「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報道之十三:銀行潛規則 購房者應慎簽房貸合同

【案例重現】

2011年2月22日，深圳銀監局接待了100多人的上訪團，他們所打的旗號是「銀行單方面毀約優惠利率和拖延放貸時間。」他們期望獲得解決問題的措施。

這100多位的上訪團是來自深圳「準房奴」所自發組織的「利率折扣調整受害者」的QQ群。他們在2010年底與銀行簽訂了購房貸款合同，卻在年後突然被通知暫時無法放款，或者約定的優惠額度也被取消，需提升到基準乃至1.1或1.2倍。

在2011年1月底，工行最先將「由於額度緊張貸款利率折扣需要上調，如想盡快獲得貸款必須要將貸款利率維持基準或上浮」這一說法拋給貸款客戶。由於大部分人都是首次置業並辦理房貸，所以對很多銀行貸款的手續都一竅不通，導致銀行占盡上風。

深圳一貸款客戶路風1月初在工行申請辦理一手樓的房屋貸款，「當時辦理房屋貸款的時候非常混亂，由於現場人比較多，所以負責接待的幾位客戶經理根本忙得不可開交。」路風回憶道，「有一名客戶經理拿著10張左右需要簽的合同要求我在對應的位置簽名，我仔細看了一下合同，上面根本沒有具體細則，只是一份標準樣式的空白合同，裏面除了涉及銀行的貸款承諾書外，還有按揭、擔保等公司需要一併簽訂的合同。」路風表示，「銀行客戶經理叫我不用看合同，要我盡快簽名。他還說道反正銀行已經告訴你能夠給你8.5折的利率優惠和貸款額度就肯定沒問題，合同的對應內容銀行會稍後統一為貸款人補上，其後再送回。」

銀行的算盤

根據調查，無論是購買一手房還是二手房，有近80%的人士都簽過像路風那樣的銀行空白合同，而且大部分人士都沒有拿到最終的如《同貸書》等具有法律效應的合同文件。而拿到的該《同貸書》文件上只是標示出總還款金額，卻沒有利率折扣、放款日期等任何重要元素。

以楊先生為例，他向銀行申請了100萬（人民幣，下同）貸款，還款30年，如果利率折扣從原本的8.5折變為基準利率的1.1倍，每月月供從5747元劇增至6829元，每月整整漲了1100元利息，總利息劇增約40萬。

一當事人小萬表示，「1月底銀行客戶經理給我打電話就要我心裏要有個底，由於額度緊張可能款項不能像正常情況那樣到賬。利率上浮的貸款項目可以提前放貸，如果利率不做上浮那麼就要繼續排隊等候，但放款時間不得而知。」其實像小萬這樣被銀行如此提醒的貸款人不勝枚舉，在春節過後銀行就大規模地通知客戶需要進行排隊等候放貸，如果想提前就必須提高到基準利率的1.1倍甚至1.2倍或者通過購買理財產品等其他附加條件。

【專家解讀】

銀行潛規則面前

客戶難逃脫

民生銀行廣州分行個貸主管鄭先生表示，「在客戶簽約相關貸款合同的時候，都會先叫客戶把一些需要用到的空白合同簽上自己的名字，再將處於同一批時間申請的空白合同提交到分行層面進行資訊補充。這其實是銀行的潛規則，幾乎所有銀行為了節省時間都會這樣做。」

「一般情況下在提交申請的時候客戶與個貸經理先談好折扣優惠等，就不會隨意更改。不過對於客戶而言因為真正的貸款合同要到放款後才能拿到手，這是行業操作規則，很難打破。」他建議，「出現這種情況，很大程度是因為貸款者碰上了一個信貸緊縮的惡劣環境，在這種情況下銀行肯定會優先考慮高利率的貸款人。如果在銀行分行層面認識熟人，也許能夠通過插隊獲得利率折扣並盡快放款。提醒想貸款的申請人，如果並不是非常急著購房，最好等到國家的信貸政策沒有那麼緊張的情況下再去做貸款。」

廣州一律師所的梁律師表示，「在銀行作為強勢群體，公眾作為相對劣勢群體的情形下，一般群眾只能接受銀行貸款時簽具所謂的空白合同。而在法律上，空白合同對於很多群眾而言是不具有任何法律效力，而一些來源於銀行個別工作人員的口頭承諾又不存在相關證據。在銀行潛規則面前，公眾顯得非常劣勢。所以只能建議再碰到類似情況時，盡可能地留有一些資料以備不時之需。」

雖然事件最後也引起了相關部門的重視，深圳銀監局隨後發佈了「貸六條」，希望進一步細化並控制深圳地區銀行在貸款過程中的相關細節。主要執行措施為，「各行要靈活調度資金，盡快安排此前受理符合貸款條件的購房貸款項，特別是首套房貸款需求；如果銀行與客戶已就貸款優惠利率的執行標準簽訂了書面的合同或承諾書，且該合同或承諾書已發生法律效力，銀行必須按合同或承諾書的約定條款堅決執行；若銀行提供的承諾函或銀行要求客戶單方面簽字的借款合同，書面明確了相關利率條款，儘管從法律角度考慮，這些承諾函或借款合同不具有完全法律效力，但若確有證據證明銀行曾做出優惠利率承諾，銀行仍應區別對待，履行相應責任。但是業內人士認為，有不少合同不具備利率折扣等細節元素，只是銀行的口頭承諾，實際操作中銀行還是會有很多迴旋的空間。