規范土地登記制度的幾點思考

李京順

[摘 要]隨著改革的深入和經濟的發展，發給土地登記管理工作面臨新的問題，文章以延邊朝鮮族自治州為例，指出目前土地登記管理工作的問題，并提出解決這些問題的對策建議。

[關鍵詞]規范；土地使用權；土地所有權；土地登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.44.188

1 前 言

土地登記是指將土地使用權，集體土地所有權，集體土地使用權和土地抵押權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記作為產權制度的重要組成部分，在市場經濟條件下起著重要的法律依據作用，維系著土地市場的正常運行。

隨著我國改革開放的深入和市場經濟的發展，土地作為一種重要的經濟資源，其金融資本的地位日益突出。土地登記不僅關系到土地權利人和利害相關人的切身利益，而且也維系著土地市場的正常與否。規范土地登記事關國土資源依法行政體系建設，意義十分重大。

2 土地登記管理工作的問題

2.1 全社會土地權利意識淡薄

延邊朝鮮族自治州屬“老、少、邊、窮”地區，在黨的民族政策指引下，新中國成立以后尤其是改革開放以來，延邊經濟有了快速發展，社會有了明顯進步。但是與發達地區還有很大的差距，造成了全社會土地權利意識淡薄，農村地區尤為明顯。在農村朝鮮族集聚的村屯青壯年到國外和外地打工，留守的絕大部分是老年人。他們年老體弱，行動不便者多，由于文化程度不高，法律意識淡薄，遇事處置能力較差。一些子女們出去打工時，把耕地的承包經營權證、房產證等托付給家里的老人們管理，一有情況，不知所措者居多，導致土地登記的漏報、錯報或其他問題，給土地登記管理工作帶來問題。

2.2 農村宅基地遺留問題突出

近幾年，在社會主義新農村建設中，為了改善農村社會文明發展，改善農民的居住環境，全州農村各地規劃實施了舊房改造和新房建設，大部分村屯面貌一新。但是普遍存在著舊房拆遷、移地新建帶來的新問題。地屬變更，宅基地面積變化，房產權屬更換等給集體土地使用權登記帶來新的任務。還有一些地處邊境的村屯整村搬遷，一些舊房未拆，一戶多宅，多占土地等問題。宅基地管理制度不規范，不健全，給土地登記管理帶來新的問題。

2.3 土地登記與不動產登記相互脫節

我國現行體制下，土地登記由國土資源局管理，房產登記由房產管理局管理。這給犯罪分子帶來可乘之機，犯罪分子偽造土地證騙取貸款的案件時有發生。近幾年，隨著國家金融政策的改革，不動產之一的土地與金融的關系日益密切，土地和房產權證作為抵押貸款每年以數十位的百分比遞增。虛假土地、房產不良貸款給銀行造成很大的損失，有的多重貸款抵押，多重擔保騙貸，不能實現網上查詢和異地查詢，在一定程度上造成了銀行信貸調查過程中土地信息的不對稱。

2.4 辦理土地證的意識不強

目前，普遍存在著注重辦理房產證，而忽視辦理土地產權證的問題。隨著農村農民住宅的普遍改造和城市大批新住宅樓的蜂擁而起，給搬遷戶帶來了變更房地產產權手續的問題，而很多戶未能及時到相關部門辦理土地證的變更手續，導致原土地使用者找不到而辦不了土地證，造成房產證和土地證“兩證”產權所有者姓名不一致等現象普遍存在。

3 加強土地登記制度的幾點意見

土地登記是一項重要的法律制度，是土地產權管理的核心，在國土資源管理中發揮著不可替代的基礎保障作用。在我國經濟社會發展的新形勢下，延邊地區土地登記工作面臨新的情況下，針對出現的新矛盾、新問題，根據國家和各級政府出臺的一系列法律法規和政策文件精神，為了加以規范土地登記工作，維護土地使用權的合法地位，對上述問題的解決提出以下思考意見。

3.1 強化土地法規的宣傳力度，提高土地登記的法律意識

根據延邊地區的農村現狀和實際，針對土地發證工作的具體情況，進行全面的翔實的土地法規的宣傳活動，提高全社會依法保護自身權利的意識。特別是在朝鮮族集聚的村屯出現的土地閑置、轉讓、掛失中存在的土地登記問題予以側重宣傳。對老、弱、病、殘而子女在國外或外地打工農戶的土地登記變更的宣傳工作要做到炕頭，宣傳工作可采用朝鮮語和漢語“雙語”，不留死角。通過普法宣傳和土地登記工作，解決土地權屬糾紛，完善土地管理體系，進一步規范土地管理登記制度，促進邊疆少數民族地區的社會安定和民族團結。

3.2 加大農村宅基地使用權登記發證工作力度，確保農民的合法權益 針對社會主義新農村建設中出現的舊房改造和新房建設現狀，要采取有效措施細致進行農村宅基地使用權的調查，查清宅基地的權屬、界地、面積等基本情況，加快辦理宅基地使用權的登記發證工作。

目前，農村宅基地使用權登記工作量大，問題復雜。土地部門要切實轉變工作作風、增強服務意識，積極為農民群眾提供周到而細致的服務，方便農民群眾申請辦理宅基地使用權的登記。根據國家《土地管理法》和《物權法》以及各級政府的相關法規文件精神，嚴格處理農村中出現的房屋拆遷、改造、翻建、重建中出現的宅基地使用權變更問題，切實做到登記發證工作萬無一失，保護國土資源，保護農民的合法權益。

3.3 建立不動產登記的配套制度，嚴厲打擊涉及不動產行業的違法犯罪

不動產中土地所有權證應由國土資源部門辦理權屬登記，住房和建設部門收到消費者信息資料后，應及時轉交國土資源管理部門。在此基礎上，建立統一的房地產轉讓信息平臺，并對外公布。這樣既可避免出現登記工作中的脫節現象，當事人還可根據原始記載事項主張自己的權利。如果登記機關有誤或遺失有關證據材料，應承擔相關責任。涉及不動產的有關部門共建信息交流平臺，可以提升風險管理能力，是防范不動產行業經濟犯罪行為的長效機制。

根據國家相關法律法規，在不動產行業中，以土地登記的欺詐行為而出現的經濟犯罪，要追究法律責任，予以嚴厲查處查辦。

3.4 加強土地產權登記管理制度，保護產權當事人的合法權益

房地產是指土地及其附屬房產。國土資源部已經出臺了《土地登記辦法》，住房和城鄉建設部出臺了《房屋登記辦法》用以規范登記發證程序，含有登記不同的內容，發放不同的證書等。對于房地產產權所有者來看，一定要一并辦理《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，以便進行正常的市場交易。

我國土地登記制度框架已經基本構建，但是由于長期以來忽視土地權利，造成了全社會土地權利意識淡薄，土地權利人的合法權益未能得到有效保護。土地登記工作仍然存在著在登記法律、登記程序、登記機關、登記證書等諸多方面不統一的問題，需要在今后的工作中進一步規范、完善和提升。

我們要以黨的“十八大”精神統領全局，進一步轉變觀念，轉變職能，轉變作風，加強土地管理工作，做到保護國土資源更加嚴格規范，服務社會更加全面優質，民生為重，“以人為本”，建設“和諧國土”，不斷提高國土資源對經濟社會發展中的貢獻。

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