五指山市發展養老地產的可行性分析

任怡萱

摘 要：近年來，我國房地產業亟待轉型，隨著人口老齡化程度的加深，養老地產成為新的轉型方向，因此探索養老地產的開發具有現實意義。五指山市養老地產開發的可行性研究結果表明，五指山市具有開發養老地產得天獨厚的優勢，養老地產的合理開發將成為推動五指山市經濟增長的新動力。

關鍵詞：齡化；養老地產；五指山市

中圖分類號：F323 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）12-0125-03

1 相關理論及現狀

隨著房地產市場進入“白銀期”，靠傳統圈地賣房的發展模式很難再達到“黃金期”的輝煌，房地產業進入結構調整期。

根據美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell R.Smith）的市場細分理論，市場細分是市場發展成熟的必然趨勢。房地產業由高速成長期邁向成熟，進入一個精細化發展的階段。國內的房企紛紛通過細分市場來尋求轉型升級，因而旅游地產、文化地產、養生養老地產等一系列房地產開發模式成為熱門的轉型方向。

由于我國人口老齡化的加劇和計劃生育造成的“421”家庭結構現狀，養老市場呈現出巨大缺口，部分房企瞅準這一市場，試水養老房地產，讓養老地產成為最大熱門。2014年以養老地產開發的項目，在全國如雨后春筍般冒出來，但根據市場調研結果顯示具有盈利能力的項目是鳳毛麟角。由此，投入養老養生地產前做好可行性分析就變得至關重要。

五指山，“海南的綠色之肺”，素來以優良的空氣、充足的陽光、舒適的溫度成為深受霧霾、嚴寒之苦的老年人趨之若鶩的地方。近年來，五指山市將養生概念融入城市發展，“來五指山“森”呼吸”逐漸成為潮流。養老地產，一個契合五指山城市發展的理念，必將在五指山的沃土中茁壯成長，并最終成為她的一張靚麗名片。

2 養老地產的國內發展概況

目前，我國養老地產還處于起步探索階段，總體發展并不成熟。純粹以養老地產運營開發的項目還比較少，有很多都是用“房地產”思維在做養老地產，其中做的比較好的有北京的太陽城、廣州的友好老年公寓和海口的恭和院項目。主要的發展模式有：“社區+醫院+地產”模式，例如我國臺灣的長庚養生文化村；會籍制養老俱樂部模式，如北京太申祥和山莊；以房養老模式，如北京太陽城老年公寓；異地養老模式，如海口的恭和院項目；度假基地連鎖模式，如江蘇生態農莊養老連鎖。由于行業正處于起步階段，行業尚不規范，加之成熟的、可借鑒的發展模式較少，所以中國的養老地產也面臨諸如行業不規范、盈利能力差、缺乏專業運營團隊等一系列問題。

總而言之，我國養老地產業發展尚處行業初期，雖存在諸多問題，但潛力無限、前景光明。

3 五指山市發展養老地產的可行性分析

3.1 基于社會發展規律，發展養老地產乃大勢所趨——

必須發展

21世紀是老年型世紀。中國步入人口老齡化“快車道”，從20世紀末進入老齡化社會，到21世紀30年代將達到老齡化高峰，并將一直持續到22世紀。中國將完成從“少年中國”到“老年中國”的徹底轉變。龐大的老年人群催生巨大的養老需求，傳統的家庭養老模式供給形式由于中國少子老齡化的現象已無法滿足，巨大的市場缺口將帶來養老地產的繁榮。根據中國社會老齡化規律，五指山市發展養老地產乃大勢所趨，是五指山市順應社會發展規律、抓住發展機遇所必須要走的一條道路。

3.1.1 中國老齡化迅猛，銀發經濟將成為新的增長點

當前，中國的老齡化程度不斷加深，人口老化形勢十分嚴峻并呈現以下主要特征。

①老年人口規模大。

《中國統計公報》顯示，截止2014年底，我國60歲以上的人口多達2.12億人，在總人口中占比高達15.5%。《華爾街見聞》中的一篇文章曾經做過這樣的比較：2億老年人口數超過了巴西、俄羅斯、日本各自的總人口數。如果作為一個國家的總人口數，也能排世界第四位。根據官方預測，這一數據還將攀升，到2025年將逾3億，2033年將超過4億，2050年將達到4.8億。4.8億人， 這比發達國家老年人口總和還多15%～20%（引自《中國如何應對人口老齡化挑戰》，李璠）。中國老年人口的巨大規模可見一斑。

②老年人口高齡化。

《中國統計公報》顯示，中國65歲以上的高齡老年人口也迅速增長，至2014年底達到1.38億，占總人口比攀升至10.1%。《中國老齡產業發展報告》更進一步指出，中國80歲及以上高齡老年人口亦呈井噴式增長，2020年將上升至2 900萬，失能老年人口也隨之大幅增長，2020年將至4 700萬。2053年達到人口老齡化的高峰年，將超過1億，屆時，這一數字將占世界高齡老人總量的1/4。

③人口老齡化進程迅速。

中國用不到20 a的時間就從成人型人口過渡到老年型人口結構，走過了西方國家幾十年甚至上百年的“變老”之路。例如法國老年人口占比從7%上升到14%經歷了115 a，而中國僅用了14 a。根據楊燕綏教授的分析，中國從1990年到2035年從18個勞動人口養一位老人的年輕型社會發展到2個勞動力養一位老人的超級老齡社會，跨越了四個階段，但是歐美等國家在45 a間僅僅只是從深度老齡化社會跨越到超級老齡化社會。

我國老齡人口基數大、高齡老人所占比例高、人口老齡進程迅速的特點，為我國“銀色產業”的發展帶來巨大空間。根據歐美等發達國家的經驗，銀色產業占比約為國內生產總值的18%，而中國僅為3%。從老齡化的發展現狀與規律來看，未來中國的銀色產業將迎來長足發展。作為銀發產業鏈上最重要的一環，養老地產的開發正當其時。

3.1.2 我國家庭結構特殊，發展多層次養老模式成為必然

隨著計劃生育基本國策的施行，改革開放以來，我國長期處于低生育率水平，家庭規模趨于小型化。根據第六次人口普查數據顯示，我國家庭平均規模已縮小到3.10人/戶，2/3的家庭只有1～3個人。伴隨著人口壽命的不斷增加，我國“4-2-1”家庭成為普遍現象，少子老齡化特征明顯。但由于思想觀念轉變和居住成本增加，三代和四代同住的機率變小。這就使得我國的“空巢”現象嚴重。《中國老齡事業發展報告》顯示，2013年中國空巢老年人口規模突破1億大關，占總的老年人口的一半以上。由于計劃生育一代陸續進入老年期，加上子女風險發生等因素，無子女老年人持續增加，2013年中國的失獨家庭有100萬以上，且每年以約7.6萬個的數量持續增加。

家庭結構的萎縮化、空巢老人、失獨老人的增長，都對傳統的家庭養老模式發出挑戰。僅靠家庭養老模式是滿足不了中國兩億多老年人口的養老需求的。把中國的“銀發浪潮”變成“銀發紅利”離不開養老產業的高度發展。《中國老齡產業發展報告（2014）》預測，到2050年，中國老年人口的消費將激增至106萬億元左右，未來中國將成長為全球老齡產業市場最大的國家。養老地產作為養老產業的重要組成部分，必然迎來高速發展，因此發展養老地產是五指山市抓住機遇謀求城市發展的重要方式。

3.2 基于五指山的已有條件，發展養老地產勢不可擋——

必定發展

五指山市，坐落在海南島中部的一顆“綠寶石”，在海南國際旅游島的光環下，以其獨特的熱帶雨林風光、超高的森林覆蓋率、溫潤的氣候環境發出璀璨的光芒。

3.2.1 “翡翠山城”——中國人的天然養生基地

自然生態環境是發展養老地產首先要考慮的因素。“綠動五指山，氧生翡翠城”，這句宣傳語將五指山優良的生態環境描繪的淋漓盡致。五指山市周圍群山環抱，森林覆蓋率達75%，空氣中的氧離子達到10 000個/m2以上，是名副其實的“翡翠山城”、“綠色之肺”。對遭受霧霾之苦的城市人來說，來五指山“森呼吸”將成為最好的享受。如此優良的環境，對呼吸道等老年人常見病具有非常好的療效，可謂天然的療養基地。然而她的優異還不止于此，五指山素有“南國夏宮”、“天然空調”的美名。海拔高、緯度低的獨特地理位置讓五指山地區冬暖夏涼，年平均氣溫22.4 ？觷，無極端自然氣候，相較于海南島其它地方的熱帶海洋氣候，溫度更加舒適且不受寒潮和臺風影響。溫潤的熱帶山區氣候，對遭受嚴寒酷暑的老年人群具有極大的吸引力。

優良的生態環境、溫和舒適的氣候條件、畫卷般的獨特美景，讓這座“翡翠山城”有了發展養老地產的先天保障，必將成為中國人的天然養生養老基地。

3.2.2 “候鳥棲息”——異地養老的廣泛客源基礎

近年來，到“海南過冬”成為中國老人異地養老的新時尚。據海南省老齡辦統計，每年冬季高峰時全國各地到海南休閑、養生、養老的“候鳥老人”有45萬人左右，2014年僅東北三省就有20萬老人奔赴海南過冬。海南島已成為中國“候鳥老人”的棲息地。

海南“候鳥式”養老始于民間自發，由于政策引導和總體規劃的相對滯后，龐大的“候鳥”老人給海南造成了巨大的壓力，交通、醫療、社會管理等方面面臨很大的挑戰。但根據國際經驗來看，只要合理的規劃和疏導，龐大的“候鳥”老人會成為經濟社會發展的推動力。比如，美國的弗洛里達州，以其和海南島極其相似的明媚陽光和溫暖的氣候成為冬季北美“候鳥”老人的棲息地。每年約有100萬的“候鳥”老人到弗羅里達過冬，得益于其養老產業的成功開發，“候鳥”老人為弗羅里達帶來了巨大的財富。可見只要規劃布局合理，海南的“候鳥”也能推動海南島的發展。

五指山市，無論從生態、氣候還是房地產價格優勢等方面來說，無疑都是海南最適合發展養老地產的地方之一。以龐大的“候鳥”老人的養老需求為依托，通過合理的布局規劃，五指山養老地產必將迎來長足發展。

3.2.3 “紛至沓來”——開發商的完美“試水地”

嗅到養老地產市場的龐大缺口，房地產開發商、保險業、國企等一大批企業紛紛“試水”養老地產。五指山作為中國？海南最富養生養老資源的地區，理所當然受到熱捧。據統計顯示，截止2014年底，已經有40多家房地產開發企業和項目進駐五指山，其中既有中國重汽、銘遠、卓達等知名企業，也有頤山居、瀾湖岸邊等小戶型候鳥養老住房項目。一方面，紛至沓來的開發商成為五指山發展養老地產的又一保障，另一方面，五指山市也將成為開發商開發養老地產的完美“舞臺”。

“翡翠山城”的完美生態環境、以“候鳥”為基礎的廣泛客源、開發商的大展拳腳，再加上海南田字高速公路的修建、五指山政府的鼎力支持與賣力宣傳，五指山發展養老地產必然勢不可擋。

3.3 基于政策機遇，發展養老地產勢在必行——必會發展

2014年1月6日，民政部、國家發改委下發《關于開展養老服務業綜合改革試點工作的通知》，要在全國開展養老服務業綜合改革試點工作。并提出要拓寬民間資本參與渠道，同時還明確試點地區重點扶持發展養老服務龍頭企業。

十八大報告中提出：“要積極應對人口老齡化趨勢，大力發展老年服務事業和相關產業”。8月16日，國務院召開常務會議再次指出，我國老齡化發展迅速，要加快發展養老服務業。

2014年5月30日，海南省五屆人大常委會第八次會議審議通過了《海南省養老機構管理條例》，促進養老機構健康持續發展，以滿足老年人持續增長的養老服務需求。

五指山市政府更是多次組織房地產企業走出去，形成“政府來搭臺，企業來唱戲”的局面。市政府舉辦養生地產城市巡展，走進了西北、華北的多個城市，達到 “走出去宣傳，打響知名度”的效果，給全國各地的人們搭建了一個了解五指山養生環境的有效平臺。

從中央到海南省、五指山市的這一系列政策和舉措可以看出，五指山市發展養老地產勢在必行。在各級政府的鼎力支持下，養老地產在五指山市必會快速、健康發展。

4 結 語

五指山市以其得天獨厚的氣候資源成為發展養老地產的絕佳區域，在人口老齡化和中國家庭結構造成的巨大養老缺口的現實背景下，開發商的積極探索再加上國家及省政府的政策推動，五指山市發展養老地產可謂恰逢其時。通過合理的規劃與開發，養老地產必將成為推動五指山市經濟發展的“發動機”。

參考文獻：

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