小產(chǎn)權(quán)房的SWOT分析

梁煥章

摘要中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，與公民息息相關(guān)的住房問題卻逐漸凸現(xiàn)出來。而小產(chǎn)權(quán)房以其獨(dú)特的存在形式成為滿足城鎮(zhèn)居民住房需求的重要補(bǔ)充，引起公眾的關(guān)注。本文將以科學(xué)發(fā)展觀為要義，從問題出發(fā)利用SWOT分析法通過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的利弊綜合分析來探討小產(chǎn)權(quán)房存在的重要性。

關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房SWOT分析

何事物的發(fā)展都有其兩面性，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于社會(huì)的發(fā)展過程中，是一個(gè)各方利益博弈問題，我們應(yīng)該客觀的探討它的存在意義。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房相比，有如下特征：價(jià)格低廉性、城鄉(xiāng)分布性、產(chǎn)權(quán)瑕疵性。在十幾年的掙扎中也使引起它受關(guān)注的原因越來越明晰化，正確把握這一系列原因?qū)ξ覀兛陀^分析利弊將起到重要的意義：（1）城市商品房價(jià)格居高不下、住房保障體系不健全、是形成小產(chǎn)權(quán)房的首要原因。（2）二元土地機(jī)制誘發(fā)的集體土地機(jī)制不健全，是問題根本。（3）各方利益博弈，加速小產(chǎn)權(quán)房的興起、流通是問題關(guān)鍵。（4）政府土地監(jiān)管部門疏于管理是外在條件。（5）缺少必要的法律依據(jù)是制度原因。

二、以利弊為中心的小產(chǎn)權(quán)房SWOT分析

一個(gè)如此復(fù)雜的產(chǎn)物，我們就不能簡單的說它的存在是利還是弊。應(yīng)該尋求一種合理、科學(xué)的研究方法，全面剖析小產(chǎn)權(quán)房的得失。而SWOT分析法正是一個(gè)從整體來探討問題的工具，它的使用簡單、直觀，可以得出具有說服力的結(jié)論。

（一）小產(chǎn)權(quán)房存在的優(yōu)勢（S）

改革中的中國經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入黃金期，社會(huì)的各種需求不斷加大。截止2012年，中國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%[]，城鎮(zhèn)人口不斷增加，住房的需求率逐年提升，供不應(yīng)求。二元土地機(jī)制誘發(fā)的集體土地機(jī)制不健全、國有土地出讓金在住房制度改革以后節(jié)節(jié)高升。地方政府管理不到位，經(jīng)營城市理念缺失，對(duì)居民的住房需求視而不見，不斷出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的迅速攀升。商品房離普通老百姓漸行漸遠(yuǎn)，老百姓開始尋求性價(jià)比更高的住房。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，有利于顯示其土地資產(chǎn)的價(jià)值，增加其財(cái)產(chǎn)性收入。在城鄉(xiāng)差距拉大的大背景下，購買小產(chǎn)權(quán)房，可以平抑市場的高房價(jià)，改善其住房質(zhì)量，還有利于解決城鎮(zhèn)居民“安居樂業(yè)”的問題，有利于社會(huì)和諧。小產(chǎn)權(quán)房的存在可以在一定程度上緩解現(xiàn)有市場機(jī)制下住房不足的問題。就目前數(shù)據(jù)來看，我國的城鎮(zhèn)居民基本住房供應(yīng)力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這也是政府職能的缺失。而市場上的房價(jià)直沖云霄、低廉的小產(chǎn)權(quán)房打破了這種格局，讓無房者愛不釋手。因此，若讓其合法化，使購買者補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金和各種稅費(fèi)。也就可以讓其轉(zhuǎn)化為市場條件下的基本住房，使政府保障性住房陣容有所增大，這在一定程度上可以緩解政府社會(huì)性基本住房不足的壓力。

（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的劣勢（W）

占用集體土地使農(nóng)民失去賴以生存的工具，不利于農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展。我國有大約八億農(nóng)民，他們沒有一技之長，土地使他們唯一的寄托，倘若失去，可能引發(fā)各種社會(huì)矛盾。其次，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商的資信、建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行情況、房屋質(zhì)量的驗(yàn)收等均缺乏有效的政府監(jiān)管，一旦出現(xiàn)房屋不能交付或質(zhì)量問題，買受人往往難以追回已付房款。最后，沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋不受法律的保護(hù)，時(shí)刻面臨著被拆遷的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下會(huì)加重原本不富裕的購買人的成本。這里需要指出的是，小產(chǎn)權(quán)房往往是開發(fā)商跟村民或村委會(huì)談好條件拿地后，再進(jìn)行建設(shè)。建成后，一旦開發(fā)商收回投資，房權(quán)便歸農(nóng)民所有，此時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房正式形成。購買者更是無法再與開發(fā)商交涉。而對(duì)政府來說，沒有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，會(huì)加大政府的監(jiān)管難度。

（三）小產(chǎn)權(quán)房存在的機(jī)遇（O）

中國一直保留著二元經(jīng)濟(jì)體制，即國有土地可以在一級(jí)市場上流通、而集體土地只能在集體內(nèi)部流通使用，要想進(jìn)入一級(jí)市場，必須經(jīng)過國有征收，程序繁雜。這使得原本就不多的城鎮(zhèn)土地成為市場主角，加上需求大，國有土地出讓金一再飆高，同地不同價(jià)的局面嚴(yán)重阻礙了集體土地的發(fā)展和利用。小產(chǎn)權(quán)房的存在能夠促使土地一級(jí)市場更加完善，使現(xiàn)有市場成為競爭充分、競爭公平、競爭多元化的市場。而現(xiàn)行的土地制度是國有土地壟斷，壟斷必會(huì)導(dǎo)致較低的產(chǎn)量和較高的價(jià)格。另外，由于壟斷，房地產(chǎn)開發(fā)用地只能源自于單一的國有土地，而數(shù)量有限的國有土地只能一直處于供不應(yīng)求的局面，供不應(yīng)求又必然導(dǎo)致地價(jià)的上升，從而導(dǎo)致房價(jià)的上升，這是一系列的連環(huán)效應(yīng)，并且這個(gè)效應(yīng)已經(jīng)使政府處在風(fēng)口浪尖，國務(wù)院近年來的房價(jià)調(diào)控是一個(gè)證明。而小產(chǎn)權(quán)房屋的出現(xiàn)則可以打破現(xiàn)有城市土地壟斷土地市場的格局。使農(nóng)民所有土地從幕后走向前臺(tái)，成為土地市場的一個(gè)重要力量，不但增加城市用地的供應(yīng)量，而且平抑地價(jià)，使土地一級(jí)市場走上正軌也拭目可待。

（四）小產(chǎn)權(quán)房存在的威脅（T）

小產(chǎn)權(quán)房的非法性引起一系列矛盾、沖突。首先其沒有法律依據(jù)，如果開禁將嚴(yán)重破會(huì)我國的社會(huì)主義法制建設(shè)，不符合我國的特色社會(huì)主義建設(shè)內(nèi)在要求。其次，如果任由大量的小產(chǎn)權(quán)房占用農(nóng)業(yè)用地，導(dǎo)致糧食安全受到威脅的話，每個(gè)人都將成為受害者。最后，小產(chǎn)權(quán)房的存在已經(jīng)使得現(xiàn)行司法實(shí)踐左右為難。由于小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定不太明確，購房合同是不是有效也就處于一種不確定的狀態(tài)，假如所購房屋將要被拆遷或者土地被征用，那么出售房屋的農(nóng)民很可能反悔，起訴到法院要求認(rèn)定購房合同無效，收回已經(jīng)出售的房屋等待拆遷獲得高價(jià)補(bǔ)償或再次高價(jià)出售。據(jù)統(tǒng)計(jì)各地法院，尤其是小產(chǎn)權(quán)房交易活躍地方的基層法院一般都受理過小產(chǎn)權(quán)房糾紛案，一方是明顯違背民法誠信原則的農(nóng)民，另一方是明知不可為而為之的購房人，如何在不損害雙方的利益情況下而又不違反法律規(guī)定，使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國性的司法難題。

參考文獻(xiàn)：

[1]資料來源.國家統(tǒng)計(jì)局2012中國城鎮(zhèn)化率.

[2]資料來源.國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院.中國城市地價(jià)狀況（2010）.

[3]資料來源.上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資.2012.11.

（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士學(xué)院）