樓市政策連環計

龔小鋒

3月30日晚，無數顆心開始騷動，大街小巷里的中介門店夜里還燈火通明，各大售樓處連夜備戰，不少看房人深夜趕到售樓處，已經簽約的購房人擔心是否會被毀約……

當天傍晚，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，從首付、商業房貸、公積金房貸和稅收等多角度入手，出臺了一系列寬松政策。業界一致認為，本輪政策在信貸和稅費方面“直指要害”，其中放開“二套房貸”成為最具代表性的標志，改善型需求松綁成為本輪調控的目標。

新政落地市場沸騰

3月30日晚上，原本晚上10點左右就會下班的中介門店，在這天晚上為了客戶簽約，甚至加班到了凌晨。當晚，不少中介公司各區域經理都給經紀人開會討論新政出臺后如何給客戶、業主講解，甚至如何對已經有意向購房的客戶“逼訂”。

經紀人們三三兩兩地在門口翻號碼，挨個打電話。一名中介人士說，部分購房者入市猶豫明顯降低，廢話少了，簽字的多了。

幾乎同時，京城知名經紀公司思源在第一時間知道了信息，將之反映給經管團隊，高層下達全市所有店面，從店長到經紀人，充分全面了解新政細則。

各大售樓處幾乎是連夜備戰，如龍湖雙瓏原著就有客戶簽約到了深夜12點。典型的樣本還有合生濱江帝景，新政出臺后，就有客戶連夜來看房。據合生創展華北營銷總監劉蕓岐透露，當天晚上就成交了12套，第二天早上8點，仍有客戶趕在上班前來訂房。

“現在客戶的反應也夠迅速的。”次日，方興地產一名負責人在微信朋友圈曬出了亦莊金茂悅的一組照片，售樓處內桌子坐滿來訪的客戶。

萬科、綠城和碧桂園、雅居樂等大型房企紛紛打出了“24小時不打烊”的信號，龍湖順勢推出了一輪暖春活動，一些地產公司甚至放出了“7天不漲價”的信號，意思顯得有些“露骨”，即一周之后難說。

不少業內人士都歡呼“上述政策遠遠超過市場預期，特別是首付比例降低到40%，可以說是歷史上最寬松的”，北京中原地產給出的預測是，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求。

另一個讓二手房市場亢奮的政策是，財政部對營業稅全額征收的免征期由5年轉變為2年。“以總價200萬元的二手普通住宅計算，本輪營業稅調整后，將會減少10萬元的營業稅。”亞豪機構市場總監郭毅說，這將使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放。

組合拳“托底”意圖明顯

此次新政出臺的前兩天，國土部和住建部發文，要求各地按市場差別化供應土地，以往供應規模過大的城市要減少甚至暫停供地。另外該文件還首次表態，允許開發商申報改變產品類型，并鼓勵地方將新房庫存回購轉化為保障性住房。

在全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌看來，各部門政策傾向均有側重，國土部和住建部是以行政手段調整房地產的供應環節，而央行和國稅總局是以金融手段調整消費環節，目前政府組合出拳的政策意圖已經非常明顯，是中央對于改善性購房需求積極扶持的一個決心和表態。

中央連番救市的背后，是經濟和房地產市場的雙尷尬局面。全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下，而地方政府土地出讓金收入減少，加劇了地方財政和債務壓力。

如今，政策祭出，不少房地產從業者都表示看好。“接下來，救市政策會成為常態，四五月會成為今年最佳買房時機，現在不買，可能會后悔三年。”泰禾一名人士說。

不過，顧云昌認為，一線城市的房價可能會上漲，但由于市場環境不同，即使上漲也不是暴漲。

上海中原地產研究總監宋會雍也認為，期望房價出現2009年的報復性上漲并不現實。對比2009年樓市政策出臺的節點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關系上，當前樓市供求比達到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當前供大于求的情況明顯嚴重。

此外，樓市的提振，已經無法從根本上扭轉中國中長期內經濟下行，供應過剩以及人口老齡化所致需求疲軟，從而導致房地產市場將逐步下行的趨勢。

對于剛剛出臺的中央3？30政策組合拳，萬科集團總裁郁亮近日就表示，從黃金時代到白銀時代，政策的調整并不能改變行業本身的趨勢，此番刺激政策出臺對于市場信心的恢復能起到一定作用，但中國經濟整體仍處于敏感、關鍵期。

業內人士認為，對于上市公司來講，在這個階段盡快跑量，盡量完成或縮小與半年銷售業績指標的差距。

仍有政策空間

此次房貸政策出臺以后，不少業內人士驚呼信貸政策堪稱史上最寬松。但實際上也并非如此，2008年為了刺激房地產消費，央行曾實行了首付兩成、利率7折的政策，相比之下，此次信貸政策并沒有2008年那么強大的救市意圖。

在稅收政策方面，盡管營業稅“五改二”傳聞終于落地，但二手房交易中稅負最重的個人所得稅并未調整。按照2013年的樓市調控政策，北京就實行了20%的稅率，只有房產交易滿五年且是家庭唯一住房時才會免征。

郭毅認為，二手房個稅并未與營業稅同步下調，無疑將會影響新政效果，弱化政策對二手市場交易量的拉動力度。但這也說明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調整空間。

在經濟增長放緩的大背景下，政府還有后招。而來自CRIC研究中心的報告認為，接下來應該看銀行和地方政府如何落實了。至于地方政府的救市招數，未來還有許多政策儲備尚未落地，如加大公積金貸款額度，首套房住房補助，放寬單身人士購房等等。

此前不少業內人士還呼吁，部分一線城市可以在限購等環節進行微調。郭毅認為，廣州和深圳房價漲幅并不高，有可能會適度對限購政策加以微調。而北京和上海盡管已經表態不解除限購，但有可能會對限購的執行層面加以調整，比如北京居住證辦理的放松、通州的積分落戶等。

總體來看，樓市庫存壓力仍然較大。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。但市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市，房價在2015年年內仍然有下行壓力。