新政難撐樓市全面回暖

郁風

在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大

The New Policy Difficult to Buoy Overall Property Market Recovery

距上次降準僅兩個多月，4月19日，央行再次宣布，白20日起下調存款準備金率1個百分點，此外還定向對部分農村金融機構額外下調存準率0.5 -2個百分點。幅度之大超出預期。此前的2月5日，央行已進行過一次降準，但僅下調存準率0.5個百分點，上一次下調1個百分點還是在金融危機爆發后的2008年11月26日。

業內人士在接受《中國經貿聚焦》記者采訪時普遍認為，盡管降準是面向整個經濟的穩增長政策加碼，但對房地產而言，也意味著銀行可貸款額度明顯增加，將有利于“3·30”房貸新政的落實，房貸利率折扣有望加大，房企融資成本有望降低，另外，在多項信貸政策疊加下，對購房者的市場預期將產生影響，部分城市或將出現量價齊漲的態勢。

實際上，近半年以來，樓市已迎來一系列利好政策，包括：央行曾在去年9月底頒布“9·30”房貸新政，涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”;去年11月22日和今年3月1日的兩次降息，2月5日的降準;特別是3月30日頒布“3·30”房貸新政，二套房最低首付比例降至四成，同時，二手房營業稅免征期限由5年改成2年。

這些政策的逐步落地，已對樓市產生積極影響，剛需和改善型需求得到釋放，一線城市和部分重點二線城市樓市開始初步回暖，成交量連續上漲，并出現了漲價跡象。

但專家也表示，鑒于三四線城市庫存居高，全國總體供求關系寬松的狀況，樓市全面回暖的可能性不大，類似2009年那樣價格全面高漲的局面很難出現。而從中長期來看，隨著人口結構變化，資本市場牛市使得大類資產配置方向從樓市轉向股市等，房地產市場的調整趨勢不會改變。

政策疊加

在3月末樓市新政出臺后，多地已紛紛調整公積金政策。

4月9日，上海市住房公積金管理中心公布最新政策，購買首套房及二套普通住宅，個人和家庭公積金貸款上限調至50萬元、100萬元;補充公積金上限冉增10萬元、20萬元。新政將白4月15日執行。這意味著單戶家庭公積金貸款最多可達120萬元。

深圳4月上旬連續兩次放寬住房公積金政策。4月7日，深圳調降公積金貸款首付比例，首套房貸最低首付比例為20%，二套房則最低為30%;8天后，又將職工住房公積金貸款可貸額度南公積金賬戶余額的12倍提高至14倍。

早在3月份，北京和廣州兩地就已對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應調整。比如，北京將原規定的個人賬戶余額不足2萬元按照2萬元計算，調整為個人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計算;貸款最高額度為120萬元。

至此，四個一線城市均已降低公積金貸款門檻。此外，四川、浙江、遼寧、安徽、福建等多地近期也陸續調整公積金政策，以支持當地居民白住和改善性住房需求。

受政策寬松影響，3月以來一些城市的成交量連續上漲。

國家統計局最新數據顯示，3月份房地產市場環比銷量明顯回升。當月70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%。

CREIS中指數據顯示，在3月30日至4月5日的一周內，重點監測的38個城市成交面積與去年同期相比，成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。分城市來看，一線城市同比漲幅最大，為51.4%。一線城市中，北京同比上漲66.9%，上海上漲35.67%，深圳上漲33.2%，廣州上漲56.2%。

另有數據也顯示，新政后一周（3月30日-4月5日）上海商品住宅成交面積約為20萬平方米，新政后第二周（4月6日-12日）為21.92方平米，環比上漲6.58%。4月前13天（4月1日-13日），上海商品住宅成交面積約為36.2萬平方米，環比3月同期約22.9萬平方米的成交量，增長58%;同比2014年4月同期約29.5萬平方米的成交量，則增長了22.7%。

初步回暖

“清明假期開始，我們就在加班，來看房的客戶數量明顯增多.晚上往往都要加班到十點以后。”上海寶山區淞南的一家房產中介公司職員告訴《中國經貿聚焦》記者。一方面購房者的購房意愿有所提高，另一方面，部分買家因為擔心漲價加快了購房節奏，“以前我們一家門店一周才成交數套，現在一天就能成交幾套?！?/p>

針對有媒體報道新政后不少二手房業主紛紛跳價或醞釀漲價，因為得益于營業稅免征期限由5年改為2年，以往需南購房者承擔的這部分稅收不冉征收，他則表示，“漲價購房者未必認可，而且如果已經交了定金，跳價不成，還要損失違約金。從我們的交易情況來看，漲價的還是不多?！?/p>

媒體報道也稱，定位剛需產品及初級改善產品的項目樓盤，明顯占據成交主流，短期內價格不會明顯上揚。4月前半月上海商品住宅成交均價約為3萬元/平方米，雖然相比3月前半月約27400元，平方米上漲了近10%，但這主要與改善型置業成交量增漲有關。

周末上海各區縣的房產交易中心已經排起了長隊。還有相關調查結果顯示，樓市新政下，上海有超過兩成市民近期考慮買房。

二手住宅新增掛牌量正在不斷增加。據中原地產二手住宅掛牌樣本增量監測數據顯示：3月30日至4月5日，上海二手住宅新增掛牌量7635套，環比增長18.9%，掛牌價格環比上漲1.08%;4月6日至4月12日，新增掛牌量升至7981套，環比冉增長4.5%，掛牌價格環比上漲1.27%。

與此同時，開發商也加快了推盤的節奏。4月前半月上海新增商品住宅供應面積約為27.5萬平方米，相比3月上半月增長約72%。據新浪樂居預計，4月上海將有35個樓盤開盤或加推，其中有18個樓盤為純新盤，冉加上臨近“五一”小長假，未來幾周商品住宅新增供應量會繼續加大。

降準影響

值得關注的是，相比稅收“5改2”對房產交易的明顯推動，房貸政策還幾乎沒有落地。

“3·30”房貸新政發布半個月以來，對于首套房貸款利率，大部分銀行較之前有所降低，國有五大行普遍推出9到95折的利率優惠，其中，中行、建行、工行均推出首套房95折的利率優惠，同時首付最低3成;農行和交行則推出首套房最低9折的利率優惠。其他股份制商業銀行及部分外資銀行的利率折扣力度有較大差異，從最低85折到95折不等。不過，想要真正享受最低折扣優惠并不容易，往往都有貸款金額、購買一定數額的理財產品等條件。

二套房貸方面，只有興業、民生等少數銀行實行了二套房四成首付的政策，并且利率上浮10%。個別銀行像浙商銀行打出二套房7折利率的旗號，但限于購買其合作樓盤的優質客戶。

分析稱，雖然二套房四成首付被認為對于改善型需求有較大的助推作用，但銀行普遍因為可能存在的風險而持謹慎態度。

“商業房貸與公積金貸款的本質區別，在于前者政策沒有剛性的影響力，銀行從商業利益出發執行政策，沒有執行到位完全可以理解?！钡掠渔溂已芯靠偙O陸騎麟表示，從目前來看，營業稅征收年限縮短已給市場帶來立竿見影的效果，房貸政策要落地，還需有寬松的貨幣政策支持。

而隨著央行冉次降準，上述狀況或有望得到改變。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，降準之后，銀行可動用的資金明顯增多，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續持續釋放得到保障。他還認為，在降準降息等政策刺激下會出現一波人市的行情，短期內一線城市及市場基本面良好的二線城市（庫存去化周期在15個月以下，如合肥、南京、蘇州、南昌等）可能卅現量價齊漲。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，這輪降準政策無疑會使企業融資成本繼續降低，為房企降低成本釋放利好效應。更重要的是，可能改變購房者預期。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國經貿聚焦》記者采訪時也說，“降準對樓市來說最直接的作用是，有利于‘3·30房貸新政的落實，降準之后，二套房首付降至四成會有更多銀行執行，商業與公積金貸款的優惠政策會更多。這將有助于加快市場去庫存。”

他認為，“短期內一線城市房價將步人上漲通道，二線城市房價繼續分化，部分止跌上漲、部分降幅逐步收窄，三四線城市復蘇則相對緩慢?？傮w上降準對樓市的影響，不僅是市場層面的，也將對購房者的心理產生上漲預期?！?/p>

中長期調整

不過，正如前面提到的，除了少數城市房價上漲概率較大，大多數區域的房價都不可能因為刺激政策的出臺而上漲?？傮w樓市供需結構的逆轉，已經讓房價失去了全面上漲的基礎。

中原地產市場總監張大偉表示，在新政影響下，房地產市場回暖明顯，但另一方面也分化加劇。一二線城市已經開始出現小陽春，三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

住建部政策研究中心主任秦虹也認為，新的政策是否會引起房價上漲主要還要取決于市場的供求關系?！?·30新政”只是將過去過嚴的二套房購買的信貸和稅收政策回歸到了常態化的政策，主基調是支持改善性住房需求。目前全國總的供求關系是偏松狀態，釋放改善性需求有利于消化庫存，但類似2009年那樣價格全面高漲的局面很難出現。

“新政策既有利于支持和滿足居民的居住升級改善，也是支持宏觀經濟發展的必要。政策逐步在從行政干預回歸到正常狀態，市場有條件按正常規律運行。”秦虹說。

4月15日國家統計局數據也顯示，房地產庫存冉創新高。3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。其中，住宅待售面積增加639萬平方米。

此外，有數據表明，截至2月底，80%左有的一二線城市去化周期在10個月以上，30%在15個月以上，整體去庫存壓力仍然很大。一線城市中廣州的庫存居高，至4月20日，廣州住宅未售面積超過2千萬平方米，未售套數151321套，以近半年月均銷售數據來計算，去化周期達26.1個月或22.6個月。

外界普遍認為，對于開發商來說，應加快去存貨節奏，而不是漲價以追求更高的利潤。張宏偉表示，目前大多數房企產品線比較單一，所以從短期內來講，這些公司只能通過價格策略的調整，及時跑量回籠資金，來緩解企業資產負債率高企的現象。

“房地產市場中期調整趨勢不會改變?！眹倚畔⒅行暮暧^經濟研究室主任牛犁稱，第一，樓市進入了一個供過于求的總體發展態勢;第二，人口結構變化，特別是20-40歲的購房年齡人群比例已經開始下降;第三，老百姓資產配置從以往購買同定資產保值增值，向股權投資等領域傾向。

數據顯示，隨著股市持續走牛，截至4月15日，兩市融資余額已經突破1.7萬億元。

中國社科院在前不久發布的《經濟藍皮書》中亦表示，樓市價格拐點到來，投資價值逐步喪失，大量資金可能進入證券市場。

重陽投資總裁王慶則稱，如果中國房份維持目前水平5年不變，中國未來實際經濟增長平均6%，通貨膨脹率3%左右，那么房價收入比將降至5倍。房地產市場調整通常有兩種方式：一是跳崖式的暴跌，比如日本;二是房價維持不變，經濟繼續向上，用收入上漲消除泡沫。中國房價調整很可能以后一種方式實現，背后原因是，首先中國經濟仍然成長，其次，中國負債率仍較低，不易造成暴跌。“無論以何種方式破裂，有一點可以肯定的是，中國房地產已不具有投資價值?！?/p>