創業辦公社區：草根公司的“烏托邦”

小水

以46歲“高齡”放下明星職業經理人光環去創業，毛大慶意圖復制的，是美國的“WeWork”，這也讓“創業辦公社區”這一新銳的商業模式浮出水面。

“萬科毛大慶辭職創業”——雖然過去了很多天，地產圈里對此仍是熱議不已。

毛大慶，原萬科集團高級副總裁，職位僅次于董事長王石和總裁郁亮，2013年年薪757萬元。以46歲“高齡”放下明星職業經理人光環去創業，毛大慶意圖復制的，是美國的“WeWork”，這也讓“創業辦公社區”這一新銳的商業模式浮出水面。

WeWork的生意經聽起來并不出奇：用折扣價包下某寫字樓的一兩層，劃分成許多小塊，然后每月向那些資金緊張的初創企業和小公司收取會員費——聽起來很像“二房東”。

但去年12月，WeWork宣布完成3.55億美元的新一輪融資，公司估值已高達50億美元！

來看看兩位創始人亞當·紐曼（Adam Neumann）和米格爾·麥克凱爾維（Miguel McKelvey），他們是如何將一個“二房東”生意做大的？

草根公司的“烏托邦”

在WeWork使用一間辦公室，感覺就像入住了一家值得炫耀的酒店。

輕柔的音樂在接待處縈繞，屋里除了沙發，還有沙袋座椅、枕頭、墊子這類舒服好玩的東西。咖啡間里，有手調咖啡、檸檬水，還有各種下午茶餐點。累了？來一份每分鐘1美元的按摩服務——會議室里就能做。

但別以為在WeWork就是來放松的，這是一個共同工作的空間。來自不同公司的員工，租用辦公桌或者一間小辦公室，前臺、WiFi、打印機、飲水機等都可以公用，在這里只有一件事是重要的：工作、做生意。

WeWork還搞各種活動，你只要下載一個會員APP，就能收到各種活動通知。他們還想辦法讓各種不同工作的人在去冰箱拿吃的、或者開會的途中多“偶遇”，碰撞出靈感。

要成為WeWork的會員，每個人每個月要花400-650美元，比租別的寫字樓貴一些。但別忘了，這里的家具和衛生保潔、代收包裹等服務不收錢，免費啤酒什么的每層都有供應，還可以享受醫療、會計、法律和云計算等專業服務。更不要說你在這里可以社交，建立各種商業關系了。

WeWork給人的感覺，就像一個反傳統企業模式的烏托邦：給你世界500強那樣的福利，專門提供給那些腰包并不鼓的初創型企業。“簡直就是革命性的！”商業地產咨詢公司分析師安德魯感嘆：“在那里工作的人不停地跟我說，他們的工作效率如何如何被提升了，他們在辦公場所遇到了什么人，而這些偶遇可以幫助他們交流生意模式，甚至成為合作伙伴！有的人說，就算租金翻倍，他也能賺到錢！有的還說再也不要在家里工作了，靈感都死光了！”

甚至世界500強也來找WeWork了，如微軟、百事可樂等，明明有自己的辦公室，但也租了WeWork。

不同尋常的創始人

能折騰出如此顛覆傳統的辦公空間，兩位創始人自然有著不同尋常的經歷。

與公司名中的“We”一樣，兩人都對“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬里的地方長大，但都曾在不同形式的大集體里生活過，都沒有父親在身邊。

紐曼來自以色列單親家庭，媽媽是醫生。他在加沙地帶一個農莊度過童年，所有兒童都住在集體宿舍里，與父母分開。在海軍服役五年后，他跟著當模特的妹妹艾迪一起去了紐約，從而認識了美國人麥克凱爾維。

麥克凱爾維當時在紐約一家建筑公司工作，他成長于俄勒岡州一個由五位母親、六個孩子組成的大家庭。盡管只是靠打理花園和領取救濟食品為生，但他們過得很快樂。

一次聚會上，兩人相識，相似的兒時經歷，讓他們成為惺惺相惜的好友。

2008年1月，紐曼得知房東古特曼剛買下一棟辦公樓，每層5000平方英尺，打算按每層5000美元的價格出租。他頓時眼前一亮。當時，紐曼負責管理妹妹數十萬美元的年薪，并多次創業，租了一間辦公室經營自己的高檔嬰兒服裝網店。他剛剛將辦公室的一角租給了網上找來的租客！

他馬上建議房東：“我有個更好的主意，把其中一層交給我，我把它用玻璃分成15個辦公間，提供免費咖啡，每間收1000美元，這樣每個月就能掙到1.5萬美元。你拿走7500美元，給接待員2500美元，剩下的歸我。”

當晚，麥克凱爾維將好友的創意進行了細化：給這個辦公場地起名Green Desk（綠桌子），甚至做好了網站。擁有建筑學學位的麥克凱爾維早就對紐約的辦公樓看不順眼：不環保，不好玩。

集結“瘋狂聰明的人”

房東同意了他們的想法，并且要求每層樓都按照這種模式來經營。麥克凱爾維干脆辭職，在紐曼妻子的幫助下翻新了那棟樓。

然而，正準備招租時，金融風暴來了。房東古特曼沮喪萬分：“這下全完了。經濟衰退時，人們不會租辦公室。”

結果恰好相反。僅僅依靠七條網上廣告和口碑宣傳，Green Desk就人滿為患。與高檔寫字樓的大公司租戶相比，蜂擁而來的初創企業急需拓展人脈、希望通過不同的商業模式碰撞得到靈感。

但在兩位創始人看來，Green Desk有個問題：沒有公共空間用于社交。房東古特曼卻已喜出望外，他希望將這種模式復制到自己的其他辦公樓里。

商討之下，兩位創始人以300萬美元的估值將Green Desk賣給了古特曼。

拿到錢，兩人又租下了紐約SOHO區一處新辦公地點進行裝修。雖然面積只有3000平方英尺、地板嘎吱作響，墻壁都是自己刷的，但2010年2月，成立僅一個月的WeWork便實現盈利，此后從未虧損。

超酷的辦公空間、免費的啤酒、周圍都是瘋狂而又聰明的人……紐曼這樣形容WeWork：“就算你昨晚過得很糟糕，早上又很倒霉，你就是想到這里來。一進來，你就像換了個人，你想改變世界?！?/p>

2012年，WeWork又有三處辦公地點開張，并吸引了大風投機構的投資，估值1億美元。

到去年12月，WeWork已入駐美國25個最大城市和歐洲12個最大城市，營收1.5億美元，利潤率達30%，并獲摩根大通等投行高達3.55億美元的新一輪融資，估值高達50億美元。各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維已成賬面上的億萬富豪。

核心是“人的生意”

從商業模式來看，WeWork與所謂的“二房東”并無區別。紐曼也承認，如果把WeWork看作是一家房地產公司，估值絕不可能達到50億美元。

但這一超高估值表明，投資人并不認為WeWork是一家單純的房地產中介。除了辦公場地，WeWork還可以為這些創業型公司提供辦公家具、協作服務等，甚至成為創業項目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

從模式上來說，WeWork與打車軟件鼻祖 Uber、空房出租網站Airbnb等一樣，是共享經濟理念對交通、住宿、辦公場地等領域的顛覆。

兩位創始人和投資人都認為，WeWork面臨的最大風險是過度擴張。只有處于可控的規模，該公司才能維護好品牌形象，保持高水平的客戶服務。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨認為，WeWork這種商業模式的核心是“人的生意”。在中國，最近幾年，這種服務式辦公需求呈爆炸性的增長。那些初創型的企業，在起步階段都希望做到輕資產，有一個共同的、自由的辦公空間。2015年政府工作報告中也提出要推動大眾創業，萬眾創新。可以預見，市場對創業辦公室的需求將出現爆發性增長。

如順為資本去年投資的You+國際創業社區，以及SOHO中國的短期租賃辦公空間 SOHO3Q，都是這種思路。（編輯/張本科）