老人遭遇物業糾紛，法律怎么說

楊學友

據來自某法院的辦案統計，該轄區約四成居民小區業主存在不同程度的欠費情況。若物業服務存在瑕疵，業主可否拒交或減免物業費？服務合同到期后，物業公司拒絕退出怎么辦？共有權利受侵犯業主可否獨自起訴？小區路面毀損，維修費如何承擔？下面案例為你指點迷津。

服務質量差，業主有權主張減免物業費

［案例］劉老伯居住的小區單元樓道地面常有污物，蒼蠅、蚊蟲亂飛。找物業反映，遲遲未予解決。樓門對講系統經常出故障，屢次維修未能徹底解決（劉老伯還專門照相留存證據）。劉老伯妻子電動車放于樓門口丟失，事后經報案察看監控錄像，發現盜車人騎車經過小區大門時因無門卡，是求助保安給打開的。劉老伯找物業承擔賠償責任被拒絕后，開始拒繳物業費。半年來，物業公司幾次催要未果后提起訴訟，人民法院審理認為，劉老伯提出的被告服務質量差，應減交物業費的抗辯理由成立，后經法庭調解，雙方達成協議：劉老伯按物業費征收標準的90%繳納。

［分析］《合同法》第六十條、第一百一十一條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。受損害方根據性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。業主和物業服務企業之間是一種服務合同的關系，通常情形下，只要一方提供了物業服務，另一方必須繳納物業服務費。……