，不到當時規劃的十分之一。當地媒體的報道稱，“一路走過主干道，人少房多，晚上多數小區亮燈不到三成。”

有地產業內人士吐槽說，有開發商朋友在鄂爾多斯的樓盤，售樓處只留一個人了。甚至還有傳言稱：“整個鄂爾多斯康巴什新城，只有一個房地產策劃。這個鬼城，是要埋葬一批樓盤與房企的節奏嗎。”

“康巴什新區仍有不少樓盤在售，有部分資不抵債出售的，也有很多之前沒賣完的樓盤，庫存還很大。”據在鄂爾多斯從事地產行業的吳先生介紹，不過整體來說最難的時候可能已經過去了，現在因為康巴什在沖刺5A級風景區，主打休閑旅游的概念，一部分企事業單位搬過去了，也比以前好一些。

“百萬人口級城市，如果新城新區距市區超過20公里，等于找死。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，康巴什新區離鄂爾多斯老城區約30公里之遠。相比之下，現在被關注的鄭東新區其實不能算是鬼城，因為它緊貼老城區邊緣向外發展，定位與規劃合理，河南人口最多，鄭州人口增速很快，有一定市場基礎。

不過，網上此前有傳聞稱鄂爾多斯房價從“2萬跌到3000元”，實際上有些夸張。東勝區2011年巔峰時普通住宅房價穩定在6000元/平方米到9000元/平方米之間，個別樓盤能賣到15000元/平方米。

據記者根據鄂爾多斯多處樓盤的統計，眼下，在東勝區中心圈內，房價在基本在5000元/平方米以上；外圈則在3000-5000元/平方米元范圍；康巴什新區的房子，均價降到不到5000元。

“我個人覺得鄂爾多斯房價已經見底了，像東勝區的中心區，畢竟是老城區，現在的均價在5000元左右，已經很難再降了。”吳先生說，還有一些豪宅公寓項目，也能賣到很高的價格。

相關機構的數據也顯示，鄂爾多斯樓市接近探底。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，今年1月份，鄂爾多斯房價環比跌幅0.67%，新建住宅樣本平均價格為8693元/平方米。2月份的鄂爾多斯房價環比跌幅0.14%，新建住宅樣本均價為8681元/平方米。

消化天量庫存

2010年，是很多人懷念鄂爾多斯的時代。那是鄂爾多斯人記憶中最美好的一年，是“干什么都掙錢”的一年。煤價上漲帶來的資金通過遍及全城的民間集資，進入樓市，進而制造了如潮水般上漲的財富。

有媒體援引一名當地商人的回憶說，“當時真的是干什么都掙錢，你開一個飯館，開著開著不想開了，隨手加價（人民幣）100萬元都有人接盤。”

但好運氣在2011年戛然而止，嚴重失衡的房地產供給，導致房價泡沫化，民間融資危機也隨之爆發，成為壓倒當地房價的“最后一根稻草”。2012年煤價下跌，更給了重重一擊，使鄂爾多斯市2012年財政收入增幅，從2011年的48%直接自由落體到3%。財富的大潮退下，只留下一幢幢爛尾樓和數不清的債務。

“和溫州人不一樣的是，溫州人大起大落過兩三次，2000年前后溫州人是第一次暴富后遭遇慘況，當時輿論壓力特別大，所以發生了很多跳樓事件。”曾在鄂爾多斯從事房地產工作多年，現在某地產公司擔任北京項目負責人的楊曦（化名）回憶說，溫州人經過幾次大起大落，特別淡然了，債主也不會逼得太緊，政府處理方法也比較成熟。

在她看來，當年鄂爾多斯富起來的那一撥人，是第一次經歷暴富，后來遭遇危機，更多是自己被自己嚇到了，“謹慎的態度使得房產價格走低，其實購買力還是有的。”

在去年的全國兩會上，廉素就曾表示，為了消化天量庫存，鄂爾多斯三年內不再批建新的商品房，同時利用三年的時間來消化存量。

針對當地房地產市場存量房多的狀況，鄂爾多斯在2012年底就啟動試點，把回購存量商品房用作城市棚戶區改造安置房和保障性住房房源。這在當地房地產市場疲軟的狀況下，能夠起到一定的消化樓市庫存的作用。

鄂爾多斯市房管局副局長孟和平此前稱，2014年鄂爾多斯棚戶區改造任務為9680戶，通過回購存量房安置7666戶，接近總數的80%。

對于媒體再次問及的庫存問題，廉素回答道：“去年我回答這個問題的時候說，鄂爾多斯沒有賣出去的房子還有4.5萬套，2014年又賣了1萬多套，大體上接近200萬平方米。現在我們留下來沒有賣完的房子還有3.4萬套。再有三年左右時間就能消化掉，鄂爾多斯的樓市不是問題。”

楊紅旭認為，鄂爾多斯地方政府嘴上說得輕松，心里卻不一定輕松。由于當前全國二線城市去化周期是14個月，三線城市平均去化周期是20個月，按官方的說法還得需要36個月左右，但這還沒考慮那些尚未取得預售證的在建、停工樓盤。

部分業內人士甚至更加悲觀，最早提出“鬼城”這一稱謂的獨立經濟學家杜猛去年甚至稱，如鄂爾多斯、二連浩特、曹妃甸、常州等鬼城估計10年也消化不完。

“能不能三年內消化完，我持保留態度，但鄂爾多斯樓市也沒有外界想象的那么可怕。”楊曦認為，剛改和剛需產品會比豪宅好消化一些。由于鄂爾多斯本地土豪資金鏈斷裂后，情況不樂觀，對豪宅銷售造成影響，比如鄂爾多斯星河灣受影響就比較大。

但在她看來，除了包頭是省會城市以外，鄂爾多斯畢竟是整個內蒙排得上名的城市，包括市政建設和醫療配套都很好，一些小城市人口都會去鄂爾多斯打工，甚至成家置業生子，所以人口凈流入比較大，而這部分主要是剛需剛改需求，“四千到七八千左右的樓盤，還是有需求的，沒那么悲觀”。

打造“新鄂爾多斯”

楊紅旭認為，實際上，神木、鄂爾多斯這樣的城市，由于過于依賴資源價格，前幾年樓市投資投機過度，現資源價格暴跌，樓市泡沫破滅后，其復蘇時間將遠慢于溫州。

“這幾年鄂爾多斯的房地產市場也逐漸走向成熟，鄂爾多斯人對產品的選擇也有轉向，不再是外界以為的人傻錢多，他們也不一味追求夸張和浮華的設計了。”楊曦則認為，過去你跟他說干掛石材之類的，現在可能已經很難說服他了。但說一些國際化生活方式，比如物業服務，就更有說服力。

廉素也呼吁，外界不要再聚焦于鄂爾多斯的樓市。因為鄂爾多斯的房地產業占經濟發展的比重很小，連3%都不到，所以對鄂爾多斯整體經濟不會有什么大的影響。

實際上，鄂爾多斯開始試圖以一種新的面貌示人。“天朗氣清，自在養生”，廉素在兩會上為鄂爾多斯的生態旅游做起了廣告，歡迎全國人民來旅游，“冬天到海南島，夏天到鄂爾多斯”。

根據國家環保部環境監測中心最新公布的2014年全國190個城市PM2.5年平均值數據，鄂爾多斯的數值僅高于三亞、海口和拉薩。“這個數據可是官方的，鄂爾多斯的空氣質量確實走在全國前列。”廉素說，得益于鄂爾多斯近年來在產業發展結構調整、節能減排和生態建設等方面所做的工作，“老百姓切身感受到生態環境的改善。”

目前，文化旅游業成為鄂爾多斯市努力打造的朝陽產業。全市國家A級旅游景區和全國工農業旅游示范點已達47家，其中國家AAAAA級旅游景區2家，國家AAAA級旅游景區21家。

“我覺得從長遠看，康巴什新區未來房產的升值潛力還是有的。”吳先生說，康巴什新區已正式申報國家AAAAA級旅游區，試圖打造成為西部最美草原休閑度假、新穎現代的旅游城市。

“很多包頭的人都往鄂爾多斯走了，因為空氣和環境好，城市配套建設好，所以我覺得鄂爾多斯的經濟也好，房地產市場也好，低落不會是常態。”楊曦說。