7月將迎樓市分水嶺

劉光宇

對于購房者來講，應該把握好樓市的變化節奏，趕在短期市場還沒有完全復蘇的階段入市購房，選擇購房性價比仍然較高的時機入市，把控好降準、降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

三十年河東，三十年河西，股市與樓市之間猶如一場戲劇，你方唱罷我登場，不斷上演著各種離奇的故事。2014年年底流傳的賣房炒股論尚未在耳邊消散，轉眼間已過了半年，隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說法再現江湖?！俺垂刹毁I房，一切都白忙”等順口溜在大眾投資中究竟有多大指導意義，需要認真分析。

1 樓市回暖，改變開發商與購房者預期

2015年1～5月全國房地產開發和銷售數據顯示，5月全國商品房銷售額6670億元，同比增長24.3%，增幅較4月擴大11個百分點；全國商品房銷售面積9612萬平方米，同比增長15%，漲幅較4月同比擴大8個百分點。4月全國商品房銷售面積同比增長7%，為2014年年初以來首次單月增速正增長。

統計數據顯示，2015年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%。與4月相比，價格環比上漲的城市數量增加9個，價格環比下跌的城市數量減少8個。

以上數據表明，中國樓市已進入全面回暖階段。實際上，今天這種結果并不奇怪?；仡?014年，政府沒有出臺新規打壓房價和投機需求，樓市反而進入全面調整期，還一度進入蕭條期。時間進入2015年，各種樓市利好政策紛至沓來，被視為“2008年后最大力度、最密集的救市行動”。其中，“3·30新政”由于涉及信貸、稅費等支持改善型需求的直接利好，更令不少購房人聞風而動。在連續的降息、降準和一連串刺激政策的作用下，國內主要城市的房價出現止跌趨穩勢頭，銷量逐月回升。

此外，前期不少過度觀望的剛需購房者選擇在今年這一時間節點入市，不少投資者的心態也由觀望轉變為入市買房。

樓市離不開開發商，也同樣需要購房者，樓市的回暖并非某一方的單方面意愿，只有雙方有效配合才能使樓市真正意義上的回暖，實現樓市健康發展。如果雙方不顧一切相互“杠”下去，終會兩敗俱傷。

在這樣的大環境誘導下，開發商揚言漲價，當然，這種漲價與買房者的心態變化是相互影響的，很難說清誰在前誰在后，所以在多種因素的作用下，樓市預期從這一刻實現了華麗轉身——回暖。

2 7月將成樓市分水嶺，成交量上漲轉化房價上漲

相比3、4月的沉悶和5月的含蓄，6月，全國特別是一線城市樓市在持續乏力之后出現升溫趨勢。從市場整體開盤情況來看，新房入市的節奏開始加快，購房者熱情有所提升，成交量也在上漲。6月的樓市是開發商以價換量的最后機會，隨著市場的轉好，將會迎來一個量價齊升階段，這也在一定程度上預示接下來的7月或將進入樓盤整合期，樓市將迎來“分水嶺”，特別是房價的分水嶺。

5月，住宅市場熱起來了。深圳新入市的3個樓盤全部“日光”；廣州新房成交網簽量達到9313套，創下今年新高，這是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環比增加超3成。6月，土地市場也熱起來了。上海再現總價“地王”，杭州住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價再創單月歷史紀錄。

市場活躍起來后，購房者不淡定了，開發商也坐不住了。伴隨著土地市場的活躍，房價也再一次像充血一樣堅挺起來。這樣的市場一旦持續到9月，在業界預期的金九銀十（現在最多算是銅九鐵十）形態下，2015年的市場可能會在下半年迎來一片大好。

對于購房者來講，應該把握好上述市場的變化節奏，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，選擇購房性價比仍然較高的時機入市，把控好降準、降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

3 房地產黃金十年已經結束

不可否認的是，在接下來的日子里，開發商會好過一些。市場的回暖并不能直接引發房價上漲，但是會改變人們的預期，從而影響市場成交量并間接影響房價。

而土地市場的火爆再次引發人們對樓市的猜想：面粉已經漲價，面包價格會跟風上漲嗎？實際上，一線樓市已經筑底反彈，不僅成交量環比大幅增加，房價也企穩回升。不過一線城市的全面回調并不意味著全國樓市將重回“大步快漲”時代。2003～2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從3.4億平方米到13億平方米，市場基數已不可同日而語，增速降低是必然。

當下的經濟基本面和2009年不一樣，房價暴漲的土壤已經不存在，即使取消限購，房地產黃金十年的大環境也已一去不復返?！度嗣袢請蟆吩》亢统青l建設部政策研究中心主任秦虹的觀點稱，我國房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給遠大于需求時，很難出現2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

本屆政府少了些喊口號式的空洞理論，多了些務實的政策傾斜，不談調控是一種進步。短期來看，中央層面不會放任房地產一調到底、急速萎縮，同時，也不會允許釋放大利好、過度刺激，相對而言最好的情況是，對房地產市場適度刺激，給整體經濟的結構調整以緩沖，因此從這一方面來看，未來房地產市場的走勢應該會相對平穩。

樓市“新常態”的重要特征開始顯現。從高速增長轉為中高速增長，從“黃金時代”到“白銀時代”，大家都應該認識到，房地產市場躺著賺錢的日子已經一去不復返，但白銀仍是貴金屬，房地產對國民經濟的支柱作用短期內還不會改變。目前，中國經濟發展不可能離開房地產，但是過去過度依賴“房地產財政”的時代也將煙消云散。

政府的每一次刺激都意味著前一次的刺激效果不明顯，這也從另一個層面反映出經濟不景氣，需要依靠房地產的刺激。這種刺激就像服用止疼藥，短期內或許能夠緩釋疼痛，但終究不是長久之計。所以，政策刺激下房價上漲并不是人們想要的，除非是希望撈一筆就跑的投機客。

4 樓市絕非股市避難所

港媒稱，關于內地股市的討論已經不再是有沒有泡沫，而是泡沫何時會破滅。據《南華早報》網站6月17日報道，（泡沫）從越來越多分析師發出的警告中可見一斑，而內地股市根據一些指標衡量的估值水平更是已經超過了2007年的狂熱。甚至有人指出，成交量大增及股價暴漲顯示A股見頂在即，投資者也在繼續等待“更大的傻瓜”進場充當“接盤俠”。

在此之前，股市在投資者中的議論熱度遠遠高于樓市。隨著一線城市地王頻現，上海、北京、廣州房價漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來樓市“重災區”的浙江也驚現復蘇跡象，越來越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房，“炒股不買房，一切都白忙”這些順口溜再現江湖。

如果股市不安全，那么樓市就一定安全嗎？答案是否定的。股市有風險，樓市同樣存在風險。

股市資金注入樓市，拉高房價其實只是某些專家一廂情愿的期待。雖說房地產具有保值性，但是目前樓市早就過了躺著都能賺錢的時代。“房地產經過十幾年的高速發展，2014年是一個分水嶺，市場從供不應求到供大于求。這個變化之快是大家沒有任何思想準備的。2013年房地產還在創新高，2014年突然急轉直下，出現下滑，2015年這個形勢還在持續。”陽光100董事長易小迪說，很多人以為這是短暫的波動，但經過一年多的觀察，發現這不是波動，而是一個轉折點。他認為，市場供大于求的狀態將在很長一段時間存在，房地產短缺時代已經徹底過去。

奉勸投資者，房子固然比股票更實在，即使市場價下跌，房子還在，但是樓市最佳黃金投資期過去了，即便股市見頂，殺入樓市也不一定能穩賺不賠。

收稿日期：2015-06-18