兩會地產聲音

張佳竹

3月3日，“全國兩會”如期而至。恰逢《不動產登記暫行條例》實施引發樓市熱議，房地產順理成章成為“兩會”熱點，其中“首套房”、“住房保障”、“樓市調控”、“房產稅”、“土改”則是關注焦點。

行業新常態

去年12月5日，中央政治局會議提出，2015年“堅持穩中求進工作總基調”，并且首次提出——“我國進入經濟發展新常態”。

全國人大代表、中國華融資產管理股份有限公司黨委書記、董事長賴小民在接受媒體采訪時認為，隨著中國經濟發展步入“新常態”，中國房地產行業也迎來了“新常態”。房地產行業的“新常態”是理性回歸市場，體現真實需求。房地產行業仍然是中國經濟發展的支柱產業，關鍵是要促其平穩健康發展，防止大起大落。賴小民認為，房地產市場新常態的特征是“平穩增長，分化調整，求異創新”。

全國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張鴻銘表示，只要清醒地認識中國房地產市場新常態，并采取準確的“雙防”并重的措施，一防范樓市再次過熱、虛火上升，二防范樓市全局性的急速趨冷和房價大幅下跌，中國樓市總體上穩定健康的發展是完全可期的。

綠地集團董事長張玉良認為，未來房地產調控、地產投資的關鍵在于讀懂中國樓市的“新常態”。中國房地產市場未來的發展空間，整體和區域需要細分來看。整體而言，中國依然處在快速城鎮化階段、經濟發展依然保持較快增速，房地產業仍有較大發展空間，但存在結構分化。

支持首套房

在兩會代表眾多的提案建議和發言中，首套房貸款問題多次被提及。

“不管形勢如何，始終要堅持鼓勵自住需求。”這是全國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘房地產議案中最重要的一個建議。

他提出通過進一步降低首付比例、增加貸款利率的優惠以及減免費用增加對購房者自住型置業的支持。“對于首次購房，政策應當徹底寬松，首套剛需房的首付比例甚至可以考慮降至一成，同時利率也需要有硬性優惠。”

提出類似觀點的還有全國政協委員、北京市工商聯副會長張杰庭。張杰庭認為，要盤活住房公積金，交由國有銀行統一管理，用住房公積金統一管理產生的收益來補貼首套房的貸款利率，并建議降低首套房首付比例，讓年輕人交得起首付、還得起貸款。

張杰庭建議，住房公積金委托中農工建四大國有銀行統一管理，統一放貸。銀行額外增加了一筆巨大的存款，銀行通過集中管理會產生巨大收益，政府住房公積金管理部門應用住房公積金產生的收益補貼首次置業的年輕人。

放松限購

去年，放松限購的浪潮席卷了全國眾多二三線城市，仍執行限購政策的城市僅余北、上、廣、深、三亞5個。今年限購是否能全面放開，也成為許多兩會代表委員關注的焦點。

“從目前情況看，限不限購都不會產生太大影響。如果使用其他手段可以將房價控制在合理區間，那么限購就不是唯一選擇，完全可以放開。”全國人大代表、廣東省惠州市委書記陳奕威說。

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示，建議北京取消單套總價1000萬元以上住宅的限購，給限購政策松松土。黃其森認為，北京每年頂多消化兩三千套千萬級以上住宅，放開這部分住宅限購，可以活躍市場、增加稅收，同時不至于對整個市場有太大影響。

“主要原因是調控效果已經顯現，供求關系也趨于穩定。”全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示，“房地產經過一年多的調整，市場基本恢復均衡，放開限購不會對房價造成太大影響。”

在蔡繼明看來，限購會誤傷一些剛需和改善性需求，特別是“一刀切”地對外地人限購很沒道理。“如果不許他們買房，是不是也應該不許他們租房呢？有許多人確實在這個城市工作生活，確實需要穩定的住房，那么就應該保障他們的居住權。這對促進經濟繁榮、防止人才流失都有好處。”蔡繼明說。

在全國政協委員、海南奧林匹克花園有限公司董事長馮川建看來，限購不是調控樓市的唯一手段，也不是解決城市承載難題的魔杖。市場的事情就應該交給市場，伴隨不動產登記的實施和相關稅收調節，每個人的合理購房需求有可能得到滿足，樓市也是可以健康發展的。

鼓勵農地入市

2月底，北京市大興區等33個試點縣（市、區）被列入農村集體經營性用地試點。農村集體建設用地將入市的話題也被兩會代表們所熱議。

全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，試點方案過于保守，他建議要加大“土改試點”的改革力度。

蔡繼明表示，允許農村集體土地即使是耕地在符合規劃和用途管制的前提下直接進入市場，并沒有改變土地公有制性質；允許經過動態調整的農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市，并不會突破耕地紅線；允許農村宅基地使用權在集體經濟組織之外抵押、出租、轉讓，也并不會導致農民利益受損。只有這些內容納入土改試點方案，才能從根本上推進我國土地制度的改革和完善。

全國人大代表、中國社科院農發所原所長張曉山對媒體表示，建立城鄉統一的建設用地市場，要大幅度提高農民在土地增值收益中的分配比例，就意味著大幅降低地方政府在土地增值收益中的分配比例。這就必須調整中央與地方政府之間的利益關系。

蔡繼明還談到，如果農村集體建設用地直接入市，且達到一定程度，城市房價也就有可能下降。

蔡繼明的思路是，隨著房價下調，大量農民工進城將能夠買得起房，即便買不起房也能租得起房，即便租不起房廉租房也會向這個群體傾斜。由此，中央提出的以人為本的城市化，即進城要落戶、遷徙要定居的進程才會真正加快。

不動產登記倒逼房價下調？

兩會期間，適逢《不動產登記暫行條例》正式實施。對該項條例的意義及作用，代表們亦積極發表了自己的看法。

全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康評價說，一個現代國家，對不動產不作登記，沒有全套信息，這是不可想象的。“不動產登記制度，支撐整個國家治理體系的運行，當然也支撐以后的財產保護，同時促進反腐倡廉，并以這種信息系統支撐我們跟財產、不動產相關的政策優化，以及制度建設，這一定是要聯系在一起的。”

那么不動產登記對房地產市場有何影響？

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森認為，考慮到有一些持有多套房甚至一些持有多套房的灰色地帶，短期對局部市場或許有沖擊，但長遠看還是穩定房地產市場的。“畢竟大部分人購房都還是用自己的正當收入。”

全國政協委員、中國銀行監事梅興保接受媒體采訪時稱，不動產登記把原屬不同部門監管的財產登記予以統一，對房產投機和房產腐敗勢必有抑制作用，短期內確實對房市有一定影響。但房價主要還是由供求、預期等因素決定，因此長期看很難“倒逼”房價下調。

房產稅何時開征？

和不動產登記密切聯系的是房產稅的問題。不少人有一種擔心是，不動產統一登記實施，基礎性工作做實后，房產稅有可能加快。黃其森認為，不動產登記是為政府決策提供準確數據的基礎性工作，本屆政府更理性、務實，下一步怎么做，還是要看基礎性工作進展，最后看數據說話。

賈康則表示，房產稅主要調節高端人群收入狀況，可以削富濟貧，可以帶來多種正面效應。“我國征收‘房產稅的方向已經鎖定，唯一不確定的就是征稅時間表。從我作為研究者的角度觀察，按照中央的部署，改革的重點要在2016年底之前做出來，房地產稅立法肯定是要動真格的。我認為，房地產稅立法最遲不能拖過2017年的‘兩會。”

房地產稅政策具體怎么落實還需實際的進程。賈康認為，中國的房地產稅制度不能照搬美國的模式。任何人的第一套房都可以免稅，至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進原則，更有可能是固定稅率。

全國政協委員、林達集團董事長李曉林則呼吁，征收房地產稅需要調整土地使用年限，將商住類產權也調整至70年。

推進保障房建設

在今年的政府工作報告中，李克強總理提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。

張泓銘認為，保障房“實物保障與貨幣補貼并舉”的提法，反映出保障房思路的轉變，貨幣補貼讓被保障人群可以去市場上找房源，這是保障借用市場渠道，和市場融合的新體現。對于特困家庭的住房救助，則是保障房制度的深化。

全國政協委員、國家審計署原副審計長董大勝在3月4日表示，目前部分二三線城市的房地產問題，是規模失控和配套不足造成的。保障房建設可以與商品房去庫存相結合。

“在土地競拍階段，建議價格到頂后競異地配建保障房面積，或者競配建保障房的專項資金，專款專用，對外公開。對于北京推出的自住房，黃其森建議本著動態調控的精神，應適時退出。”

張杰庭則建議住宅僅劃分為商品房和公租房，取消其他保障性住房。他認為現階段保障性住房種類過多，包括經濟適用房、廉租房、公租房、限價商品房、自住型商品房等，建議公租房和商品房剛開始按5：5的比例建設。