年收入40萬元家庭二套房規劃

陳玉罡

劉先生，39歲，月收入1.8萬元，年底獎金3萬元，月生活支出5000元；劉太太，37歲，月收入1.1萬元，年底獎金2萬元，月生活支出4000元；女兒9歲，月生活支出2000元。夫妻二人擁有自住房1套，市價200萬元，尚余21萬元房貸未償還，每月房貸還款2000元左右。家用車1輛，市值25萬元，每月用車支出2000元。基金定投月支出2000元，目前基金賬戶已積累11.4萬元。股票賬戶市值8.3萬元。夫妻兩人均購買了商業保險，劉先生每年保費支出5000元，劉太太每年保費支出6000元。贍養老人等其他支出3萬元。近期聽聞二套房首付比例最低降至4成，劉先生夫婦計劃購買1套120平方米的房子。

1 家庭財務狀況診斷

劉先生夫婦的資產負債及收入支出情況見表1、表2。

從表1來看，劉先生的家庭負債占資產的比重為8.09%，表明劉先生的家庭財務較為安全，風險評級為低風險。劉先生的家庭處于成長期，這一階段里，家庭成員的年齡都在增長，最大開支是保健醫療費、教育費用。隨著子女的自理能力增強，父母精力也還充沛，又積累了一定的工作經驗和投資經驗，投資能力將大大增強。

從表2來看，夫妻兩人的月總收入2.9萬元，其中，男方的月收入為1.8萬元，占比62.07%，女方的月收入為1.1萬元，占比37.93%。

目前，劉先生的家庭月總支出為1.7萬元，其中，日常生活支出為1.1萬元，占比64.71%，月房貸還款支出為2000元，占比11.76%。家庭日常支出占月收入的比重為37.93%，低于50%，表明劉先生的家庭控制開支能力較強，家庭儲蓄能力較強。

劉先生的家庭月房貸還款占月收入的比重為6.9%，低于40%，表明家庭財務風險較低，處于較為安全的水平。從年結余來看，劉先生的家庭每年可結余17.7萬元，留存比例為44.47%，家庭儲蓄能力較好，為未來財富的增值打下了堅實的基礎。

2 家庭理財規劃

一個完整的家庭財務規劃包含應急準備、長期保障、子女教育、退休養老4項基本規劃。如果做好了這4項基本規劃后還有閑置資金，家庭進行房產規劃、投資規劃時就會游刃有余。

2.1 應急規劃

做好應急準備是應付家庭緊急情況的重要措施。根據收支情況，劉先生的家庭需要準備7.8萬元作為應急資金。劉先生可將其中的1/6以活期存款方式保留，另外5/6以購買貨幣基金等方式留存。

2.2 長期保障

劉先生的年收入為24.6萬元，單位為其上有社保，此外劉先生還購買了保額為20萬元的商業保險，年交保費5000元。按劉先生的年收入情況來看，保額為20萬元的商業保險只能保障未來1年的收入。如果希望保障未來5年的收入，則保額缺口為100萬元。如果還需要覆蓋尚未償還的房貸（房貸全部由劉先生償還），則保額缺口為120萬元。目前劉先生的保費支出僅占其年收入的2.03%，按10%～15%的標準計算，每年還可以增加19600～31900元的保費用來為劉先生補充保障。

劉太太的年收入為15.2萬元，單位為其上有社保，劉太太同樣購買了保額為20萬元的商業保險，年交保費6000元。保額可以覆蓋1年的收入。如果希望保障未來5年的收入，則保額缺口為56萬元。目前劉太太的保費支出僅占其年收入的3.95%，按10%～15%的標準計算，每年還可以增加9200～16800元用來補充保障。

2.3 子女教育

劉先生夫婦的女兒今年9歲，劉先生希望為她籌備100萬元的教育費用。家庭的基金定投賬戶和股票賬戶可以作為子女教育儲備金賬戶，目前合計金額約為20萬元。劉先生還需要籌備80萬元的教育金。按3%的通脹率和7%的投資回報率來測算，劉先生需要每月為孩子定投6965元。

2.4 養老規劃

劉先生今年39歲，劉太太37歲，目前夫妻兩人每月的生活費用為9000元。按照40年的時間進行測算，需要的養老費用約為459萬元。如果其中的50%可以由社保滿足，則另外的50%需要自己籌備。劉先生家庭可以通過每月定投5336元來實現。

2.5 買房規劃

按照上述規劃實施后，家庭的留存比例為0.05%，表明劉先生家庭的財務資源僅能滿足基本規劃的需求，因此劉先生家庭如果想實現購買第二套房的愿望，就需要先放棄基本規劃。

如果在不進行基本規劃的情況下，按照現行政策（首付比例下降為4成，貸款利率上浮10%），劉先生家庭如1年內購買120平方米的房子，可承受的房價為7422元/平方米。這一價格的房子在一線城市很難找到，因此劉先生家庭購買120平方米二套房的想法并不現實。如果購房面積降低為90平方米，則其能承受的房價為9896元/平方米，同樣難以實現。

從劉先生家庭目前的情況來看，由于資金成本（房貸利率）仍然很高，因此目前可暫時觀望，等待利率進一步降低后再買房。

3 家庭理財實施策略

第一，劉先生家庭的活期存款較為充足，只需要準備7.8萬元作為應急資金。可以將其中的1/6以活期存款方式保留，另外5/6購買貨幣基金等。

第二，如果希望未來獲得更充分的保障，可考慮購買商業保險。劉先生可以增加19600～31900元用來補充保障，劉太太可以增加9200～16800元用來補充保障。

第三，劉先生每月定投6965元作為孩子的教育基金，此前家庭的基金賬戶和股票賬戶資金也作為教育資金儲備。

第四，劉先生家庭每月定投5336元用來儲備養老基金。

第五，以目前的情況來看，劉先生家庭并不適合購買第二套房，建議暫時觀望，等待利息進一步降低后再進行規劃。

收稿日期：2015-04-25