老人遭遇物業糾紛，法律怎么說

楊學友

據來自某法院的辦案統計，該轄區約四成居民小區業主存在不同程度的欠費情況。若物業服務存在瑕疵，業主可否拒交或減免物業費？服務合同到期后，物業公司拒絕退出怎么辦？共有權利受侵犯業主可否獨自起訴？小區路面毀損，維修費如何承擔？下面案例為你指點迷津。

服務質量差，業主有權主張減免物業費

［案例］劉老伯居住的小區單元樓道地面常有污物，蒼蠅、蚊蟲亂飛。找物業反映，遲遲未予解決。樓門對講系統經常出故障，屢次維修未能徹底解決（劉老伯還專門照相留存證據）。劉老伯妻子電動車放于樓門口丟失，事后經報案察看監控錄像，發現盜車人騎車經過小區大門時因無門卡，是求助保安給打開的。劉老伯找物業承擔賠償責任被拒絕后，開始拒繳物業費。半年來，物業公司幾次催要未果后提起訴訟，人民法院審理認為，劉老伯提出的被告服務質量差，應減交物業費的抗辯理由成立，后經法庭調解，雙方達成協議：劉老伯按物業費征收標準的90%繳納。

［分析］《合同法》第六十條、第一百一十一條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。受損害方根據性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。業主和物業服務企業之間是一種服務合同的關系，通常情形下，只要一方提供了物業服務，另一方必須繳納物業服務費。但業主有證據證明，物業服務存在明顯的質量問題時，服務企業應承擔一定的違約責任，業主雖不能拒交物業服務費，但可以主張以減免繳費的形式讓違約者承擔相應的違約責任。

物業服務差，業主有權解聘

［案例］時代花園小區業主委員會與小區物業服務公司所簽訂《物業管理委托合同》到期時，業委會經征求大多數業主意見認為，該物業公司提供的物業服務質量差、管理混亂，而且未按合同約定每半年公布物業收支賬目，對收取的停車費、廣告費等經營收入用處不明。遂向該物業公司發出書面通知，決定不再續簽聘用合同，并要求其于同年7月30日前撤離小區。這一決定遭到該小區開發商的反對后，該物業公司以開發公司不同意為由予以拒絕。后經小區業委會起訴，人民法院依法判令被告（該物業公司）辦理交接手續，退出時代花園住宅小區，移交被占用的物業服務用房。

［分析］選聘物業管理企業是業主的基本權利，開發商無權干涉。即使開發商仍有物業在小區內，也僅擁有業主權利，而無自行確定選任物業公司的直接權利。既然雙方所簽訂的合同到期終止后，雙方之間的權利義務自然終止，小區業委會有權要求被告辦理交接工作、退出小區、移交物業服務用房，這是符合法律規定的。

小區路面毀損，業主有權主張使用物業收益

［案例］安老伯所在小區路面因年久失修，損壞得破敗不堪，居民早已苦不堪言。小區業委會與物業公司協商維修路面時，物業公司提出專項資金不足，要么等待，要么由全體業主分擔。當大多數業主提出從小區停車位收益以及公共設施出租費中支出時，卻遭到物業公司的拒絕。

［分析］《物業管理條例》第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。本案既然小區停車位、公共設施系小區業主共有財產，其出租收益扣除物業服務成本，應歸全體業主。那么，業主委會員有權決定其用于小區內道路維修。

以業主欠費為由拒絕退出，法律未必支持

［案例］杏花村小區業委會與物業公司所簽訂的服務合同到期前，經大多數業主提議，小區業委會決定不再聘用該物業公司，并提前一個月向物業公司發出不再續簽合同通知書。物業公司以個別業主欠繳物業費為由拒不退出。延期了一個月后，物業公司又提出同意退出，但延期的一個月物業費必須補交齊，因為物業公司畢竟提供了相應的物業服務。

［分析］該物業公司的兩個要求均無法律依據。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第二款規定：物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。可見，即使該物業公司在合同終止后提供了一個月的延期服務，也無權主張相應的物業費。

共有權利受侵犯，業主也可獨自起訴

［案例］盛世佳園小區物業公司未與小區業委會協商，擅自將與王老伯為鄰的一處新房、原設計為地下車庫的場所改造成門面房，租賃給他人開辦超市。王老伯以侵犯了業主權利為由將物業公司告上法院，要求將門面房恢復原狀，并返還經營收益。盡管該物業公司以原告無地下車庫共有人的授權，故無訴訟主體資格為由予以抗辯，但人民法院還是支持了原告要求物業公司恢復地下車庫原狀的訴訟請求。

［分析］我國《物權法》第八十三條第二款明確規定：“業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”上述法條中規定的“自己”二字，明確了業主個體的訴訟主體資格概念。可見，業主主張小區內被物業侵犯并占用的公共權利，無須超過一定比例的大多數業主授權，只要自己合法權益遭受侵害，就有權主張權益。