借股權PE做個安穩的“房東”如何？

房地產市場告別暴利時代已成共識，這是否意味著作為社會財富和家庭財富重要組成部分的房地產投資已經失去投資價值？ 2015年8月，嘉實和上海城市地產攜手推出公募行業首款商業不動產PE，令許多投資者從股市的震蕩中漸漸隱退，將目光重新盯上了樓市。

這只商業不動產PE以優惠價格獲取已建成并投入使用的成熟商業項目，通過物業改造提升價值，最后借助嘉實的公募基金優勢，以股權轉讓、發行REITs或者零散出售等多元化退出途徑實現價值。作為一款股權投資產品，其收益來源于租金收入與物業資產增值，“固定+浮動”的收益設計使其兼具固定收益產品與權益類產品的投資特性，進可攻，退可守。投資者通過參與資產管理計劃持有股權，計劃第1期的認購起點為100萬，在短時間內已經認購一空。

8月，深圳城市嘉實投資管理有限公司（簡稱“城市嘉實”）宣布成功收購位于上海外灘金融貿易區內的優質物業——世界貿易大廈。此次收購采用承債式股權轉讓的方式，從交易對手摩根士丹利和上海國盛集團手中合計取得上海盛慧投資管理公司的100%股權 。

投資標的上海世界貿易大廈為上海外灘的標志性建筑，離黃浦區人民廣場地鐵三線交匯站大約10-15分鐘步行距離，所在區域匯集眾多辦公樓項目，為上海傳統商業中心。世貿大廈總建筑面積68182平方米，為總高38層的甲級寫字樓，標準層面積約1600平方米。

跨界合作打造商業不動產PE品牌

嘉實在公募基金行業以多元化和創新著稱，較早布局房地產PE。 2014年嘉實與上海城市地產強強聯手，成立了房地產私募基金管理公司——深圳城市嘉實投資管理有限公司，并已獲得中國證券投資基金業協會頒發的私募投資基金管理人牌照。這只基金正是雙方合作的首單項目。

城市嘉實借助股東方嘉實在金融領域的良好口碑與客戶資源，以及上海城市地產在商業房地產領域的投資并購與改造運營優勢經驗，致力于成為以黑石、凱雷為標桿的專業房地產私募基金管理公司，實現“投、融、管、退”整合創新與跨越式發展。

上海城市地產并非傳統房地產開發商，而是專注于商業地產的投資、并購和運營，具備15年的投資管理經驗，以投資一二線城市核心地段的寫字樓、商場、酒店為主，在北京、上海、重慶、鄭州等一二線城市中心已擁有近百萬平方米優質房地產，資產市值達百億元。

上海城市地產董事長王張興指出：“上海城市地產多年來的運作模式實質上是以自有資金為主的股權投資，此次與嘉實攜手，將借助嘉實在金融投資與管理領域的豐富經驗，將上海城市地產過往的投資模式納入到私募基金投資管理中，擴大投資規模，為投資找到更好的退出渠道。”

作為REITs業務的試點單位，嘉實在該領域有著多年的研究與準備，該基金在未來有可能通過“PE+REITs”（即私募股權投資+房地產信托投資基金）的接力棒方式，實現退出，從而打通一二級市場的間隔，為投資者帶來豐厚多元的回報。

弱市淘金，借道房地產PE圓商業地產“房東”夢

經過20多年發展，房地產已經和股票、債券等投資方式一樣，成為整個社會財富和家庭財富的重要組成部分。目前，房地產市場告別暴利時代，進入白銀時代已成為市場共識，增長方式也從追求增量轉變為如何提升存量的價值。嘉實總裁趙學軍認為，“‘盤活存量將是我國未來房地產市場主要增長點和利潤來源。”

而在房地產涵蓋的各類資產、物業中，核心城市特別是北京、上海等地的商業地產具有穩定資金回報及可期待的物業升值空間，是非常好的優質資產。以上海為例，從靜態的地產市場看，上海寫字樓的價格仍處洼地，未來的價格和租金均有趕超香港的趨勢， 現階段，陸家嘴甲級寫字樓租金不到香港1/3甚至1/4，并且不少5A甲級寫字樓的價格只有浦東住宅價格的1/2。

以往的房地產投資大多是債權型的房地產開發貸款融資信托，但這種基于新開發房產銷售回款的信托的風險越來越大。在這種情況下，對于投資人而言，一個能夠通過股權享受物業租金和增值的房地產PE無疑是一個更佳選擇。