購(gòu)買小區(qū)停車位應(yīng)注意啥

顏梅生

許多業(yè)主都想為自己的愛車購(gòu)買一個(gè)專用車位。然而，購(gòu)買專用車位有許多講究，弄不好，花了錢卻無法停車。因此，在購(gòu)買專用車位前要了解以下事項(xiàng)。

人防車位不得買賣

案例： 2014年9月，楊芳芳從開發(fā)商手中購(gòu)買一個(gè)地下停車位。誰知，當(dāng)她辦理停車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，卻遭到房管部門拒絕，理由是該停車位屬于建造在小區(qū)內(nèi)的人防工程，非戰(zhàn)時(shí)雖可用于停車，但卻不能銷售給個(gè)人，更不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

點(diǎn)評(píng)：本案所涉人防車位的買賣合同無效。《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定：“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。”《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條指出：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”即人防車位由人民防空管理部門代表國(guó)家行使所有權(quán)，既不屬于開發(fā)商，也不屬于業(yè)主，因而不可以買賣、辦理產(chǎn)權(quán)證書。《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，第五十八條指出“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。故楊芳芳只能接受退款。

地下車位可以購(gòu)買

案例：2014年10月初，劉福福花8萬余元購(gòu)買了小區(qū)一個(gè)地下停車位，交完錢、簽訂完協(xié)議后，開發(fā)商并未及時(shí)為劉福福辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。3個(gè)月后，停車位價(jià)格一路暴漲。開發(fā)商通知?jiǎng)⒏８＃航?jīng)股東會(huì)議討論決定，該車位不再出讓，劉福福務(wù)必在一周內(nèi)前往辦理退款手續(xù)。劉福福明白，開發(fā)商此舉的真正目的是想讓劉福福按現(xiàn)價(jià)補(bǔ)交費(fèi)用。劉福福斷然拒絕。隨即，開發(fā)商在停車位上設(shè)置了障礙，使劉福福無法停車。

點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商的做法是錯(cuò)誤的。《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”即鑒于小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位系建立在小區(qū)地下空間，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以在業(yè)主與開發(fā)商之間自主銷售。因而，開發(fā)商不得借口經(jīng)股東會(huì)議討論決定而廢除已簽訂的銷售合同。《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”姑且不論開發(fā)商未在60日內(nèi)為劉福福辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，違反了《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定，僅就開發(fā)商在停車位上設(shè)置障礙阻止停車的行為也屬違約。劉福福有權(quán)要求排除障礙、賠償損失。

地上車位區(qū)別對(duì)待

案例：2015年1月初，屠秀蘭購(gòu)買商品房時(shí)提出必須同時(shí)購(gòu)買一個(gè)停車位。銷售人員在小區(qū)主干道旁劃出一塊地塊作為停車位賣給了屠秀蘭。當(dāng)她將該處作為自己的固定停車點(diǎn)停車時(shí)卻受到其他業(yè)主的阻攔，無法停車。

點(diǎn)評(píng)： 開發(fā)商的做法是錯(cuò)誤的。小區(qū)的地上車位建造于小區(qū)地上空間，系為了滿足臨時(shí)停放車輛而設(shè)置，分為小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、開發(fā)商在規(guī)劃外新增車位。《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條指出：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”故開發(fā)商不得從小區(qū)公共干道上劃出一塊，作為停車位出賣。